창원지방법원 2024타경3366. 사천시 사남면 방지리 728 제1동 4층 402호의 근린시설입니다. 등기상 소유자는 최혜영이고, 말소기준은 2016.01.15. 정동농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 사남농업협동조합 근저당과 이후의 정정임 근저당, 김치곤 전세권, 진주축산업협동조합·곤명농업협동조합 가압류, 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 58,173,000원으로 감정가 212,000,000원에서 4회 유찰된 가격입니다. 예상배당에서는 집행비용 1,447,114원을 뺀 56,725,886원이 정동농업협동조합에 배당되고, 나머지 채권자는 미배당으로 남지만 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 채권 미회수 규모 자체를 낙찰자의 인수액으로 혼동할 사안은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경3366 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사남면 방지리 728 1동 4층402호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소) · 현황 제2종근린생활시설(다중생활시설) |
| 소유자 | 최혜영 |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 58,173,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정동농업협동조합 / 1,249,190,847원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 등기 열람 기준 | 2026.07.29 · 창원지방법원 사천등기소 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 인수는 0원
임차인 조사 내역은 없습니다. 다만 등기부에는 2020.09.08. 김치곤 명의의 전세권이 있으며 전세금은 20,000,000원, 범위는 주거용 동쪽방향 26㎡, 존속기간은 2020.08.01.부터 2021.07.31.까지로 기재돼 있습니다. 이 전세권은 2016.01.15. 말소기준 근저당보다 뒤에 설정되어 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
| 권리자 | 권리 | 금액 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 정동농업협동조합 | 근저당권 | 1,378,000,000원 | 말소기준 |
| 사남농업협동조합 | 근저당권 | 544,000,000원 | 소멸 |
| 정정임 | 근저당권 | 150,000,000원 | 소멸 |
| 김치곤 | 전세권 | 20,000,000원 | 소멸 |
| 진주축산업협동조합 | 가압류 | 282,543,592원 | 소멸 |
| 곤명농업협동조합 | 가압류 | 30,303,644원 | 소멸 |
② 가격 — 감정가 27%지만 ‘시세 할인율’은 알 수 없다
감정가는 212,000,000원, 현재 회차 최저매각가는 58,173,000원입니다. 회차 시나리오상 감정가 대비 비율은 27.44%이며, 5회 유찰 시 40,721,100원(19.21%), 6회 유찰 시 28,504,770원(13.45%)으로 제시돼 있습니다.
다만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭이 크다는 사실과 현재 시장가격보다 저렴하다는 판단은 별개입니다. 특히 4회 유찰됐다는 것은 낮아진 숫자 자체보다 시장이 이 물건의 용도·이용상태·환금성에 보수적으로 반응했을 가능성을 먼저 점검해야 한다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,173,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,447,114원 |
| 정동농업협동조합 근저당 | 1,378,000,000원 | 56,725,886원 |
| 사남농업협동조합 근저당 | 544,000,000원 | 0원 |
| 정정임 근저당 | 150,000,000원 | 0원 |
| 김치곤 전세권 | 20,000,000원 | 0원 |
| 진주축산업협동조합 가압류 | 282,543,592원 | 0원 |
| 곤명농업협동조합 가압류 | 30,303,644원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,404,847,236원 중 예상 배당액은 56,725,886원이며, 예상 미배당액은 2,348,121,350원입니다. 소유자 잔여와 매수인 인수는 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 물적 현황 — 이 사건의 진짜 핵심
감정평가서에 따르면 본건은 집합건축물대장과 관계없이 1개의 호실을 분할하여 현황 5개호(401호~405호)로 사용 중입니다. 또한 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황은 제2종근린생활시설(다중생활시설)로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방지마을회관 남서측 인근이며 주변에는 근린생활시설, 업무시설, 주택, 산업단지가 위치합니다. 주위환경은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 일반버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2015.12.21.입니다. 위생·급배수·승강기·소방 관련설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 왕복 2차선 포장도로가 위치합니다.
- 토지. 토지면적 630.3㎡, 지목 대, 업무용, 평지·정방형이며 공시지가는 426,700원/㎡입니다.
- 용도·규제. 준공업지역이며 일반산업단지·지원시설구역·가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술) 등에 포함되고 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았지만, 공부상 사무소와 현황 다중생활시설의 이용상태 차이는 별도로 존재합니다.
- 환금성. 근린시설이면서 현황 다중생활시설이고 1개 호실을 5개호로 분할사용 중인 특수성이 있어, 일반적인 단순 사무실보다 매수층과 활용 판단이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현황 5개호 경계 확인. 감정평가서상 1개 호실을 현황 401호~405호로 분할해 사용 중이므로 실제 402호의 전유부분과 내부 구획을 현장에서 대조해야 합니다.
- 용도 차이 확인. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소), 현황 제2종근린생활시설(다중생활시설)이라는 차이를 확인하고 향후 사용계획과 맞는지 검토해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 임차인 조사 내역이 없다는 사실만으로 실제 점유자를 단정하지 말고 현황을 확인해야 합니다.
- 전세권 소멸 재확인. 김치곤 전세권은 말소기준 이후의 권리로 매각소멸 분류돼 있고 예상 인수도 0원이지만, 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 감정가 할인율과 시세를 구분. 4회 유찰로 감정가의 27.44%까지 내려왔다는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마십시오. 비교 실거래가가 없으므로 별도의 현장 시세 조사가 필요합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 제시된 시나리오는 5회 유찰 시 40,721,100원, 6회 유찰 시 28,504,770원입니다. 가격 하락과 동시에 물건 특유의 이용·환금 리스크가 해소되는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다, 왜 4번 유찰됐는지를 본다”
이 물건은 권리관계만 보면 매수인이 떠안을 것으로 계산된 금액이 0원이고, 말소기준 이후의 근저당·전세권·가압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 물건 자체는 집합건축물대장상 사무소와 현황 다중생활시설의 차이, 그리고 1개 호실을 현황 5개호로 분할해 사용하는 상태가 명확히 기재돼 있습니다.
감정가 212,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 58,173,000원까지 낮아졌지만, 비교 실거래 자료가 없는 이상 이 숫자만으로 ‘시세보다 저렴하다’는 결론은 낼 수 없습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 용도·현황·환금성 실사가 필요한 비표준 근린시설. 가격보다 먼저 내부 구획과 실제 사용상태를 확인해야 하는 사건입니다.
