전주지방법원 2025타경31265. 전주시 덕진구 금암동 565-3 청수원룸 2층 202호 다세대주택입니다. 감정가는 23,300,000원, 현재 최저매각가는 21,300,000원으로 감정가의 약 91% 수준입니다. 등기부상 근저당권은 없고, 현재 경매의 말소기준은 2025.05.28. 이창환의 강제경매개시결정입니다. 이후 2025.08.06. 전주시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
다만 이 물건의 핵심은 등기부보다 점유·임차관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 이동규가 목록14. 202호를 신청외 201호와 같이 임차한 것으로 기재되어 있고, 보증금은 100,000,000원입니다. 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 우선변제권은 확정할 수 없습니다. 따라서 보증금이 최저가보다 훨씬 크다는 이유만으로 매수인 인수액을 100,000,000원으로 단정할 수도 없고, 반대로 명시 인수권리 없음만 보고 위험이 완전히 해소됐다고 단정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31265 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동 565-3 2층202호 · 전주시 덕진구 금암1길 30-5 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 20.79㎡ |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김금례 |
| 감정가 / 최저가 | 23,300,000원 / 21,300,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이창환 / 450,969,813원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 강제경매개시결정
등기부상 근저당권은 없습니다. 2025.01.06. 박영옥의 강제경매개시결정은 2025.04.28. 말소됐고, 현재 경매의 기준은 2025.05.28. 이창환의 강제경매개시결정입니다. 이후 전주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 한편 2026.04.21. 파산선고에 따른 파산 등기가 존재하므로, 경매절차와의 관계는 입찰 전 최신 등기 및 사건기록을 함께 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 보증금 1억원, 그러나 대항력은 판정 불가
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이동규 | 목록14. 202호(신청외 201호와 같이 임차) | 100,000,000원 | 미상 전입신고일 미상 | 미상 확정일자 확인 안 됨 | 확인되지 않음 |
③ 시세 비교 — 최저가가 최근 평균보다 높다
청수원룸 동일면적 20.79㎡ 거래자료는 10건이며, 거래금액은 모두 21,000,000원입니다. 최근 12개월 평균으로 집계된 금액도 21,000,000원입니다. 현재 최저가 21,300,000원은 이 평균의 101.4%로, 최근 시세보다 낮은 가격이 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 20.79㎡ | 1 | 21,000,000원 |
| 2022.09 | 20.79㎡ | 1 | 21,000,000원 |
| 2022.09 | 20.79㎡ | 1 | 21,000,000원 |
| 2022.09 | 20.79㎡ | 2 | 21,000,000원 |
| 2022.09 | 20.79㎡ | 2 | 21,000,000원 |
| 2022.09 | 20.79㎡ | 2 | 21,000,000원 |
| 2022.09 | 20.79㎡ | 3 | 21,000,000원 |
| 2022.09 | 20.79㎡ | 3 | 21,000,000원 |
| 2022.09 | 20.79㎡ | 3 | 21,000,000원 |
| 2022.09 | 20.79㎡ | 4 | 21,000,000원 |
| 평균 | 20.79㎡ | 10건 | 21,000,000원 |
현재 최저가 21,300,000원은 평균보다 300,000원 높고, 감정가 23,300,000원은 평균보다 2,300,000원 높습니다. 따라서 권리 위험이 해소되지 않은 상태에서 현재 회차 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 21,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 783,400원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 이창환 | 450,969,813원 | 20,516,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 신청채권자 청구액 450,969,813원 중 20,516,600원이 배당되고 430,453,213원이 미배당으로 남습니다. 이 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있으나, 임차인의 대항력 여부가 확인되지 않은 만큼 임차보증금 위험까지 0원으로 확정됐다는 의미로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 물건 상태·환금성 메모 (감정요항 및 현황 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 청수원룸은 19세대입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물로, 위생·급배수·소방·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 입지. 전주시 덕진구 금암동 주택가에 위치하며 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 도로. 북측으로 3~4미터 포장도로에 접하고 소형 차량 접근이 가능합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 209.0㎡, 공시지가 384,900원/㎡입니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되어 있습니다.
- 점유형태. 202호는 신청외 201호와 공동 사용 중이며 202호 출입문은 폐쇄하고 201호 출입문을 사용합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입세대·전입일 확인. 이동규의 전입신고일이 말소기준일인 2025.05.28.보다 앞서는지 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 100,000,000원 확인. 대항력이 인정된다면 낙찰가보다 훨씬 큰 보증금의 미배당 인수 문제가 생길 수 있으므로 배당관계와 함께 계산해야 합니다.
- 배당요구 여부 확인. 이동규의 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 사건기록과 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 201호·202호 공동사용 확인. 출입문 폐쇄와 벽체 일부 출입문을 통한 공동 사용 상태가 인도·명도 및 독립적 이용에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 현재 최저가 21,300,000원은 최근 12개월 평균 21,000,000원보다 높습니다. 현재 회차를 시세 할인 물건으로 보기는 어렵습니다.
- 파산 등기 확인. 2026.04.21. 파산선고 등기가 있으므로 최신 등기와 경매사건 진행상황을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “명시 인수 없음”만으로 끝낼 사건이 아니다
이 사건은 등기부만 보면 근저당 없이 강제경매개시결정이 말소기준이 되고 후순위 압류가 소멸하는 비교적 단순한 구조입니다. 하지만 실제 입찰 판단에서는 202호 임차인 이동규가 핵심입니다. 보증금은 100,000,000원으로 현재 최저가 21,300,000원의 여러 배이고, 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 여부를 판정할 수 없습니다.
가격도 우호적이지 않습니다. 최근 12개월 평균 21,000,000원에 비해 최저가는 101.4%인 21,300,000원입니다. 따라서 현재 단계에서는 가격 메리트보다 임차관계 확인이 먼저입니다. 전입일과 배당요구, 201호·202호 공동 점유관계가 정리된 뒤에야 실제 인수위험과 실질취득비용을 판단할 수 있습니다.
