수원지방법원 2025타경55586. 수원시 팔달구 지동 빅캐슬 5층 501호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대) 부분입니다. 사용승인일은 2023.07.17이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 물건입니다. 감정가 351,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 120,393,000원까지 내려왔습니다.
그러나 이 사건은 낙찰가만 보면 안 됩니다. 이재건의 임차보증금은 130,000,000원이고, 현재 회차에서 예상 배당액은 117,907,498원입니다. 미배당 12,092,502원이 남고, 배당표에는 신정은 보증금 10,000,000원도 매수인 인수로 반영되어 있습니다. 이에 따라 현재 확인되는 인수액은 22,092,502원, 최저가와 합친 알려진 실질취득은 142,485,502원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55586 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 지동 483-7 빅캐슬 5층 501호 · 경수대로 599-5 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 소유자 | 조대성 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 351,000,000원 / 120,393,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 원주원예농업협동조합 / 1,870,126,328원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 사용승인 | 2023.07.17 |
① 권리 흐름 — 핵심은 ‘말소’보다 임차보증금
제공된 권리판정상 말소기준은 2025.04.17 임의경매개시결정입니다. 이재건은 2023.12.01 전입·점유를 시작했고 2024.01.15 확정일자를 받아, 배당요구와 함께 우선변제권 행사 대상으로 계산되어 있습니다. 2025.07.16에는 임차보증금 130,000,000원의 주택임차권등기도 설정됐습니다.
등기부에는 2023.08.04 원주원예농업협동조합의 근저당권 설정이 나타나고, 해당 설정 등기는 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 이후 2024.02.14 채권최고액이 1,181,400,000원으로 변경된 내역과 2025.11.19 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 내역도 확인됩니다. 2024.04.15에는 민간임대주택등기도 기재되어 있습니다.
임차·점유 관계 — 확인 대상 9명
| 성명 | 전입 | 보증금 / 차임 | 확정일자·배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신정은 1층 101호 28.9400㎡ | 2024.10.30 | 10,000,000원 500,000원 | 확정일자 미상 배당요구 2025.05.07 | 대항력 있음 | 미상 | 보증기관 승계 없음 10,000,000원 인수 반영 |
| 홍건표 | 2023.11.10 | 보증금 미상 | 확정일자 미상 배당요구 2025.06.24 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 추가 인수 가능 |
| 이황재 | 2024.03.18 | 보증금 미상 | 확정일자 미상 배당요구 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 추가 인수 가능 |
| 이발원 | 2023.09.18 | 보증금 미상 | 확정일자 미상 배당요구 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 추가 인수 가능 |
| 정종호 | 2023.10.23 | 보증금 미상 | 확정일자 미상 배당요구 2025.04.29 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 추가 인수 가능 |
| 서형준 | 2024.03.19 | 보증금 미상 | 확정일자 미상 배당요구 2025.04.30 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 추가 인수 가능 |
| 이지아 | 2023.09.15 | 보증금 미상 | 확정일자 미상 배당요구 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 추가 인수 가능 |
| 이금석 | 2024.02.05 | 보증금 미상 | 확정일자 미상 배당요구 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 추가 인수 가능 |
| 이재건 주거 · 임차권등기 | 2023.12.01 | 130,000,000원 | 확정 2024.01.15 배당요구 2025.05.07 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 승계 없음 12,092,502원 미배당 인수 |
② 가격 판단 — 최저가보다 ‘실질취득’을 봐야 한다
현재 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 이 물건을 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 가격 판단은 감정가 351,000,000원과 최저매각가, 그리고 매수인이 떠안을 수 있는 보증금을 함께 보는 방식으로 제한해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 알려진 인수액 | 알려진 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 120,393,000원 | 22,092,502원 | 142,485,502원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 84,275,100원 | 57,641,852원 | 141,916,952원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 58,992,569원 | 82,469,297원 | 141,461,866원 |
표가 보여주는 핵심은 분명합니다. 최저가는 120,393,000원에서 84,275,100원, 58,992,569원으로 내려가지만, 알려진 인수액은 22,092,502원에서 57,641,852원, 82,469,297원으로 증가합니다. 그 결과 알려진 실질취득은 142,485,502원 → 141,916,952원 → 141,461,866원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,393,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,485,502원 |
| 1. 임차인 이재건 보증금 | 130,000,000원 | 117,907,498원 |
| 인수 · 이재건 미배당 | 12,092,502원 | 매수인 인수 |
| 인수 · 신정은 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산에서는 집행비용 2,485,502원을 공제한 뒤 매각대금 전액이 이재건에게 117,907,498원 배당되고, 나머지 12,092,502원과 신정은 보증금 10,000,000원이 매수인 인수로 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상 점유자의 추가 인수 여부도 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가톨릭대학교 성빈센트병원 동측 인근에 위치하고, 주변은 다세대주택·단독주택이 밀집한 주거지대로 각종 근린생활시설이 소재합니다. 감정평가상 주거지 입지여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통사정도 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 사용승인일은 2023.07.17입니다. 기본 위생·급배수·승강기·화재경보·주차장 설비가 있고, 도시형생활주택 부분은 도시가스 개별난방입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8m 포장도로, 서측으로 폭 약 4m 막다른 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로2류 접합, 가축사육제한구역·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 알려진 기준으로 최저가 120,393,000원에 인수 22,092,502원을 더한 142,485,502원이 출발점입니다.
- 이재건 미배당 확인. 현재 예상배당 117,907,498원, 미배당 12,092,502원이 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
- 신정은 호수 불일치 대조. 기재된 점유 부분은 1층 101호인데 대상 물건은 5층 501호입니다. 배당표에는 10,000,000원 인수로 반영돼 있으므로 원본 대조가 필수입니다.
- 미상 점유자 보증금 확인. 홍건표·이황재·이발원·정종호·서형준·이지아·이금석은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수 가능성을 확정할 수 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2024.04.15 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 법적 처리와 현재 상태를 원본 등기 및 관련 서류에서 대조해야 합니다.
- 회차 착시 경계. 4회·5회 유찰 시에도 알려진 실질취득은 141,916,952원·141,461,866원으로 큰 폭으로 낮아지지 않습니다.
맺으며 — “34% 낙찰가”보다 인수 구조가 먼저다
이 물건의 표면 숫자는 강렬합니다. 감정가 351,000,000원이 3회 유찰돼 120,393,000원까지 내려왔습니다. 하지만 현재 배당 계산에 반영된 인수액만 22,092,502원이고, 알려진 실질취득은 142,485,502원입니다.
더 중요한 문제는 그 다음입니다. 이재건과 신정은 외에도 여러 전입자가 확인되지만 보증금·확정일자가 알려지지 않아 추가 인수 여부가 확정되지 않았습니다. 따라서 현재 숫자는 최종 실질취득액이 아니라 ‘확인된 금액의 하한선’에 가깝습니다. 실거래 비교자료도 확인되지 않아 시세보다 싸다는 결론 역시 내릴 수 없습니다.
결국 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 미상 임차관계의 해소입니다. 낙찰가가 더 내려가도 이재건 보증금 미배당액이 늘어 실질취득이 거의 고정되는 구조이고, 미상 보증금까지 추가되면 매수인 부담은 더 커질 수 있습니다. 현재 자료만 기준으로는 낮은 최저가보다 권리 불확실성을 더 크게 봐야 하는 다세대 경매입니다.
