전주지방법원 2025타경31265. 전주 덕진구 금암동 청수원룸 302호가 경매에 나왔습니다. 감정가 23,300,000원, 현재 최저매각가격 21,300,000원으로 금액만 보면 소액 경매입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 저렴한 매각가격이 아니라 302호를 독립적인 주거공간으로 사용하고 처분할 수 있는지에 있습니다.

매각물건명세서에 따르면 302호의 출입문은 폐쇄되어 있고 301호 출입문을 이용하고 있습니다. 두 호실의 중앙 벽체 일부에 설치된 출입문을 통해 공동 사용하고 있으며, 이러한 제한을 반영한 가격이 현재 최저매각가격입니다. 여기에 건축물대장상 위반건축물 표시와 불법증축 기재가 겹쳐 있습니다.

등기상으로는 이창환의 강제경매개시결정이 말소기준권리이며, 근저당권이나 압류는 확인되지 않습니다. 그러나 등기상 담보권이 단순하다는 사실만으로 임차보증금 인수와 점유 문제가 해소되는 것은 아닙니다. 특히 301호와 공동임차한 사람의 보증금 및 대항력 관계를 별도로 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 단순하지만 임차관계는 별개

말소기준권리는 2025.05.28 이창환의 강제경매개시결정입니다. 과거 박영옥이 신청한 강제경매개시결정은 2025.04.28 말소되었고, 이후 설정되었던 몰수보전등기도 2026.03.10 말소되었습니다.

2026.04.29에는 소유자 관련 파산등기가 기재되어 있습니다. 따라서 파산선고 이후의 절차 진행상태, 관리·처분권 및 매각절차에 미치는 영향은 사건기록과 최신 등기사항증명서를 통해 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 301호와 공동임차한 보증금 1억원

이 사건에서 302호와 직접 관련된 임차인은 고비아입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 302호를 인접 301호와 같이 임차한 것으로 기재되어 있습니다. 다른 호실의 임차보증금은 이 물건의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

302호 관련 실제 임차인 1명. 보증금 100,000,000원은 301호와 공동으로 임차한 계약에 관한 금액이며, 302호만의 확정 인수채무로 계산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 과거 거래가보다 높고 현재 시세는 불확실

청수원룸의 동일 면적 거래자료로 확인되는 실거래는 전용 20.79㎡, 2022년 9월 거래 10건입니다. 거래가격은 모두 21,000,000원입니다. 다만 이 자료는 과거 거래로서 2026년 현재의 최근 12개월 실거래로 볼 수 없습니다. 또한 302호는 공동사용 제한이 반영된 물건이므로 일반적인 독립 호실 거래가격과 직접 비교할 때 주의가 필요합니다.

현재 최저매각가격은 과거 동일 면적 거래 평균의 101.4%입니다. 2022년 거래가격보다 이미 높은 수준이며, 302호의 출입문 폐쇄·공동사용·위반건축물 문제까지 고려하면 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.

특히 임차보증금 인수가 발생할 경우에는 최저매각가격이 아닌 낙찰가와 실제 승계 보증금을 합한 실질취득비용을 기준으로 시세와 비교해야 합니다. 현재는 공동임차 보증금의 구체적인 승계 범위가 확인되지 않아 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 21,300,000원 가정)

임차인의 우선변제·최우선변제 및 당해세를 반영하지 않은 단순 추정배당입니다. 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 미배당액이 곧 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 임차보증금 승계 위험은 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 회차별 예상배당과 인수 위험

회차별 가격과 배당액은 제시된 시나리오 기준입니다. 임차인 우선배당과 실제 인수금액은 확정되지 않았으며, 채권자 미배당액은 매수인 승계액과 구분해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항 및 매각물건명세서 기준)

