전주지방법원 2025타경31265. 본건은 전주시 덕진구 진북동 834-81의 다세대주택 1층 104호입니다. 등기상 소유자는 김금례이고, 2021.09.10 소유권을 이전받았습니다. 경매의 말소기준으로 제시된 권리는 2025.05.28 이창환의 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2022년에 이미 임대차계약·확정일자·전입이 갖춰진 최혜나의 보증금 65,000,000원입니다.
최혜나는 임대차계약일 2022.02.10, 확정일자 2022.02.10, 주민등록 및 점유개시일 2022.02.28로 확인되고, 2026.01.21에는 전유부분 건물 전부에 대해 주택임차권등기도 마쳤습니다. 따라서 말소기준보다 전입이 빠른 대항력 있는 임차인이고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제를 받습니다. 하지만 현재 최저가 28,700,000원으로는 보증금을 전부 배당할 수 없어 미배당분이 매수인에게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31265 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동 834-81 1층104호 · 도로명 전북특별자치도 전주시 덕진구 숲정이2길 15-3 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 전용 26.93㎡ |
| 소유자 | 김금례 · 2021.09.10 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 28,700,000원 / 28,700,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이창환 / 450,969,813원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인의 미배당 보증금이 핵심
2005.06.29 송천새마을금고 근저당권 65,000,000원이 설정됐지만 2009.08.27 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.05.28 강제경매개시결정입니다. 최혜나의 전입·점유는 2022.02.28로 그보다 앞서므로 대항력은 유지되고, 임차권등기 자체가 매각으로 소멸하더라도 배당으로 회수되지 못한 보증금 채무까지 없어지는 구조로 볼 수 없습니다. 현재 예상 미배당액은 37,216,600원입니다.
② 임차인 — 본건 전유부분 전체 임차권
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 | 현재 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최혜나 | 전유부분 건물의 전부 | 65,000,000원 | 2022.02.28 / 2022.02.10 | 대항력 有 우선변제 有 | 37,216,600원 |
배당요구일은 2026.01.21입니다. 최혜나는 2025.06.10 별도의 강제경매개시결정에서는 채권자로도 등장하고, 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심이 있다는 확인 메모도 있습니다. 다만 현재 자료상 임차권등기에는 계약일·확정일자·전입·점유개시일과 보증금이 구체적으로 기재돼 있으므로, 진정한 임대차가 아니라는 점이 원문으로 확인되기 전까지는 인수위험을 배제해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 65,916,600원을 봐야 한다
우진빌라의 비교 면적은 26.93㎡이고, 전체 19세대입니다. 최근 12개월 실거래는 2026.07, 30,000,000원 1건입니다. 전체 12건 평균 23,941,666원에는 2021년의 14,500,000원대 거래와 2024년 60,000,000원·65,000,000원 거래가 함께 섞여 있으므로, 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 편이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 26.12㎡ | 3 | 30,000,000원 |
| 2024.10 | 26.93㎡ | 4 | 65,000,000원 |
| 2024.10 | 26.12㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2021.07 | 26.12㎡ | 1 | 14,500,000원 |
| 2021.07 | 26.12㎡ | 1 | 14,500,000원 |
| 2021.07 | 26.12㎡ | 1 | 14,500,000원 |
| 2021.07 | 26.93㎡ | 1 | 14,500,000원 |
| 2021.07 | 26.93㎡ | 1 | 14,500,000원 |
| 2021.07 | 26.12㎡ | 2 | 14,950,000원 |
| 2021.07 | 26.12㎡ | 2 | 14,950,000원 |
| 2021.07 | 26.12㎡ | 2 | 14,950,000원 |
| 2021.07 | 26.93㎡ | 2 | 14,950,000원 |
최저가 28,700,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균 30,000,000원의 95.7%입니다. 그러나 이 사건은 그렇게 비교하면 안 됩니다. 현재 회차에서 낙찰대금 28,700,000원에 미배당 보증금 37,216,600원을 더한 실질 부담은 65,916,600원입니다. 이는 최신 거래 30,000,000원과 최근 12개월 평균 30,000,000원을 크게 웃돌며, 2024.10의 65,000,000원 거래보다도 높은 수준입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 28,700,000원 | 37,216,600원 | 65,916,600원 |
| 1회 유찰 · 80% | 22,960,000원 | 42,853,280원 | 65,813,280원 |
| 2회 유찰 · 64% | 18,368,000원 | 47,362,624원 | 65,730,624원 |
④ 예상배당표 (매각가 28,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 916,600원 |
| 1. 임차인 최혜나 보증금 | 65,000,000원 | 27,783,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 이창환 | 450,969,813원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 최혜나 | 450,969,813원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 916,600원을 먼저 공제한 뒤 최혜나에게 27,783,400원이 배당되고, 보증금 부족분 37,216,600원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 비교 단지는 우진빌라 19세대, 2002.07.30 준공입니다.
