전주지방법원 2025타경31265. 전주시 덕진구 진북동 우진빌라 4층 404호 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 김금례이고, 2021.09.10 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 현재 등기에는 존속하는 근저당권이 없고, 이 사건의 말소기준은 2025.05.28 강제경매개시결정입니다. 이후 2025.08.06 전주시 압류와 2025.08.18 박정근의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
문제는 등기보다 점유·임차관계입니다. 404호에는 박정근이 보증금 60,000,000원으로 조사됐고 2025.06.26 배당요구를 했습니다. 그러나 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 보증금이 현재 최저매각가 29,000,000원보다 큰 만큼, 실제 대항력이 인정되는지 여부가 입찰 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31265 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동 834-81 4층404호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 숲정이2길 15-3 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 26.93㎡ |
| 소유자 | 김금례 |
| 감정가 / 최저가 | 29,000,000원 / 29,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이창환 / 450,969,813원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차관계는 확인 필요
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박정근 | 목록8. 404호 | 60,000,000원 | 해당 없음 | 신청 2025.06.26 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
2026.04.29에는 2026.04.21 전주지방법원 파산선고에 따른 파산 등기도 기재돼 있습니다. 이 항목은 매각으로 소멸한다고 표시된 압류·경매개시결정과 달리 별도 소멸 여부가 명시돼 있지 않아, 매각물건명세서와 파산절차 관계를 추가 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 신건은 최근 거래의 96.7%
우진빌라의 대상 면적은 26.93㎡이고, 최근 12개월 거래는 2026.07 30,000,000원 1건입니다. 따라서 최근 12개월 평균도 30,000,000원입니다. 현재 최저가 29,000,000원은 이 최근 시세의 96.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 26.12㎡ | 3 | 30,000,000원 |
| 2024.10 | 26.93㎡ | 4 | 65,000,000원 |
| 2024.10 | 26.12㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2021.07 | 26.12㎡ | 1 | 14,500,000원 |
| 2021.07 | 26.12㎡ | 2 | 14,950,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 30,000,000원 |
전체 12건 평균은 23,941,666원이지만, 과거 거래가 다수 포함돼 있어 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 편이 적절합니다. 최근 거래 흐름은 이전 구간보다 28.3% 높은 것으로 집계돼 있습니다. 따라서 전체 평균만 보면 최저가가 121.1%로 높지만, 최신 거래 기준으로는 96.7%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 922,000원 |
| 1. 강제경매개시결정 · 이창환 | 450,969,813원 | 28,078,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 박정근 | 450,969,813원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 901,939,626원 중 예상배당은 28,078,000원이고, 미배당액은 873,861,626원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 404호 임차인의 대항력은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (토지·거래자료 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용되는 물건이며 대상 면적은 26.93㎡입니다.
- 단지 규모. 우진빌라는 19세대, 2002.07.30 준공입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 264.0㎡, 평지·세로장방이며 공시지가는 446,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 거래 표본. 최근 12개월 거래는 1건으로, 최신 거래금액과 최근 12개월 평균이 모두 30,000,000원입니다.
- 건축물 확인. 매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장 표제부의 위반건축물 표시와 전유부의 불법대수선 건축법위반 시정명령이 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 404호 임차인 원본 확인. 박정근의 전입신고일·확정일자·실제 임대차관계를 확인해 대항력과 우선변제 여부를 확정해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 박정근과 2025.08.18 강제경매 채권자 박정근의 동일인 여부 및 관계를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 불법대수선 시정명령의 대상·현재 상태·원상회복 가능성을 확인해야 합니다.
- 파산등기 확인. 2026.04.29 파산 등기와 본 경매절차의 관계를 매각물건명세서와 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가는 최근 12개월 평균·최신 거래의 96.7%입니다. 전체 평균 23,941,666원보다 최근 거래 30,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 23,200,000원, 2회 유찰 시 18,560,000원으로 제시돼 있으므로 권리확인 결과와 함께 회차별 가격을 비교해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 임차인 확인이 먼저”
현재 신건 최저가 29,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 실거래 30,000,000원의 96.7%로 최근 시세보다 낮습니다. 최근 거래 추세도 +28.3%로 집계돼 가격 흐름 자체가 나쁘다고 단정할 자료는 없습니다.
그러나 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 404호 임차인 박정근의 보증금이 60,000,000원이고 전입신고일이 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 매각물건명세서의 명시 인수권리는 해당사항 없음이지만, 대항력 판정에 필요한 사실관계가 확인되지 않은 상태에서는 인수 0원을 확정적 결론처럼 받아들이기 어렵습니다. 여기에 위반건축물 표시와 파산등기까지 있어, 신건 가격의 소폭 할인보다 임차관계·건축물·파산절차의 원본 확인이 우선인 물건입니다.
