창원지방법원 2024타경3366. 사천시 사남면 방지리 728 제1동 1층 101호의 근린시설입니다. 소유자는 최혜영이며, 등기상 말소기준은 2016.01.15 정동농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,378,000,000원이고, 같은 날 사남농업협동조합 근저당권 544,000,000원도 설정돼 있습니다. 이후 정정임 근저당권 150,000,000원, 지방자치단체 압류, 금융기관 가압류, 경매개시결정 등이 이어졌지만 현재 경매에서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 53,851,000원으로 감정가 157,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 근린시설은 아파트처럼 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다. 특히 본건 주변은 근린생활시설·업무시설·주택·산업단지가 혼재하고, 토지는 준공업지역이면서 일반산업단지·지원시설구역에 포함됩니다. 따라서 응찰 판단의 중심은 단순 할인율보다 실제 이용수요·임대수요·재매각 가능성에 두어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경3366 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사남면 방지리 728 1동 1층101호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(근린시설) · 감정평가상 건물은 제1·2종 근린생활시설 등으로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 · 사용승인일 2015.12.21 |
| 소유자 | 최혜영 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 53,851,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정동농업협동조합 / 1,249,190,847원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 점유 확인 | 현황 재조사 기준(2025.11.24) 공실 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
신고된 임차인은 없습니다. 현황 재조사 기준으로는 2025.11.24 공실이며, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리인 정동농업협동조합 근저당 이후의 사남농업협동조합·정정임 근저당권과 압류·가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 보면 안 된다
감정가 157,000,000원에서 4회 유찰된 현재 최저가는 53,851,000원입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 5회 유찰 43,080,800원, 6회 유찰 34,464,640원입니다. 하지만 감정가 대비 하락률 자체는 실질적인 시장가치나 환금성을 증명하지 않습니다. 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린시설이고, 감정평가상 주변에 근린생활시설·업무시설·주택· 산업단지가 혼재합니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 53,851,000원 | 34.3% | 2,332,365,554원 |
| 5회 유찰 시 | 43,080,800원 | 27.44% | 2,342,941,890원 |
| 6회 유찰 시 | 34,464,640원 | 21.95% | 2,351,402,960원 |
현재 회차에서도 총 채권액 2,384,847,236원에 비해 매각대금이 작아 대규모 미배당이 발생합니다. 신청채권자 정동농업협동조합의 청구액도 1,249,190,847원인데, 현재 시나리오에서 배당되는 금액은 52,481,682원으로 전액 변제가 되지 않습니다. 다만 이 미배당은 후순위 채권자 측의 회수 문제이며, 현재 데이터상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,851,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,369,318원 |
| 1. 근저당 · 정동농업협동조합 | 1,378,000,000원 | 52,481,682원 |
| 2. 근저당 · 사남농업협동조합 | 544,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 정정임 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 진주축산업협동조합 | 282,543,592원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 곤명농업협동조합 | 30,303,644원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 53,851,000원 가정 시 집행비용 1,369,318원을 제외한 52,481,682원이 정동농업협동조합에 배당되고 이후 채권자는 미배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사천시 사남면 방지리 방지마을회관 남서측 인근이며, 주변에 근린생활시설·업무시설·주택·산업단지가 위치합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 일반버스 정류장이 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
- 도로. 북동측으로 왕복 2차선 포장도로가 위치합니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 일반산업단지·지원시설구역에 포함되고, 중로2류와 접합니다. 토지 공시지가는 426,700원/㎡입니다.
- 토지. 토지면적 630.3㎡, 지목 대, 업무용이며 평지의 정방형 토지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층으로 2015.12.21 사용승인을 받았고, 위생·급배수·승강기·소방 관련 설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용. 감정평가서상 건물 내 각 호는 부동산중개사무소·소매점·자동차영업소·사무소·다중생활시설 등 근린생활시설 용도로 이용되고 있습니다.
- 공부 차이. 일부 호는 집합건축물대장상 사무소·기원 용도와 현황 다중생활시설 이용이 서로 다른 것으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가의 34.3%라는 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 권역 근린시설의 실제 매매·임대 수요를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유 재확인. 2025.11.24 현황 재조사에서는 공실이지만 입찰 전 현재 점유상태를 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 용도 확인. 감정평가서상 건물 내 여러 호의 이용형태가 서로 다르고 일부는 공부상 용도와 현황이 다르므로, 101호의 실제 이용상태와 영업 가능 범위를 원본 서류 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 세금 배당. 압류가 존재하므로 당해세 여부와 금액을 확인해야 합니다. 해당 금액이 있으면 선순위 배당에 반영돼 채권자 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 환금성. 준공업지역·일반산업단지·지원시설구역의 근린시설인 만큼 향후 재매각 수요와 공실 지속 가능성을 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 대조해 최종 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 승부처는 가격과 환금성”
이 사건은 권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 2016.01.15 정동농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 신고된 임차인은 없으며 현황 재조사 기준 공실입니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 4회 유찰돼 최저가가 53,851,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실을 곧바로 ‘저렴하다’는 결론으로 연결해서는 안 됩니다. 본건은 근린시설이고 산업단지·지원시설구역에 위치하며, 실제 이용·임대·재매각 수요가 가격의 핵심입니다. 또한 현재 매각대금으로는 총 채권액 대부분이 미배당되는 구조입니다. 권리 인수 위험은 낮지만, 가격과 환금성 판단은 보수적으로 해야 하는 물건입니다.
