전주지방법원 2025타경31265. 전주시 덕진구 진북동 소재 다세대주택 3층 305호입니다. 소유자는 김금례이며, 채권자 이창환의 청구금액 450,969,813원을 기초로 강제경매가 진행되고 있습니다. 감정가 29,000,000원에서 최저매각가가 27,500,000원으로 정해진 신건으로, 아직 유찰 이력은 없습니다.

등기상 말소기준권리는 2025년 5월 28일의 강제경매개시결정입니다. 과거 송천새마을금고 근저당은 이미 말소됐고, 이후 전주시 압류도 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기보다 임차권과 실제 사용관계입니다. 해당 호실에 신고된 공동임차 보증금이 최저매각가보다 훨씬 크고, 전입신고일과 확정일자 확인이 필요한 상태이기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 강제경매개시결정

기준권리는 갑구 3번 강제경매개시결정입니다. 기존 송천새마을금고 근저당권은 2009년 8월 27일 해지로 이미 말소됐습니다. 기준권리 이후의 전주시 압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 2026년 4월 29일 파산 등기가 존재하므로, 파산절차와 경매 진행 사이의 관계를 사건기록에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인 분석 — 305호와 인접호의 공동임차 관계

현황조사와 문건접수 등에 나타난 실제 임차인은 전체 매각목록 기준 14명입니다. 모두 일반 임차인 신고로 나타나며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 아래 표의 인원과 보증금을 모두 305호의 채무로 합산해서는 안 됩니다. 특히 다른 호실의 계약과 305호가 실제로 어떻게 연결되는지 구분해야 합니다.

모든 임차인의 전입신고일과 확정일자는 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 배당요구 날짜가 표시된 경우에도 그것만으로 배당순위나 보증금 전액 회수를 보장하지 않습니다. 위 표의 다른 매각목록 임차인을 모두 본건 305호의 인수대상으로 계산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래는 3,000만원, 그러나 비교 조건에 주의

시세 비교 대상인 우진빌라는 19세대 규모이며 준공일은 2002년 7월 30일입니다. 유사 면적 실거래 12건의 전체 평균은 23,941,666원이지만, 오래된 거래가 다수 포함돼 있어 가격 판단의 중심으로 삼기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2026년 7월의 30,000,000원 한 건입니다.

최저가 27,500,000원은 최근 거래 30,000,000원의 91.7%입니다. 전체 평균 대비로는 114.9%이지만, 오래된 거래가 포함된 전체 평균만으로 현재 가격의 매력도를 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세 지표는 +28.3%입니다. 다만 최근 표본이 한 건에 불과하고 거래금액 편차가 커, 이 수치를 안정적인 가격 상승 추세로 해석하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 27,500,000원 가정)

현재 배당 추정은 집행비용을 공제한 금액을 신청채권자에게 배당하는 구조입니다. 신청채권액이 매각대금을 크게 초과하므로 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 아래 수치는 임차인 최우선변제와 당해세 등을 반영하지 않은 추정이며, 임차인의 실제 인수위험을 확정한 계산이 아닙니다.

신청채권자의 미배당액 424,364,813원은 매수인이 자동으로 인수하는 금액이 아닙니다. 배당 추정상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 대항력 미확정 임차인의 보증금 승계 여부는 별도의 권리 검토가 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가와 별개인 보증금 위험

⑥ 물건 현황·환금성 메모 (감정요항표 및 매각물건명세서 기준)

• 실제 이용. 본건 305호는 신청외 304호와 공동으로 이용하고 별도 공동출입문을 설치한 상태입니다. 출입문 외부에는 304호로 표시돼 있습니다.
• 공동임차 문제. 305호가 김신우의 304호 공동임차 계약과 이은혜의 306호 공동임차 계약에 각각 포함돼 있어 실제 점유와 임대차 대상 확인이 필요합니다.
• 입지. 진북동 소재 다세대주택으로, 토지 용도지역은 제1종일반주거지역입니다.
• 토지. 지목은 대지이며 지형은 평지, 공시지가는 446,900원/㎡입니다. 가축사육제한구역이 포함되고 소로3류에 접합니다.
• 거래 표본. 우진빌라 19세대, 준공일 2002.07.30. 최근 12개월 유사 면적 실거래는 1건으로 가격 표본이 제한적입니다.
• 감정자료 대조. 감정요항표의 일부 서술에는 금암동 소재 제102호 및 제101호와의 공동 사용관계가 기재돼 있어, 진북동 305호에 관한 내용과 일치하지 않습니다. 해당 설명을 본건의 실제 구조로 확정해서 적용하지 말고 감정평가서 원본과 매각물건명세서의 목적물 표시를 대조해야 합니다.
• 등기상 추가 확인. 2026.04.29. 파산 등기가 있어 파산절차 진행 상황과 매각절차에 미치는 영향을 사건기록으로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 전 확인 체크리스트

• 김신우 임대차계약서. 305호·304호 공동임차의 계약 목적물, 보증금 120,000,000원의 귀속과 배분, 전입신고일, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 이은혜 임대차계약서. 306호·305호 공동임차의 실제 계약 범위와 보증금 110,000,000원의 귀속, 전입신고 및 확정일자, 점유관계를 확인해야 합니다.
• 임차관계의 중복 여부. 동일한 305호가 별도 계약에 포함된 경위를 확인하고 실제 점유자 및 각 계약의 대상 부분을 구분해야 합니다.
• 대항력 및 인수금액. 말소기준권리인 2025.05.28.을 기준으로 임차인의 전입·점유와 우선변제 요건을 확인한 뒤 예상배당과 실제 미배당 보증금 승계액을 다시 산정해야 합니다.
• 매각 범위. 304호와 공동으로 사용하는 출입구·내부 구조 및 독립 인도 가능 여부를 현장과 공부에서 대조해야 합니다.
• 파산절차 확인. 소유자 관련 파산선고 및 경매 진행 기록을 확인하고 매각절차에 영향을 주는 사항이 있는지 점검해야 합니다.
• 감정평가 원본 대조. 감정요항표의 제102호 관련 서술과 본건 305호의 일치 여부를 확인하고, 감정가격 산정의 대상과 범위를 명확히 해야 합니다.
• 관리비·조세. 공용부분 관리비 체납과 당해세, 임차인 최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 확인해야 합니다.
• 매각기일 재확인. 매각기일은 2026.10.12.로 기재돼 있습니다. 기각 관련 송달 이력도 존재하므로 법원 사건 진행 및 기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 확인할 것은 보증금”

이 물건은 최근 실거래 30,000,000원과 비교하면 최저가 27,500,000원이 낮게 보입니다. 하지만 가장 중요한 문제는 가격 차이가 아니라 305호에 얽힌 공동임차 계약과 보증금 인수 가능성입니다.

김신우의 120,000,000원과 이은혜의 110,000,000원은 모두 305호를 포함하는 공동임차 신고와 관련돼 있습니다. 두 보증금을 본건의 인수채무로 단순 합산할 수는 없지만, 실제 대항력이 있는 보증금이 확인된다면 매수인의 실질취득 부담은 최저매각가보다 훨씬 커질 수 있습니다.

더구나 304호와 공동 출입하는 구조, 전입신고일 미상, 파산 등기, 감정자료의 호수 불일치까지 추가 확인이 필요합니다. 권리분석이 완료되기 전에는 최저가나 유찰에 따른 가격 하락을 투자 매력으로 평가하기 어렵습니다. 이 사건은 보증금의 실제 귀속과 대항력, 매각 목적물의 독립적인 이용 가능성을 확인하는 것이 우선입니다.