수원지방법원 2025타경55586. 수원시 팔달구 지동 빅캐슬 2층 202호로, 감정평가상 건물은 근린생활시설과 도시형생활주택 (단지형다세대)으로 구성되어 있습니다. 본건의 권리분석 기준은 2023.08.04 접수된 원주원예농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 최초 1,138,200,000원으로 등기됐고, 2024.02.14에는 1,013,400,000원으로 변경됐으며, 2025.11.19 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전됐습니다.
등기상 근저당권은 빅캐슬 302호·402호·502호와 함께 공동담보로 설정되어 있습니다. 현재 회차의 최저매각가 258,300,000원을 전제로 한 배당 시나리오에서는 집행비용 4,416,200원을 제외한 253,883,800원이 근저당권에 배당되고, 884,316,200원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 채권자의 잔존채권이지, 낙찰자가 인수하는 금액은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55586 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 지동 483-7 빅캐슬 2층 202호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 경수대로 599-5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 건물 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 5층 · 사용승인일 2023.07.17 |
| 소유자 | 조대성 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 369,000,000원 / 258,300,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권액 | 1,870,126,328원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 기준일 뒤 전입자는 인수되지 않는다
말소기준은 2023.08.04 원주원예농업협동조합 근저당권입니다. 조사된 전입일 가운데 가장 빠른 날짜는 2023.09.15로, 9명 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 각 전입자의 대항력은 없는 것으로 분석되어 있으며, 등기된 이황재의 주택임차권도 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 9명
보증기관의 대위·승계 신고자는 없으므로 조사된 9명을 모두 실제 임차인 또는 점유관계인으로 봅니다. 다만 신정은은 점유부분이 1층 101호로 기재됐고, 7명은 점유 호수와 보증금이 확인되지 않았습니다. 202호와 직접 연결되는 임차관계는 임차권등기가 설정된 이황재가 가장 명확합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신정은 | 1층 101호 28.9400㎡ | 2024.10.30 | 10,000,000원 / 500,000원 | 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍건표 | 확인 필요 | 2023.11.10 | 보증금 미상 | 2025.06.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이발원 | 확인 필요 | 2023.09.18 | 보증금 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정종호 | 확인 필요 | 2023.10.23 | 보증금 미상 | 2025.04.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서형준 | 확인 필요 | 2024.03.19 | 보증금 미상 | 2025.04.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지아 | 확인 필요 | 2023.09.15 | 보증금 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재건 | 확인 필요 | 2023.12.01 | 보증금 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이금석 | 확인 필요 | 2024.02.05 | 보증금 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이황재 | 별지 부동산 표시와 같음 · 주거 | 2024.03.18 확정일자 2024.02.26 | 200,000,000원 | 2025.05.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 258,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,416,200원 | - |
| 을구 1번 근저당권 · 원주원예농업협동조합 | 1,138,200,000원 | 253,883,800원 | 884,316,200원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
배당 시나리오는 채권최고액 1,138,200,000원을 기준으로 계산됐습니다. 등기에는 2024.02.14 채권최고액을 1,013,400,000원으로 변경한 기록도 있으므로 실제 배당액은 채권계산서와 배당표 원본으로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·70% | 258,300,000원 | 253,883,800원 | 884,316,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 49% | 180,810,000원 | 177,478,660원 | 960,721,340원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 34% | 126,566,999원 | 123,995,061원 | 1,014,204,939원 | 0원 |
세 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 동일합니다. 다만 감정가 대비 70%·49%·34%라는 비율은 감정가와의 비교일 뿐입니다. 실제 거래사례와 임대수익, 202호의 내부 상태를 확인하지 않고 현재 최저가 258,300,000원을 ‘시세보다 저렴하다’고 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 가톨릭대학교 성빈센트병원 동측 인근으로, 주변은 다세대주택과 단독주택이 밀집한 주거지대이며 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 사용승인일은 2023.07.17이며, 승강기·화재경보·주차장·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 8m 포장도로와 접하고, 서측 약 4m 막다른 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 202호 실제 점유자 특정. 이황재 외 조사된 전입자 8명이 202호와 관련되는지 전입세대확인서·현황조사서·매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 7명. 대항력은 없다고 분석됐지만 보증금·확정일자·점유부분과 배당요구 여부를 확인해 명도 협상 변수를 점검해야 합니다.
- 101호 기재 분리. 신정은은 1층 101호 점유자로 표시되어 있으므로 본건 202호의 점유관계와 혼재하지 않도록 확인해야 합니다.
- 이황재 임차권. 보증금 200,000,000원, 전입 2024.03.18, 확정일자 2024.02.26, 임차권등기 2025.08.13 사실과 말소 여부를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 공동담보·채권액. 302호·402호·502호 공동담보와 근저당 채권최고액 변경 및 이전 내용을 반영해 실제 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2024.04.15 등기된 임대의무·임대료 증액기준과 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 70%만 보고 저가로 단정하지 말고 유사 다세대 거래가·임대료·내부 상태를 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기 관련 문서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 점유관계 확인이 먼저다
이 사건의 핵심 권리구조는 분명합니다. 2023.08.04 근저당권이 말소기준이고, 조사된 전입자 9명은 모두 그 이후 전입해 권리자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 보증금 200,000,000원의 이황재 임차권도 말소기준 이후 설정된 권리로 분석됩니다.
그러나 권리 인수가 없다는 사실만으로 단순한 물건은 아닙니다. 조사된 인원 중 7명은 보증금과 점유 호수가 확인되지 않았고, 1명은 본건이 아닌 101호로 표시되어 있습니다. 민간임대주택등기, 공동담보, 근저당 채권최고액 변경 기록도 원본 대조가 필요합니다. 여기에 현재 최저가가 실제 거래가보다 낮다는 근거도 확인되지 않았습니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 점유·가격 판단은 보류입니다. 입찰 전 202호의 실제 점유자와 명도비용을 확정하는 것이 우선입니다.
