전주지방법원 2025타경31265. 전주시 덕진구 금암동 565에 위치한 다세대주택 1층 106호입니다. 소유자는 김금례이며, 채권자 이창환이 청구금액 450,969,813원으로 강제경매를 신청했습니다. 등기상 근저당권은 없고, 2025년 5월 28일 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다. 일반적인 담보권 인수 구조만 보면 비교적 단순하지만, 이 물건은 등기부보다 점유관계와 건축물 현황이 훨씬 중요합니다.

특히 매각물건명세서에 기재된 인수권리 없음이라는 문구만으로 매수인의 실질 부담이 확정되는 것은 아닙니다. 대상 호실에 대한 임차인 신고가 있고, 보증금이 최저매각가격보다 큽니다. 전입신고일과 확정일자, 실제 점유관계가 확인되지 않은 상태에서 매수인 인수액을 무조건 0원이라고 단정하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 강제경매 말소기준과 파산등기

말소기준권리는 2025년 5월 28일 접수된 갑구 3번 강제경매개시결정입니다. 등기상 근저당권이나 별도의 압류·가압류는 확인되지 않습니다. 갑구 4번 몰수보전등기는 이후 취소결정을 거쳐 2026년 3월 10일 말소되었습니다.

다만 2026년 4월 29일에는 파산등기가 접수되어 있습니다. 이는 이미 말소된 몰수보전등기와 구별해야 합니다. 파산선고에 따른 처분권한과 경매절차의 진행 관계는 별도 검토 대상이며, 단순히 말소기준 이후에 접수되었다는 이유만으로 아무런 문제가 없다고 판단할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 대상 106호의 인수 가능성

현황조사상 확인되는 실제 임차인은 전체 목록에 걸쳐 14명이며, 이 가운데 매각 대상 106호에 대응하는 임차인은 이하영입니다. 나머지 13명은 다른 목록 물건에 관한 임차인이므로 이들의 보증금을 106호 매수인의 인수액으로 합산해서는 안 됩니다.

위 표의 각 임차인은 현황조사상 실제 임차인으로 파악된 사람이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 사람은 없습니다. 다른 목록의 임차보증금은 이번 106호의 인수액에 합산하지 않습니다. 전체 임차인의 전입신고일이 확인되지 않아 대항력은 미확정 상태입니다.

③ 시세 비교 — 과거 거래평균보다 높은 최저가

가격 비교에 사용된 대흥원룸 거래 표본은 총 12건이며, 확인되는 거래월은 모두 2022년 8월입니다. 매각기일인 2026년 10월의 현재 시세로 곧바로 간주할 수 없는 과거 거래입니다. 따라서 신건 가격의 상대적 위치를 판단하는 참고자료로만 사용해야 합니다.

실거래 표본의 최저가는 25,000,000원, 최고가는 27,000,000원이며 평균은 25,666,666원입니다. 최저매각가격 29,000,000원은 이 평균의 113.0%로, 최신으로 표시된 2022년 8월 거래가 27,000,000원보다도 높습니다.

더욱 중요한 것은 대상 물건이 인접 호실과 공동사용 중이라는 점입니다. 비교 거래의 호실별 출입구·사용상태가 이번 106호와 동일하다고 확인되지 않았으므로 과거 실거래 평균을 그대로 적용한 가격 메리트 판단은 제한적입니다.

④ 예상배당표 (매각가 29,000,000원 가정)

신청채권자 청구액 기준의 기계적 예상배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 미확정 임차인 권리는 반영되지 않았습니다. 미배당 채권액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

⑤ 유찰 시 배당 시나리오

유찰에 따라 최저매각가격은 낮아지지만, 대상 임차인의 보증금 인수 가능성이 남아 있는 동안에는 낙찰가만으로 실질취득 부담을 판단할 수 없습니다.

대항력 있는 임차인이 보증금 중 일부를 배당받고 나머지를 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가 인하에 따라 배당액이 감소하는 만큼 인수잔액이 늘어날 수 있습니다. 반면 배당요구가 없고 보증금 전액이 승계되는 경우에는 낙찰가와 보증금 전액을 합산해야 합니다. 따라서 유찰 횟수보다 실제 배당순위와 임차인 인수액 확정이 먼저입니다.