- 교통. 소형 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 기재돼 있습니다.
- 도로·용도지역. 북측으로 3~4미터 포장도로에 접하고, 제1종일반주거지역입니다. 토지 공시지가는 446,900원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물로, 관리상태는 대체로 보통으로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물 확인. 집합건축물대장 표제부에 위반건축물 표시가 있다는 비고가 있으므로 위반 내용과 시정 여부를 별도 확인해야 합니다.
- 감정자료 주소 대조. 감정요항표에는 전주시 덕진구 금암동의 1층 102호로 기재된 내용이 있는 반면, 본건 등기 주소는 진북동 834-81 1층104호입니다. 감정서 원본에서 평가대상 호수와 보완사항을 반드시 대조해야 합니다.
- 출입·일체사용 기재. 감정요항표에는 해당 구분건물의 출입문이 폐쇄돼 인접호를 통해 출입하며 함께 일체로 사용 중이라는 내용도 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단. 현재 회차 기준 28,700,000원 + 37,216,600원 = 65,916,600원입니다.
- 유찰 착시 경계. 1회·2회 유찰돼도 임차인 미배당분이 커져 실질 부담은 각각 65,813,280원, 65,730,624원으로 큰 폭으로 떨어지지 않습니다.
- 최혜나 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 주민등록, 확정일자, 임차권등기명령, 배당요구 및 관계인 자료를 서로 대조해야 합니다.
- 명세서 문구 충돌 확인. 인수권리 해당사항 없음이라는 기재와 현재 배당계산상 37,216,600원 인수가 동시에 존재하므로 법원 기록 원본 확인이 필수입니다.
- 위반건축물 표시 확인. 집합건축물대장 표제부의 위반건축물 표시 내용, 원상복구·이행강제금 가능성을 확인해야 합니다.
- 호수·감정대상 확인. 등기 주소 104호와 감정요항표의 102호·금암동 기재 차이를 감정평가서 원본과 현황도에서 확인해야 합니다.
- 출입 구조 확인. 인접호를 통하여 출입하고 일체로 사용한다는 감정 내용이 본건 104호에 실제 적용되는지 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “2,870만원 경매”가 아니라 “약 6,592만원 취득 구조”
이 사건의 숫자 하나만 기억한다면 최저가 28,700,000원이 아니라 실질취득 65,916,600원입니다. 대항력 있는 최혜나의 보증금 65,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커져 총 부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
최근 12개월 실거래와 최신 거래는 모두 30,000,000원이고, 최근 거래 추세는 과거보다 28.3% 높은 것으로 집계돼 있습니다. 그럼에도 현재 실질 부담은 65,916,600원입니다. 여기에 위반건축물 표시, 감정자료의 소재지·호수 불일치, 인접호와 일체사용 기재까지 확인할 사항이 겹칩니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가 자체를 가격 메리트로 볼 수 없는 대항력 임차인 인수형 사건으로 보는 것이 핵심입니다.
