창원지방법원 2024타경3366. 사천시 사남면 방지리 728 소재 집합건물 1동 1층 102호, 용도는 근린시설입니다. 등기상 소유자는 최혜영이며, 말소기준권리는 2016.01.15 정동농업협동조합의 채권최고액 1,378,000,000원 근저당권입니다. 이후 사남농업협동조합 근저당, 정정임 근저당, 진주축산업협동조합·곤명농업협동조합 가압류, 사천시·진주시 압류와 현재의 임의경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
특히 현황 재조사 기준 2025.11.24 공실로 확인돼 임차인 보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 따라서 현재 최저매각가 100,499,000원에 매각된다고 가정하면 매수인의 실질취득액도 100,499,000원입니다. 다만 이 금액이 시장가격보다 낮은지는 별도 문제입니다. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 낙폭만 가지고 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경3366 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사남면 방지리 728 1동 1층102호 |
| 물건종류 / 구조 | 집합건물(근린시설) · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 · 1층 102호 |
| 소유자 | 최혜영 |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 100,499,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정동농업협동조합 / 1,249,190,847원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 현황 | 2025.11.24 재조사 기준 공실 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액 0원
말소기준은 2016.01.15 정동농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 사남농업협동조합 근저당과 2019년 정정임 근저당, 이후 가압류·압류는 모두 자료상 매각으로 소멸합니다. 2022.06.29 정동농업협동조합이 한 차례 임의경매를 신청했으나 2024.05.24 취하되어 2024.05.29 경매개시결정 등기가 말소됐고, 2024.06.13 다시 임의경매가 개시됐습니다.
② 가격 판단 — 34.3%라도 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
현재 회차의 최저매각가는 100,499,000원으로 감정가의 34.3% 수준이며, 이미 4회 유찰된 상태입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 80,399,200원, 6회 유찰 시 64,319,360원으로 제시되어 있습니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 수치가 없습니다. 따라서 감정가 293,000,000원에서 최저가가 크게 내려왔다는 사실만으로 ‘시세보다 저렴하다’ 또는 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 근거는 없습니다. 오히려 4회 유찰 자체는 감정가격과 응찰 수요 사이에 간극이 있었음을 점검해야 하는 신호입니다. 근린시설은 주거용 집합건물과 달리 업종 적합성·임대수요·공실기간·재매각 수요가 가격 형성에 크게 작용하므로 현장 임대료와 인근 유사 근린시설 거래를 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,499,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,206,986원 |
| 1. 근저당 · 정동농업협동조합 | 1,378,000,000원 | 98,292,014원 |
| 2. 근저당 · 사남농업협동조합 | 544,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 정정임 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 진주축산업협동조합 | 282,543,592원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 곤명농업협동조합 | 30,303,644원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정 매각대금 100,499,000원 중 집행비용 2,206,986원을 제외한 98,292,014원이 정동농업협동조합에 배당되고, 총 채권 미배당액은 2,286,555,222원입니다. 소유자 잔여와 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사천시 사남면 방지리 ‘방지마을회관’ 남서측 인근으로, 주변에 근린생활시설·업무시설·주택·산업단지가 함께 위치하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 일반버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2015.12.21입니다. 위생·급배수·승강기·소방 관련 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 630.3㎡, 지목은 대, 업무용으로 이용되며 평지·정방형입니다. 북동측으로 왕복 2차선 포장도로가 위치하고 도로접면은 소로한면입니다.
- 규제. 준공업지역이며 일반산업단지·지원시설구역에 포함되고, 비행안전제6구역·가축사육제한구역에도 포함됩니다. 공시지가는 426,700원/㎡입니다.
- 환금성. 주거전용 물건이 아니라 근린시설이고 산업단지 지원시설권역에 위치합니다. 4회 유찰 이력까지 있으므로 재매각 수요와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 최저가 100,499,000원이 감정가의 34.3%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고, 인근 유사 근린시설의 실제 매매가와 임대료를 확인하세요.
- 공실 상태 확인. 2025.11.24 재조사에서는 공실이지만 입찰 전 현재 점유와 사용상태를 다시 확인하세요.
- 용도 적합성. 근린시설로서 실제 사용할 업종과 건축물 용도, 산업단지·지원시설구역 규제를 대조하세요.
- 유찰 원인 점검. 4회 유찰은 단순한 할인 기회가 아니라 수요·가격·활용성 문제를 확인하라는 신호로 봐야 합니다.
- 배당과 세금. 현재 배당 시뮬레이션은 소유자 잔여 0원·매수인 인수 0원입니다. 당해세 등 실제 배당 변동 요인은 원본 서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 사건의 권리구조는 명확합니다. 2016.01.15 정동농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하며 현황 재조사상 공실입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 투자 판단의 결론은 여기서 끝나지 않습니다. 현재 최저가 100,499,000원은 감정가 293,000,000원의 34.3%이고 이미 4회 유찰됐지만, 최근 실거래 비교자료가 없어 ‘시세보다 싸다’는 결론은 낼 수 없습니다. 근린시설·산업단지 지원시설권역이라는 용도와 반복 유찰 이력을 함께 보면 이 물건은 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 검증해야 하는 사건입니다.