• 주위환경. 전주시 덕진구 금암동 소재 청수원룸으로, 주변은 주택이 밀집한 주거지역입니다. 일반적인 주거환경은 대체로 양호한 편입니다.
• 교통. 소형 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 일반적인 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 다세대주택으로, 사용승인 관련 준공일은 2001.12.30입니다. 청수원룸은 19세대 규모입니다.
• 토지. 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역·상대보호구역·지적재조사사업지구에 포함됩니다. 공시지가 자료는 384,900원/㎡입니다.
• 건축물 위반사항. 집합건축물대장 표제부에 위반건축물 표시가 있고, 전유부에는 불법증축이 기재되어 있습니다. 원상복구 가능성과 비용, 행정상 제한을 확인해야 합니다.
• 공동사용. 302호의 독립 출입문이 폐쇄되어 301호 출입문을 사용하고 있습니다. 공동사용에 따른 권리관계와 실제 점유를 해소하지 못하면 독립 임대·재매각에 제약이 발생할 수 있습니다.
• 거래자료. 확인된 동일 면적 실거래는 2022년 9월 거래로, 현재 환금성과 시장가격을 판단하기에는 시점상 한계가 있습니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 301호·302호 공동사용 관계. 두 호실의 실제 소유·점유 관계를 확인하고, 302호 단독 낙찰 후 독립 출입구를 확보할 수 있는지 검토해야 합니다.
• 고비아의 임대차계약. 보증금 100,000,000원의 계약 목적물, 301호와 302호에 대한 권리 범위 및 보증금 귀속관계를 확인해야 합니다.
• 대항력·우선변제. 전입신고일·확정일자·점유개시일을 확인하여 말소기준권리와의 선후관계 및 배당순위를 판단해야 합니다.
• 미배당 보증금 승계. 배당요구가 있었다는 사실만으로 보증금 인수위험이 없어지는 것은 아닙니다. 매각물건명세서 원본과 예상 배당순위를 대조해야 합니다.
• 위반건축물·불법증축. 집합건축물대장 전유부와 표제부, 현장 내부 구조를 확인하고 원상복구 가능 여부와 비용을 조사해야 합니다.
• 최저가격 산정 사유. 공동사용에 따른 가격 제한이 이미 반영된 21,300,000원이라는 점을 감안해, 정상적인 독립 호실과 단순 비교하지 않아야 합니다.
• 파산등기 및 절차 진행상태. 2026.04.29 파산등기와 관련한 최신 법원 결정, 관리·처분권 및 매각절차 진행 여부를 확인해야 합니다.
• 현장 및 원본 확인. 출입 가능 여부, 점유자, 실제 구조, 건축물대장, 등기사항증명서 및 최신 실거래를 대조해야 합니다.

맺으며 — “싸게 보이는 가격보다 권리와 독립 사용 가능성이 먼저”

전주 청수원룸 302호는 단순한 소액 다세대 경매가 아닙니다. 등기상 근저당권은 없지만, 301호와의 공동사용, 출입문 폐쇄, 위반건축물 및 불법증축 기재가 존재합니다.

관련 임차인의 보증금은 100,000,000원으로 현재 최저가격을 크게 웃돌며, 대항력과 실제 보증금 승계 범위는 확인되지 않았습니다. 공동임차라는 특성상 이 보증금 전부를 302호 인수액으로 확정할 수는 없지만, 반대로 배당표상의 인수 추정액 0원만 믿고 위험이 해소되었다고 판단할 수도 없습니다.

가격 측면에서도 최저매각가격 21,300,000원은 확인된 2022년 실거래 평균 21,000,000원보다 높습니다. 현재 시세를 판단할 만한 최신 거래도 확인되지 않았습니다. 더욱이 이 최저가격은 공동사용에 따른 제한이 반영된 금액입니다.

결론적으로, 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 302호를 독립적으로 사용할 수 있는지와 미배당 임차보증금의 실제 인수 범위입니다. 두 사항을 확인하지 못한 상태에서는 실질취득비용과 재매각 가능성을 신뢰성 있게 산정하기 어렵습니다. 권리·점유·건축물 문제가 해소되기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어려운 고위험 물건입니다.