73,265,000원
창원지방법원 2024타경3366. 사천시 사남면 방지리 728, 제1동 2층 201호 근린시설입니다. 감정가는 267,000,000원, 현재 최저매각가는 73,265,000원으로 4회 유찰된 상태입니다. 등기상 말소기준은 2016.01.15. 정동농업협동조합 근저당권이고, 그 이후의 근저당·압류·가압류·임차권등기와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 후순위 권리가 정리되는 구조지만, 이 사건의 난도는 등기부 밖에서 높아집니다. 임차·점유 관련 기재가 5건이고, 모두 대항력 여부가 확정되어 있지 않습니다. 특히 장월·점포·주거및·황선미 기재는 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 배당표의 인수 0원과 실제 매수인 부담을 동일하게 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경3366 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사남면 방지리 728 1동 2층201호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 소유자 | 최혜영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 73,265,000원 (4회 유찰) |
| 신청 청구액 | 1,249,190,847원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 · 사용승인일 2015.12.21 |
| 감정 이용상태 | 제1종·제2종 근린생활시설로 이용 중인 구분건물 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 미상
말소기준은 2016.01.15. 설정된 정동농업협동조합 채권최고액 1,378,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 사남농업협동조합 544,000,000원 근저당권이 설정됐고, 2019.06.14. 정정임 150,000,000원 근저당권, 사천시 압류, 진주축산업협동조합·곤명농업협동조합 가압류 등이 뒤따랐습니다. 등기자료상 이들 권리는 매각으로 소멸합니다.
주식회사더센코리아의 상가건물임차권도 2022.12.27. 등기됐고 말소기준보다 뒤이므로 등기자료에는 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다. 임차보증금은 15,000,000원, 임대차계약일자는 2017.10.30., 점유개시일자는 2017.11.01., 사업자등록신청일자는 2017.12.26.이며 확정일자는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 다만 대항력 판정 자체는 확정되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
임차인·점유자 확인
| 임차·점유 기재 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사더센코리아 201호 중 일부 · 임차권등기 | 15,000,000원 | 2022.12.27 | 가능·미상 | 미상 확정일자 해당사항 없음 | 해당 없음 |
| 장월 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 점포 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주거및 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 황선미 | 미상 | 2024.08.23 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 27.44%여도 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가 73,265,000원은 감정가 267,000,000원의 27.44%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 가격이지만, 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 시세가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다.
더구나 이미 4회 유찰됐고 물건 용도는 아파트가 아니라 근린시설입니다. 감정평가상 주변에는 근린생활시설·업무시설·주택·산업단지가 혼재하고 있습니다. 반복 유찰과 근린시설이라는 용도를 함께 보면, 가격 판단은 감정가 대비 비율보다 실제 임대수익·공실 가능성·매매 환금성·현재 점유관계 확인이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,265,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,718,770원 |
| 2. 근저당 · 정동농업협동조합 | 1,378,000,000원 | 71,546,230원 |
| 3. 근저당 · 사남농업협동조합 | 544,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 정정임 | 150,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 진주축산업협동조합 | 282,543,592원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 곤명농업협동조합 | 30,303,644원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 채권 총액은 2,384,847,236원, 채권자 예상배당은 71,546,230원, 미배당은 2,313,301,006원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있고, 임차인 최우선변제도 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사천시 사남면 방지리 방지마을회관 남서측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 업무시설, 주택, 산업단지가 위치합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 일반버스 정류장이 있으며, 북동측으로 왕복 2차선 포장도로가 위치합니다.
- 용도. 감정평가 대상은 제1종·제2종 근린생활시설로 이용 중이며, 본건의 용도 표기는 근린시설입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물로 사용승인일은 2015.12.21이며, 위생·급배수·승강기·소방 관련 설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 준공업지역이며 일반산업단지·지원시설구역에 포함되고, 비행안전제6구역과 가축사육제한구역에도 포함됩니다. 토지는 630.3㎡, 공시지가는 426,700원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 아파트가 아닌 근린시설이고 이미 4회 유찰됐습니다. 비교 가능한 실거래 시세가 없는 만큼 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차·점유 5건 원본 확인. 주식회사더센코리아 외 장월·점포·주거및·황선미 기재의 실제 점유 범위와 계약관계를 매각물건명세서·현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 4건 확인. 보증금이 확인되지 않는 점유자는 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 최저가보다 보증금이 큰 대항력 임차인이 확인될 경우 실질취득 구조가 완전히 달라질 수 있습니다.
- 주식회사더센코리아 확인. 임차보증금 15,000,000원, 점유개시일 2017.11.01, 사업자등록신청일 2017.12.26, 임차권등기 2022.12.27이며 배당요구가 기재되어 있습니다. 등기상 임차권은 말소기준 이후로 소멸 표시되어 있으나 실제 대항력 판단은 별도 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하는지와 실제 세액을 확인해야 배당순위와 잔여 배당을 정확히 계산할 수 있습니다.
- 27.44%에 현혹되지 않기. 4회 유찰로 최저가가 감정가의 27.44%까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교값이 없어 시세보다 저렴한지는 확인되지 않았습니다.
- 근린시설 이용상태 확인. 감정평가상 대상 구분건물들은 근린생활시설로 이용되고 있으며, 일부 감정 대상 기호에는 공부상 용도와 현황 이용의 차이도 기재되어 있습니다. 입찰 전 해당 201호의 현황을 직접 특정해 확인해야 합니다.
맺으며 — “27% 가격보다 미상 임차인이 먼저”
이 사건은 감정가 267,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 73,265,000원까지 내려왔습니다. 하지만 낮은 최저가 자체가 투자 매력을 뜻하지는 않습니다. 비교 가능한 최근 실거래가 없고, 근린시설이라는 용도에 4회 유찰이 겹쳐 가격의 적정성을 시세로 검증하기 어렵습니다.
권리 측면에서도 등기상 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸하지만, 임차·점유 기재 5건의 대항력이 모두 확정되지 않았습니다. 특히 4건은 보증금까지 미상입니다. 배당 시뮬레이션의 인수 0원은 참고값일 뿐, 현재 상태에서 실제 매수인 인수까지 0원이라고 확정할 수 없습니다. 세금 우선순위까지 남아 있어 이 물건은 가격보다 임차·점유와 당해세 확인이 선행돼야 하는 고위험 확인형으로 보는 것이 맞습니다.
