창원지방법원 2024타경3366. 사천시 사남면 방지리 728, 1동 2층 202호의 근린시설입니다. 소유자는 최혜영이고, 등기상 말소기준은 2016.01.15 접수된 정동농업협동조합의 채권최고액 1,378,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 사남농업협동조합의 544,000,000원 근저당이 있고, 2019년 정정임 근저당, 2022년 가압류 2건, 2024년 경매개시결정과 2025년 국민건강보험공단 압류가 뒤따릅니다. 이들 후순위 등기는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리의 핵심은 단순하지만 가격 판단은 별개입니다. 현재 회차 최저가는 83,692,000원으로 감정가 305,000,000원의 27.44%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았고, 대상 용도도 주거용 아파트가 아니라 근린시설입니다. 따라서 “감정가 대비 많이 떨어졌다”는 사실만으로 싸다고 결론내리기보다, 실제 임대수익·공실·전용부분 이용상태와 주변 근린시설 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경3366 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사남면 방지리 728 1동 2층202호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 소유자 | 최혜영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 83,692,000원 |
| 유찰횟수 | 4회 |
| 신청채권액 | 1,249,190,847원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 · 사용승인일 2015.12.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 확인된 임차인 권리는 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리는 2016.01.15 정동농업협동조합 근저당이며, 사남농업협동조합 근저당·정정임 근저당·진주축산업협동조합 및 곤명농업협동조합 가압류·국민건강보험공단 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 하락만으로는 부족
감정가 305,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 83,692,000원, 감정가의 27.44%입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 58,584,400원, 6회 유찰 시 41,009,080원으로 제시돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 83,692,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,906,456원 |
| 1. 근저당 · 정동농업협동조합 | 1,378,000,000원 | 81,785,544원 |
| 2. 근저당 · 사남농업협동조합 | 544,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 정정임 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 진주축산업협동조합 | 282,543,592원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 곤명농업협동조합 | 30,303,644원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,384,847,236원 중 현재 회차 채권자 예상배당은 81,785,544원이고, 미배당은 2,303,061,692원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 계산에 반영되지 않은 가정입니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 용도는 근린시설입니다. 감정평가 대상 건물은 제1종·제2종 근린생활시설로 이용되며, 부동산중개사무소·소매점·자동차영업소·사무소·다중생활시설 등의 이용상태가 확인됩니다.
- 주위환경. 방지마을회관 남서측 인근이며 주변에 근린생활시설, 업무시설, 주택, 산업단지 등이 위치합니다. 주위환경은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 일반버스 정류장이 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
- 도로·토지. 북동측으로 왕복 2차선 포장도로가 위치하고, 토지는 대체로 평탄한 정방형으로 근린생활시설 구분건물 부지로 이용 중입니다.
- 용도지역·규제. 준공업지역이며 일반산업단지·지원시설구역에 포함되고, 중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 비행안전제6구역에도 포함됩니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 426,700원/㎡, 토지면적은 630.3㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가 대상 중 일부는 집합건축물대장상 사무소 또는 기원이나 현황은 제2종근린생활시설인 다중생활시설로 이용 중인 차이가 확인됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 기준일 확인. 2016.01.15 정동농업협동조합 근저당이 말소기준입니다. 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기에서 최종 대조하세요.
- 현재 점유 확인. 임차인 권리는 확인되지 않았지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 정확한 전유부분 이용상태 확인. 감정평가에는 여러 기호의 이용상태가 함께 기재돼 있으므로, 2층 202호의 실제 현재 용도를 현장에서 특정해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 27.44%라는 수치만으로 저가매수라고 판단하지 말고 주변 근린시설의 매매·임대 수준을 별도 확인하세요.
- 환금성 점검. 근린시설은 주거용보다 수요층이 제한될 수 있고 이미 4회 유찰됐습니다. 향후 매도 가능성과 임대수요를 입찰가 결정에 반영해야 합니다.
- 공부·현황 차이 확인. 일부 대상에서 공부상 용도와 현황 이용이 다른 사례가 있으므로 건축물대장과 현황을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 환금성이 승부처
이 사건은 등기상 권리구조만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2016.01.15 정동농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 현재 최저가는 83,692,000원으로 감정가의 27.44%까지 내려왔고 이미 4회 유찰됐습니다.
중요한 것은 이 낙폭을 곧바로 ‘가격 메리트’로 해석하지 않는 것입니다. 대상은 근린시설이고 비교 실거래 자료가 없으며, 감정평가상 건물 내 이용형태도 다양합니다. 따라서 이 물건은 권리보다 현장 이용상태·임대수익·환금성·주변 실거래 확인이 더 중요한 유형입니다. 등기상 인수 0원은 장점이지만, 4회 유찰 자체가 가격과 수요를 더 꼼꼼히 검증해야 한다는 신호입니다.
