수원지방법원 2025타경55586. 본건은 수원시 팔달구 지동 빅캐슬 2층 202호입니다. 감정평가상 기호(나~자)는 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중이고, 건물은 2023.07.17 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 말소기준권리는 2023.08.04 설정된 원주원예농업협동조합의 근저당권으로, 최초 채권최고액은 1,138,200,000원이고 2024.02.14 변경계약으로 1,013,400,000원으로 변경됐습니다.
권리의 선후만 놓고 보면 임차인 측은 명확합니다. 조사된 전입일은 모두 말소기준일 2023.08.04보다 뒤이고, 이황재의 임차권등기도 2025.08.13에 등기됐습니다. 따라서 데이터상 조사된 임차인·점유자 전부가 대항력 없음으로 판정돼 있고, 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 대항력과 별개로 실제 점유자 확인과 명도 범위는 입찰 전에 반드시 원문 서류와 현장에서 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55586 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 지동 483-7 빅캐슬 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 소유자 | 조대성 |
| 감정가 / 최저가 | 369,000,000원 / 126,567,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 1,870,126,328원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 경수대로 599-5 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.08.04 원주원예농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정, 수원시 압류, 이황재 주택임차권은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 근저당권은 2024.02.14 채권최고액이 1,013,400,000원으로 변경됐고, 2025.09.25 확정채권양도를 원인으로 2025.11.19 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력은 없지만 9명 확인
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신정은 | 1층 101호 28.9400㎡ | 2024.10.30 / 미상 | 10,000,000원 / 500,000원 | 2025.05.07 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 홍건표 | 미상 | 2023.11.10 / 미상 | 미상 | 2025.06.24 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 이발원 | 미상 | 2023.09.18 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 정종호 | 미상 | 2023.10.23 / 미상 | 미상 | 2025.04.29 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 서형준 | 미상 | 2024.03.19 / 미상 | 미상 | 2025.04.30 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 이지아 | 미상 | 2023.09.15 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 이재건 | 미상 | 2023.12.01 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 이금석 | 미상 | 2024.02.05 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 이황재 | 별지 부동산 표시와 같음 · 주거(임차권등기) | 2024.03.18 / 2024.02.26 | 200,000,000원 | 2025.05.12 | 대항력 없음 승계 없음 |
실제 임차인·점유자로 조사된 사람은 9명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 전입일은 모두 말소기준일보다 늦어 데이터상 대항력은 없습니다. 이황재는 보증금 200,000,000원, 계약일 2024.02.24, 확정일자 2024.02.26, 주민등록 및 점유개시일 2024.03.18로 임차권등기가 되어 있으나 역시 말소기준권리보다 뒤입니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,567,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,571,938원 |
| 2. 근저당 · 원주원예농업협동조합 | 1,138,200,000원 | 123,995,062원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 126,567,000원 기준으로 근저당권 미배당액은 1,014,204,938원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오와 배당
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 126,567,000원 | 123,995,062원 | 1,014,204,938원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 88,596,900원 | 86,602,156원 | 1,051,597,844원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 62,017,829원 | 60,501,508원 | 1,077,698,492원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건의 배당 부족 자체가 곧바로 낙찰자의 추가 인수부담으로 연결되지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가톨릭대학교 성빈센트병원 동측 인근으로, 다세대주택·단독주택이 밀집한 주거지대이며 인근에 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 2023.07.17 사용승인됐고, 기본 위생·급배수·승강기·화재경보·주차장설비와 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 8m 포장도로, 서측으로 노폭 약 4m 막다른 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 202호 실제 점유자 특정. 조사된 사람이 9명이고 일부의 점유부분이 확인되지 않았으므로 현황조사서·매각물건명세서와 현장을 대조해야 합니다.
- 101호 기재 확인. 신정은은 1층 101호 28.9400㎡로 조사돼 본건 202호와 다릅니다. 본건과의 관계를 원문에서 확인해야 합니다.
- 이황재 임차권 확인. 보증금 200,000,000원 임차권등기가 있으나 말소기준 이후입니다. 등기부와 명세서에서 매각 후 말소 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 홍건표·이발원·정종호·서형준·이지아·이재건·이금석은 보증금이 확인되지 않았습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기와 경매 매각 후 처리 관계를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가에서 크게 낮아졌어도 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 주변 거래를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
권리 순위만 보면 핵심은 분명합니다. 2023.08.04 근저당이 말소기준이고, 조사된 전입과 이황재 임차권은 모두 그 뒤여서 대항력이 없으며 현재·추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 점유관계는 단순하지 않습니다. 조사 인원은 9명이고, 일부 보증금·점유부분이 확인되지 않았으며 101호 기재도 섞여 있습니다. 여기에 실거래 시세 자료도 없어 3회 유찰이라는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 이 사건은 인수 위험보다 실제 202호 점유관계와 가격 검증이 입찰 판단의 핵심입니다.
