📉 27.44% 🔁 4회 유찰 🛡️ 인수 0원 💰 180,281,000원
창원지방법원 2024타경3366. 사천시 사남면 방지리 728, 1동 1층 103호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 최혜영이고, 핵심 권리는 2016.01.15 설정된 정동농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,378,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 같은 날 사남농업협동조합의 544,000,000원 근저당도 설정되어 있고, 2019.06.14 정정임의 150,000,000원 근저당이 뒤따릅니다. 이후의 가압류·압류·현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
권리 자체보다 눈에 띄는 것은 유찰 횟수와 가격 하락폭입니다. 감정가는 657,000,000원이지만 4회 유찰된 현재 최저매각가는 180,281,000원으로 감정가의 27.44%입니다. 그러나 근린시설은 실제 영업·임대상태와 배후수요에 따라 거래가격 편차가 커질 수 있습니다. 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 확정하는 접근은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경3366 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사남면 방지리 728 1동 1층103호 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 최혜영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 657,000,000원 / 180,281,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 1,249,190,847원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 등기 발급 | 창원지방법원 사천등기소 · 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2016.01.15 정동농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 사남농업협동조합 근저당권이 설정됐고, 이후 2019년 정정임 근저당, 2022년 진주축산업협동조합· 곤명농업협동조합 가압류, 사천시 압류, 2024년 현재 경매개시결정, 2025년 국민건강보험공단 압류가 이어졌습니다. 이들 매각소멸 대상 권리로 인해 낙찰자가 등기상 채권을 직접 떠안는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지
현재 최저매각가는 180,281,000원입니다. 감정가 657,000,000원 대비 27.44% 수준까지 내려왔습니다. 추가 유찰 시 시나리오는 126,196,699원, 그 다음은 88,337,689원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 27.44% | 180,281,000원 | 2,207,890,170원 |
| 5회 유찰 시 | 19.21% | 126,196,699원 | 2,261,217,291원 |
| 6회 유찰 시 | 13.45% | 88,337,689원 | 2,298,499,625원 |
현재 실질취득액은 인수액이 없으므로 180,281,000원입니다. 다만 감정가와 유찰률만으로 실질적인 시세 우위를 판단할 수는 없습니다. 특히 근린시설은 주거용 아파트보다 개별 호실의 사용상태·임대수익·상권·산업단지 수요 등이 가격에 직접 영향을 줄 수 있으므로, 27.44%라는 숫자 자체를 ‘저렴하다’는 결론으로 연결해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 180,281,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,323,934원 |
| 을구 1번 근저당 · 정동농업협동조합 | 1,378,000,000원 | 176,957,066원 |
| 을구 1번 근저당 · 사남농업협동조합 | 544,000,000원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당 · 정정임 | 150,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 진주축산업협동조합 | 282,543,592원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 곤명농업협동조합 | 30,303,644원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,384,847,236원 중 현재 매각가 가정에서 채권자 예상배당은 176,957,066원이고, 미배당액은 2,207,890,170원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 방지마을회관 남서측 인근에 위치하고, 주변에는 근린생활시설·업무시설·주택·산업단지가 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 일반버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2015.12.21입니다. 위생·급배수·승강기·소방 관련 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 630.3㎡, 지목은 대, 업무용으로 이용되며 평지의 정방형 토지입니다. 공시지가는 426,700원/㎡입니다.
- 도로. 북동측으로 왕복 2차선 포장도로가 위치합니다.
- 지역·지구. 준공업지역이며 일반산업단지·지원시설구역에 포함되고 중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 비행안전제6구역에도 포함됩니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 근린시설들은 부동산중개사무소·소매점·자동차영업소·사무소·다중생활시설 등으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 공부와 현황. 일부 호실은 집합건축물대장상 사무소·기원이나 현황 다중생활시설로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 103호 점유자와 사용자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 원본 대조. 2016.01.15 정동농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리의 매각소멸 여부를 매각물건명세서와 등기 원본에서 최종 대조하세요.
- 가격 착시 경계. 최저가가 감정가의 27.44%라고 해서 곧바로 시세보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 근린시설의 실제 거래·임대수익·공실 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 유찰 원인 확인. 이미 4회 유찰된 물건입니다. 단순 가격 문제인지 점유·용도·상권·환금성 등 다른 원인이 있는지 현장조사를 통해 분리해서 판단하세요.
- 산업단지 수요 확인. 일반산업단지와 지원시설구역이라는 입지 특성상 인근 산업·업무수요가 실제 임차수요로 이어지는지 확인하는 것이 중요합니다.
- 공부·현황 대조. 감정평가 대상 일부 호실에서 공부상 용도와 현황 이용의 차이가 확인됩니다. 해당 호실의 건축물대장과 현재 이용상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 소멸”과 “좋은 가격”은 별개다
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2016.01.15 정동농업협동조합 근저당을 말소기준으로 후순위 근저당·가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 현재 배당 산정상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가 657,000,000원이 4회 유찰돼 180,281,000원까지 내려왔다는 사실만으로 싸다고 결론 낼 수 없습니다. 임대관계가 미상이고 근린시설이라는 특성상 실제 점유·영업·임대수익과 지역 수요가 환금성을 좌우합니다. 권리는 확인 가능, 가격은 현장검증 필요. 이번 물건의 핵심은 큰 할인율보다 4회 유찰의 이유를 확인하는 데 있습니다.