⑥ 입지·건축물·환금성 메모 (감정요항표 및 매각물건명세서 기준)

• 입지. 전주시 덕진구 금암동 주택가에 위치한 다세대주택으로, 주변은 대부분 주거지역입니다.
• 교통. 소형 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 북측으로 포장도로에 접합니다.
• 토지이용. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·지적재조사사업지구에 포함됩니다. 공시지가는 384,900원/㎡입니다.
• 단지 규모. 비교자료상 대흥원룸은 19세대이며 준공일은 2001.12.29.입니다. 과거 거래 표본은 있으나 현재 거래 수준을 확인할 최신 실거래 자료가 필요합니다.
• 공동사용. 매각 대상 106호는 출입문을 폐쇄하고 인접 105호 출입문을 이용하며, 중앙 벽체 일부에 설치된 출입문을 통해 공동으로 사용하고 있습니다.
• 위반건축물. 집합건축물대장 전유부에 불법대수선에 따른 시정명령이 기재되어 있습니다. 원상복구 범위와 비용, 독립 출입 가능성 및 행정조치 진행 상태를 확인해야 합니다.
• 환금성. 독립적인 호실 사용이 제한되고 인접 호실과 물리적으로 연결되어 있어 일반적인 다세대주택보다 매각·임대 과정에서 추가적인 제약이 발생할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대상 호실 확인. 106호가 매각 대상이라는 점을 기준으로 호실별 등기와 건축물대장, 현장 출입구를 확인하세요. 인접 105호의 권리와 점유관계도 별도로 살펴야 합니다.
• 임차인 이하영. 보증금 45,000,000원에 대한 임대차계약서·전입일·확정일자·배당요구 여부를 확인하고, 대항력 성립 여부와 예상 인수잔액을 확정하세요.
• 공동사용 문제. 105호를 통하지 않고 106호를 독립적으로 이용할 수 있는지, 출입구 복원 및 내부 벽체 변경에 어떤 문제가 있는지 확인하세요.
• 불법대수선 시정명령. 건축물대장상 위반 내용과 관할 행정기관의 시정명령 원문을 확인하고 원상복구 가능성 및 비용을 입찰가에 반영하세요.
• 파산등기. 2026하단25 파산선고와 진행 중인 강제경매의 관계를 법원 기록 및 관련 결정문으로 확인하세요.
• 시세 재확인. 제시된 거래는 2022년 8월 거래이므로 이를 현재 시세라고 판단하지 말고, 유사 면적·층·독립 출입 가능 여부를 고려한 최근 거래 사례를 확인하세요.
• 배당표 검증. 집행비용과 신청채권자 배당은 추정치입니다. 임차인의 우선변제 및 최우선변제 가능성, 조세채권의 배당순위를 확인해야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자와 105호 공동사용 관계를 확인하고, 명도·원상복구 및 공용부분 관리비 체납 가능성을 점검하세요.
• 매각 원본 확인. 매각물건명세서·재감정평가서·등기사항전부증명서·현황조사서·건축물대장을 입찰 직전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “2,900만원이 실제 취득비용은 아니다”

이 사건의 핵심은 단순히 낮은 가격의 다세대주택을 취득하는 문제가 아닙니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 없다고 기재되어 있지만, 대상 106호에는 보증금 45,000,000원의 임차인이 확인되며 대항력 판단에 필요한 전입신고일이 확인되지 않았습니다.

또한 106호는 105호와 연결해 사용하고 있고, 불법대수선에 따른 시정명령과 소유자의 파산등기까지 존재합니다. 최저가 29,000,000원은 2022년 실거래 비교평균보다 높으며, 보증금 전액 인수 조건에서는 실질취득 부담이 74,000,000원으로 확대됩니다.

현재 단계에서는 가격보다 인수 여부와 독립적인 사용 가능성의 확정이 우선입니다. 전입·배당관계, 파산절차, 위반건축물 원상복구 문제를 확인하지 않은 채 최저매각가격만 보고 입찰하는 것은 위험합니다. 유찰되더라도 이러한 문제가 해소되지 않는다면 낮아진 최저가만으로 가격 메리트가 확보되었다고 평가할 수 없습니다.