창원지방법원 2024타경3366. 사천시 사남면 방지리 728 제1동 4층 401호의 근린시설입니다. 말소기준권리는 2016.01.15. 정동농업협동조합 근저당권이고 채권최고액은 1,378,000,000원입니다. 같은 날 사남농업협동조합의 채권최고액 544,000,000원 근저당도 설정돼 있으며, 이후 정정임 근저당·진주축산업협동조합 가압류· 곤명농업협동조합 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 놓고 보면 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 가격을 단순히 “감정가의 27%라 싸다”고 해석하면 안 됩니다. 비교할 실거래 시세 자료가 없고, 실제 이용은 제2종근린생활시설(다중생활시설)이며 집합건축물대장과 현황 사이에 용도 차이가 있습니다. 여기에 하나의 호실을 현황상 406호~408호 3개 호로 분할해 사용 중이라는 감정평가상 특이사항까지 겹칩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경3366 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사남면 방지리 728 1동 4층401호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 현황 제2종근린생활시설(다중생활시설) |
| 소유자 | 최혜영 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 38,965,000원 (4회 유찰) |
| 경매 청구액 | 1,249,190,847원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인일 | 2015.12.21 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 예상은 0원
신고된 임차인은 없습니다. 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 2020.09.08. 설정된 김치곤의 전세권 20,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자와 사용관계는 현장 확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰을 ‘시세 할인’으로 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 38,965,000원으로 감정가 142,000,000원의 27.44%입니다. 5회 유찰 시 시나리오는 27,275,500원, 6회 유찰 시 19,092,850원입니다.
하지만 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다. 특히 일반적인 주거용 아파트가 아니라 산업단지 지원시설권역의 근린생활시설이고, 현황상 다중생활시설로 이용되며 호실 분할 사용이라는 비표준 요소가 존재합니다. 4회 유찰 자체가 시장의 환금성·용도·점유 또는 물건 특성에 대한 경계 신호일 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 38,965,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,101,370원 |
| 2. 근저당 · 정동농업협동조합 | 1,378,000,000원 | 37,863,630원 |
| 3. 근저당 · 사남농업협동조합 | 544,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 정정임 | 150,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 진주축산업협동조합 | 282,543,592원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 곤명농업협동조합 | 30,303,644원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 2,384,847,236원 중 예상 배당액은 37,863,630원이며, 미배당액은 2,346,983,606원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 현황·용도 — 이 물건의 실제 난도
- 현황 이용. 감정평가상 본건 기호(6, 7, 8)는 현황 제2종근린생활시설(다중생활시설)로 이용 중입니다.
- 용도 차이. 기호(6, 8)은 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소), 기호(7)은 제2종근린생활시설(기원)이나 현황은 다중생활시설입니다.
- 분할 사용. 감정평가서에 따르면 집합건축물대장과 관계없이 1개의 호실을 분할해 현황상 3개 호(406호~408호)로 사용 중입니다.
- 입지. 방지마을회관 남서측 인근이며 주변에 근린생활시설·업무시설·주택·산업단지가 위치합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 일반버스 정류장이 있으며, 북동측으로 왕복 2차선 포장도로가 위치합니다.
- 토지·규제. 준공업지역, 일반산업단지, 지원시설구역이며 가축사육제한구역·비행안전제6구역에 포함됩니다. 공시지가는 426,700원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2015.12.21입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이고 다중생활시설로 이용 중입니다. 각 분할 공간의 실제 사용자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 분할 구조 확인. 등기·집합건축물대장상 하나의 호실과 현황상 406호~408호의 관계, 내부 칸막이와 출입구 구조를 현장에서 확인하세요.
- 용도 적법성 확인. 대장상 사무소·기원과 현황 다중생활시설 사이의 차이가 실제 사용·영업·인허가에 미치는 영향을 관할 행정기관 자료와 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 적정 입찰가를 정하지 말고, 동일 건물·인근 근린시설의 실제 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 4회 유찰된 근린시설이라는 사실 자체를 재매각 난도 판단에 반영하세요. 이용 목적과 매수층이 제한되는지 검토가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단은 그 다음부터입니다. 감정가 142,000,000원에서 4회 유찰돼 38,965,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없으므로 가격이 싸다고 확정할 수 없습니다.
오히려 현황상 다중생활시설 이용, 집합건축물대장과의 용도 차이, 하나의 호실을 3개 호로 분할해 사용하는 구조, 임대관계 미상, 4회 유찰이라는 요소를 함께 봐야 합니다. 등기 인수는 0원, 그러나 이용·점유·환금성 확인은 필수. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라 그 가격으로 실제 활용 가능한 자산을 취득하는지에 있습니다.
