수원지방법원 2025타경55586. 수원시 팔달구 지동 빅캐슬 3층 301호입니다. 감정평가상 건물은 2023.07.17. 사용승인된 철근콘크리트 5층 건물이고, 기호 나~자는 도시형생활주택인 단지형다세대로 이용 중입니다. 소유자는 조대성으로, 2023.08.04. 소유권보존과 동시에 원주원예농업협동조합 명의의 근저당권이 설정됐습니다.
말소기준 근저당의 최초 채권최고액은 1,261,800,000원이며 2024.02.14. 1,181,400,000원으로 변경됐고, 2025.11.19. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 전세권 190,000,000원, 주택임차권 190,000,000원, 경매개시결정과 수원시 압류는 모두 말소기준일 뒤에 등기되어 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55586 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 지동 483-7 빅캐슬 3층 301호 도로명: 경기도 수원시 팔달구 경수대로 599-5 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 · 사용승인일 2023.07.17. |
| 소유자 | 조대성 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 373,000,000원 / 261,100,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 원주원예농업협동조합 / 1,870,126,328원 |
| 매각기일 | 2026.07.13. |
| 등기 발급일 | 2026.07.24. |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.08.04. 접수된 원주원예농업협동조합의 근저당권입니다. 정종호의 전세권은 2023.10.23., 주택임차권은 2025.07.10.에 접수되어 모두 후순위입니다. 전세권은 2026.01.19. 주택도시보증공사로 이전됐지만, 선순위 근저당보다 뒤에 설정된 전세권이라는 순위 자체는 바뀌지 않습니다.
② 임차·점유 관계 — 대항력보다 ‘301호 대응관계’가 핵심
임차·점유 관련 이름은 총 10명이 기재되어 있고, 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 항목은 없습니다. 확인되는 보증금은 신정은 10,000,000원과 정종호 190,000,000원이며, 나머지 8명은 보증금이 미상으로 표시되어 있습니다.
| 성명 | 점유 범위 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신정은 | 1층 101호 28.9400㎡ | 2024.10.30. | 10,000,000원 / 500,000원 | 2025.05.07. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍건표 | 미상 | 2023.11.10. | 미상 | 2025.06.24. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이황재 | 미상 | 2024.03.18. | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이발원 | 미상 | 2023.09.18. | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서형준 | 미상 | 2024.03.19. | 미상 | 2025.04.30. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이지아 | 미상 | 2023.09.15. | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이재건 | 미상 | 2023.12.01. | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이금석 | 미상 | 2024.02.05. | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정종호 | 건물의 전유부분 전부 | 2023.10.23. 확정일자 2023.09.18. | 190,000,000원 | 2025.07.10. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 2023.10.23. 확정일자 2023.09.19. | 0원* | 2025.04.29. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
* 보증금은 0원으로 기재되어 있으나 보증금 미상 주의가 함께 표시되어 있어 원본 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 70% 최저가지만 시세 메리트는 미확인
감정가는 373,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 261,100,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 동일 건물·인근 다세대의 최근 실거래 자료가 없어 최저가가 실제 시세보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 261,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,455,400원 | - |
| 1. 근저당 · 원주원예농업협동조합 | 1,261,800,000원 | 256,644,600원 | 1,005,155,400원 |
| 2. 전세권 · 정종호 | 190,000,000원 | 0원 | 190,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 채권자 합계 | 1,451,800,000원 | 256,644,600원 | 1,195,155,400원 |
당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다. 근저당 채권최고액은 배당표의 1,261,800,000원을 적용했으며, 등기에는 2024.02.14. 채권최고액을 1,181,400,000원으로 변경한 내용도 기재되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가톨릭대학교 성빈센트병원 동측 인근으로, 주변은 다세대주택과 단독주택이 밀집한 주거지대이며 인근에 근린생활시설이 소재합니다. 주거지로서 입지여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통사정은 보통인 편입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8m 포장도로, 서측으로 폭 약 4m 막다른 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·화재경보·주차장 설비와 도시가스 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 도시형생활주택·다세대는 아파트보다 개별 호실별 가격과 임대수익 차이가 클 수 있어, 동일 건물과 인근 신축 다세대의 실제 거래·임대 사례 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.13.이고 등기 발급일은 2026.07.24.입니다. 낙찰·유찰·변경 여부와 다음 기일을 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 301호 점유자 특정. 1층 101호로 명시된 신정은과 범위 미상 인원을 301호 점유자로 일괄 판단하지 말고 호별 점유관계를 분리하세요.
- 정종호 권리 대조. 전세금·임차보증금은 모두 190,000,000원으로 기재되어 있고, 전세권은 주택도시보증공사로 이전됐습니다. 전세권·임차권·배당요구의 관계를 원본 문서에서 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 8명. 대항력은 없는 것으로 정리되어도 실제 점유자가 다수라면 명도 협의와 인도 절차가 복잡해질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 표시의 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 시세 조사. 감정가의 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 301호와 면적·층·준공연도가 유사한 최신 거래 및 임대 사례를 확인하세요.
- 세금·관리비. 당해세, 임차인 최우선변제, 공용부분 관리비 체납 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대확인서와 현장 호실 표시를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 그러나 확인할 사람이 많다
이 사건은 말소기준일 뒤에 전입·전세권·임차권이 형성되어, 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 권리 인수액이 없다는 사실만으로 안전한 입찰이 완성되지는 않습니다. 목적물은 301호인데 101호와 범위 미상 점유 기록이 혼재하고, 보증금 미상 인원도 8명입니다.
가격도 마찬가지입니다. 최저가 261,100,000원은 감정가의 70%이지만, 비교 가능한 실거래가 없어 시세보다 싸다는 결론을 내릴 수 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “등기 순위는 인수 0원, 점유와 가격은 보류”입니다. 실제 301호 점유자, 정종호의 전세권·임차권 관계, 민간임대주택 표시, 최신 시세를 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있습니다.
