창원지방법원 2024타경3366. 사천시 사남면 방지리 728 소재 1동 3층301호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 최혜영이며, 말소기준권리는 2016.01.15 설정된 정동농업협동조합 근저당권 1,378,000,000원입니다. 같은 날 사남농업협동조합 근저당권 544,000,000원이 설정됐고, 이후 정정임 근저당권 150,000,000원, 사천시 압류, 진주축산업협동조합·곤명농업협동조합 가압류, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정이 이어졌습니다.
등기 순위만 보면 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 형태이고, 현재 회차 배당표에도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 그러나 이 물건은 권리 순위보다 현황 이용관계를 더 세밀하게 봐야 합니다. 감정평가상 임대관계는 미상이며, 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)인 공간이 현황 제2종근린생활시설(다중생활시설)로 이용되고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경3366 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사남면 방지리 728 1동 3층301호 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소) · 현황 제2종근린생활시설(다중생활시설) |
| 소유자 | 최혜영 |
| 감정가 / 최저가 | 456,000,000원 / 125,126,000원 |
| 유찰 | 4회 |
| 청구액 | 1,249,190,847원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸형
말소기준은 2016.01.15 정동농업협동조합 근저당권입니다. 이후 사천시 압류, 진주축산업협동조합·곤명농업협동조합 가압류, 국민건강보험공단 압류, 2024.06.13 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2022.06.29의 임의경매개시결정은 2024.05.24 취하를 원인으로 2024.05.29 말소됐습니다.
② 현황·용도 — 가격보다 먼저 볼 구조적 체크포인트
감정평가서에 따르면 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층이며 사용승인일은 2015.12.21입니다. 본건 관련 비고에는 집합건축물대장과 관계없이 하나의 호실을 분할해 현황 8개호(301호~308호)로 사용 중이라고 기재돼 있습니다.
주변은 근린생활시설, 업무시설, 주택, 산업단지 등이 위치하며 주위환경은 보통인 편으로 평가됐습니다. 차량 접근이 가능하고 인근에 일반버스 정류장이 있으며, 북동측으로 왕복 2차선 포장도로가 위치합니다.
③ 예상배당표 (매각가 125,126,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,551,764원 |
| 근저당 · 정동농업협동조합 | 1,378,000,000원 | 122,574,236원 |
| 근저당 · 사남농업협동조합 | 544,000,000원 | 0원 |
| 근저당 · 정정임 | 150,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 진주축산업협동조합 | 282,543,592원 | 0원 |
| 가압류 · 곤명농업협동조합 | 30,303,644원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 125,126,000원 가정 시 채권자 총 청구액 2,384,847,236원 중 122,574,236원이 배당되고, 미배당액은 2,262,273,000원입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위로 차감돼 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방지마을회관 남서측 인근으로 주변에 근린생활시설·업무시설·주택·산업단지가 위치합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 일반버스 정류장이 있으며, 북동측으로 왕복 2차선 포장도로가 위치합니다.
- 토지. 토지면적 630.3㎡, 지목 대, 토지이용상황 업무용, 평지·정방형이며 공시지가는 426,700원/㎡입니다.
- 규제. 준공업지역, 일반산업단지, 지원시설구역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술) 등이 포함되고 중로2류에 접합니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·승강기설비·소방 관련설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성. 근린시설이면서 현황 다중생활시설로 이용되고, 호실 분할 사용과 공부상 용도 차이가 있어 일반적인 표준형 주거상품보다 현장 확인 비중이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 현황 301호~308호 각 구획의 실제 점유자와 계약관계를 확인해야 합니다.
- 호실 분할 상태. 집합건축물대장과 관계없이 하나의 호실을 현황 8개호로 분할 사용 중이라는 기재를 현장에서 대조해야 합니다.
- 용도 차이. 공부상 제2종근린생활시설(사무소), 현황 제2종근린생활시설(다중생활시설) 이용 상태를 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 사천시 압류와 국민건강보험공단 압류가 있으며, 국세·지방세 중 당해세가 존재하면 실제 배당 순서가 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 적정가를 판단하면 안 됩니다. 현장 임대수익·공실·매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서 원문을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “27%까지 내려왔다”만 보고 들어가면 안 된다
현재 최저매각가는 125,126,000원으로 감정가 456,000,000원의 27.44% 수준이고 4회 유찰됐습니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 소멸하고 현재 계산상 매수인 인수액도 0원이라는 점은 분명한 장점입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 단순한 권리소멸 여부가 아닙니다. 임대관계가 미상이고, 공부상 사무소인 공간이 현황 다중생활시설로 사용되며, 하나의 호실을 현황 301호~308호로 분할 이용하고 있습니다. 실거래 시세 자료도 없어 감정가 대비 큰 할인율만으로 가격 매력을 확정할 수 없습니다. 등기 권리는 소멸형, 현황과 환금성은 확인형. 이 물건은 낮아진 최저가보다 실제 점유·용도·수익성과 재매각 가능성을 확인한 뒤 판단해야 하는 사건입니다.
