전주지방법원 2025타경31265. 대상은 전주시 덕진구 금암동 청수원룸 1층 102호, 전용 20.79㎡ 다세대주택입니다. 권리관계만 보면 등기부에 근저당권은 없고, 2025.05.28. 이창환의 강제경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있습니다. 그보다 뒤인 전주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 앞선 고형모 가압류 30,000,000원은 2026.05.06. 말소됐습니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 것으로 명시된 권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.

다만 이 물건은 ‘등기가 깨끗하다’는 사실만으로 판단하기 어렵습니다. 현황상 102호 출입문은 폐쇄돼 있고 인접 101호를 통해 출입하며 두 호실을 함께 일체로 사용하고 있습니다. 중앙 벽체 일부 출입문을 통해 공동 사용 중이고, 이 사정으로 제한받는 가격이 21,100,000원으로 평가되어 그 금액이 현재 최저매각가격이 됐습니다. 즉 유찰이 한 번도 없는데도 감정가 23,100,000원보다 낮은 이유는 유찰 할인보다 공동사용에 따른 가격 제한입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 명시 인수는 0원

말소기준은 2025.05.28. 강제경매개시결정입니다. 2024.09.23. 고형모 가압류 30,000,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 말소기준 뒤의 전주시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2026.04.21. 전주지방법원 2026하단25 사건의 파산선고가 등기됐다는 점은 별도로 확인되지만, 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리가 명시돼 있지 않습니다.

② 임차인 조사 — 본건 102호 직접 특정 임차인은 없다

이 사건 전체 현황조사에는 실제 임차인 14명이 확인되며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 아래 점유 부분은 모두 목록2·목록3 등 다른 호실로 특정돼 있고, 대상인 1층 102호로 직접 특정된 임차인은 없습니다. 또한 모든 신고에서 전입신고일·확정일자가 확인되지 않아 대항력 또는 우선변제를 확정해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가 2,110만원은 ‘할인 매수’가 아니다

청수원룸은 19세대, 2001.12.30. 준공이며 대상 면적은 전용 20.79㎡입니다. 시세 지표상 동일 면적 거래는 10건이고 평균·최저·최고가가 모두 21,000,000원입니다. 최신 거래도 2022.09, 21,000,000원으로 기록돼 있습니다.

현재 최저매각가는 21,100,000원으로 최근 12개월 평균 지표 21,000,000원과 최신 거래 21,000,000원보다 각각 100,000원 높습니다. 데이터상 비율도 100.5%입니다. 따라서 감정가 23,100,000원에서 2,000,000원이 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 특히 최신 거래월 자체가 2022.09이므로 현재 가격 판단에서는 거래 시점의 오래됨도 함께 감안해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 21,100,000원 가정)

현재 최저가 21,100,000원 가정 시 신청채권자 청구액 450,969,813원 중 20,320,200원이 배당되고, 미배당액은 430,649,613원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수로 계산된 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 채권 미배당이 커질 뿐

현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 신청채권자의 청구액 450,969,813원이 매각대금보다 훨씬 크기 때문에 가격이 내려갈수록 신청채권자 미배당이 증가하는 구조입니다. 이 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 것으로 계산된 것은 아닙니다.

⑥ 현황·건축물 리스크 — 이 물건의 핵심

• 101호와 일체 사용. 102호 출입문이 폐쇄되어 있고 인접 101호를 통해 출입하며, 중앙 벽체 일부 출입문으로 두 호실을 공동 사용하고 있습니다.
• 가격 제한 반영. 101호와 공동사용으로 인해 제한받는 가격이 21,100,000원이며, 이 금액을 현재 최저매각가격으로 정했습니다.
• 건축법 위반 표시. 집합건축물대장 표제부에 위반건축물 표시가 있고, 전유부에는 불법증축으로 인한 건축법위반 시정명령이 기재돼 있습니다.
• 감정 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 건물의 현상·관리상태는 대체로 보통으로 평가돼 있습니다.
• 구조·설비. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물로, 위생·급배수·소방·난방설비가 설치돼 있습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전주시 덕진구 금암동 소재 다세대주택 청수원룸으로, 부근은 대부분 주택가이며 일반적인 주거환경은 대체로 양호한 편입니다.
• 교통. 본건까지 소형 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 사정은 양호합니다.
• 도로. 다세대주택 북측으로 폭 3~4미터의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제1종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 209.0㎡, 평지·사다리형·세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 384,900원/㎡입니다.
• 단지 규모. 청수원룸은 19세대로, 거래 표본 10건의 거래월은 모두 2022.09입니다. 현재 가격 판단에서는 거래자료의 시점이 오래됐다는 점을 보수적으로 봐야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 101호와의 경계·출입 확인. 102호 출입문 폐쇄와 중앙 벽체 출입문, 101호 공동사용 형태를 현장에서 직접 확인해야 합니다.
• 위반건축물 시정명령 확인. 집합건축물대장 표제부와 전유부의 위반 표시, 불법증축 시정명령의 구체적인 대상과 상태를 원본으로 대조해야 합니다.
• 가격 착시 경계. 감정가 23,100,000원 대비 최저가 21,100,000원이지만, 최근 12개월 평균 지표와 최신 거래는 21,000,000원입니다. 현재 가격은 시세지표의 100.5%로 시세보다 저렴하다고 보기 어렵습니다.
• 임차인 범위 구분. 사건 전체에 여러 임차인이 조사됐으나 모두 다른 목록·호실로 특정돼 있습니다. 본건 102호 직접 임차 여부는 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 최종 대조해야 합니다.
• 배당과 인수 구분. 신청채권자 이창환의 미배당액이 크더라도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권 미배당과 매수인 인수는 같은 개념이 아닙니다.
• 세금·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당표 확정 전 관련 자료를 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리보다 ‘현황과 가격’이 문제다

이 사건은 등기만 보면 단순한 편입니다. 근저당권은 없고, 말소기준은 2025.05.28. 강제경매개시결정이며 매각물건명세서상 명시 인수권리 0원·법정지상권 없음입니다. 하지만 실제 입찰 판단에서 더 큰 비중을 차지하는 것은 따로 있습니다.

102호 출입문 폐쇄, 101호와 공동사용, 중앙 벽체를 통한 일체 사용, 위반건축물 표시와 불법증축 시정명령. 이 현황 때문에 감정가 23,100,000원보다 낮은 21,100,000원이 최저가격으로 정해졌지만, 그 가격조차 시세 지표 21,000,000원의 100.5%입니다. 따라서 현재 회차를 두고 ‘감정가보다 싸니까 가격 메리트가 있다’고 결론낼 근거는 없습니다.

정리하면 권리 인수는 낮지만 물건 상태와 사용형태의 확인 난도가 높고, 현재 가격도 시세보다 저렴하지 않은 사건입니다. 이 물건의 핵심은 등기부의 채권액보다 101호와 102호의 실제 경계·출입 관계, 위반건축물 시정 범위, 그리고 그 부담을 감수할 만큼 낙찰가가 내려왔는지입니다.