전주지방법원 2025타경31265. 전주 덕진구 금암동 청수원룸 306호에 대한 강제경매입니다. 소유자는 김금례이며, 신청채권자 이창환의 청구금액은 450,969,813원입니다. 등기상 근저당권은 없고 2025년 5월 28일 강제경매개시결정이 말소기준권리로 표시되어 있습니다. 그러나 이 물건은 일반적인 소형 다세대주택과 다릅니다. 306호 출입문이 폐쇄되어 있고, 인접한 305호의 출입문을 통해 들어가 두 호실을 공동으로 사용하고 있습니다. 매각물건명세서에는 이러한 사용상 제약을 반영한 26,600,000원이 최저매각가격이라고 명시되어 있습니다.

여기에 306호와 305호를 함께 임차한 것으로 조사된 임차인이 있고, 건축물대장상 불법증축 시정명령도 존재합니다. 따라서 권리 말소 여부만으로 판단하기보다 임대차의 범위, 인수 가능성, 공동사용 상태의 해소 가능성, 위반건축물 문제를 함께 검토해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 파산등기 확인

등기상 말소기준으로 표시된 권리는 2025년 5월 28일 갑구 6번 강제경매개시결정입니다. 기존의 2025년 1월 6일 박영옥 신청 강제경매개시결정은 이미 말소되었습니다. 2025년 7월 24일 등기된 몰수보전도 2026년 3월 10일 말소되어 현재 인수권리로 계산하지 않습니다.

다만 갑구 9번에는 2026년 4월 21일 파산선고를 원인으로 한 파산등기가 존재합니다. 소유자 파산과 관련된 경매절차의 진행 및 권리관계는 집행법원 기록과 파산사건 원본을 대조해야 합니다. 등기상 근저당권이 없다는 사실만으로 점유·임대차·건축물 관련 위험까지 소멸하는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 306호 임차관계가 핵심

매각 대상인 306호에는 이은혜의 임차관계가 기재되어 있습니다. 306호를 305호와 함께 임차한 것으로 조사되었으며, 보증금은 110,000,000원입니다. 전입신고일과 확정일자는 확인되지 않았습니다.

이은혜는 보증기관의 중복 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 기재되어 있습니다. 보증금 110,000,000원은 305호와 공동으로 임차한 계약의 금액이므로, 이 전액이 매각 대상 306호에 귀속된다고 단정할 수는 없습니다.

인접한 305호에는 김신우가 304호와 함께 임차한 것으로 조사된 별도의 임차관계도 있으며, 기재 보증금은 120,000,000원입니다. 두 임차관계의 사용 범위가 305호를 매개로 중첩되어 있어, 실제 점유자와 각 계약의 목적물 범위를 반드시 구분해야 합니다. 다른 호실의 보증금을 306호의 매수인 인수액에 단순 합산하는 것은 적절하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 2022년 거래가로는 현재 가격 메리트를 입증하기 어렵다

청수원룸은 19세대 규모이며 준공일은 2001년 12월 30일입니다. 확인된 실거래 표본은 모두 2022년 9월에 집중되어 있고 거래금액도 동일합니다. 따라서 이를 2026년의 최신 실거래 또는 실제 최근 12개월 시세로 취급해서는 안 됩니다.

2022년 비교거래 평균은 26,000,000원입니다. 현재 최저매각가격 26,600,000원은 이 과거 거래금액의 102.3%로, 과거 비교가격보다도 높습니다.

더욱 중요한 것은 해당 실거래가 일반적인 호실의 거래가격인지, 306호의 출입문 폐쇄·공동사용·건축법 위반까지 반영한 거래인지 구분되지 않는다는 점입니다. 감정요항의 일부 서술에는 102호와 인접 101호에 관한 내용도 나타나므로 이를 306호의 물리적 상태를 설명하는 근거로 혼용해서는 안 됩니다. 306호의 고유한 현황은 매각물건명세서와 재감정평가서의 개별 기재를 우선해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 26,600,000원 가정)

위 표는 제공된 단순 배당 추정 모형입니다. 임차인 최우선변제·우선변제권, 당해세 등 실제 배당순위에 영향을 주는 사항을 반영한 확정 배당표가 아닙니다. 신청채권자가 위 금액을 전액 배당받는다는 법적 순위가 확정된 것도 아닙니다.

이 모형에서 신청채권자 청구액 450,969,813원 중 배당 추정액은 25,721,200원이며, 미배당 추정액은 425,248,613원입니다. 이 미배당액은 채권자에게 남는 부족액을 의미하며, 그 자체가 매수인에게 승계되는 채무는 아닙니다. 반대로 임차보증금 인수 가능성은 해당 임대차의 대항력 및 배당 결과를 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항·토지이용 현황 기준)

• 입지. 전주시 덕진구 금암동에 위치하며, 주변은 주택가 중심의 주거환경입니다.
• 교통. 소형 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 북측으로 포장도로에 접합니다.
• 건물. 청수원룸은 19세대 규모이며 2001.12.30 준공된 다세대주택입니다.
• 토지 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·지적재조사사업지구에 포함됩니다.
• 공부상 위반. 매각물건명세서에는 집합건축물대장의 위반건축물 표시와 불법증축 시정명령이 기재되어 있습니다.
• 물리적 환금성. 306호 독립 출입이 불가능하고 305호를 경유해야 하는 공동사용 상태이므로, 단독 호실로서의 이용·임대·재매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
• 거래 비교. 확인 가능한 동일 면적 거래는 2022년 표본에 한정되어 현재 매매 수요와 환금성을 충분히 설명하지 못합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 대항력 확인. 이은혜의 전입신고일, 실제 점유개시일, 확정일자, 배당요구 및 임대차계약 원본을 확인하세요.
• 공동 임차범위 확인. 이은혜의 305호·306호 계약과 김신우의 304호·305호 계약 사이에 실제 점유 또는 임대 목적물의 중첩이 있는지 확인하세요.
• 보증금 인수액 검증. 명세서상 인수권리 해당사항 없음과 별개로, 임차권의 대항력·배당 결과·매수인 인수 가능성을 따로 판단해야 합니다.
• 독립 출입 가능성. 폐쇄된 306호 출입문의 복구 가능성과 305호를 경유하지 않고 출입할 수 있는지 현장에서 확인하세요.
• 위반건축물. 집합건축물대장 전유부·표제부, 시정명령 원문, 불법증축 위치와 원상회복 범위를 확인하세요.
• 감정평가서 대조. 일부 감정요항에 다른 호실의 설명이 나타나므로, 306호에 대한 재감정평가서와 도면을 우선 대조하세요.
• 소유자 파산. 갑구 9번 파산등기와 관련한 집행법원 및 파산사건의 현재 절차를 확인하세요.
• 현재 거래가격. 2022년 거래금액을 현재 시세로 간주하지 말고, 306호의 공동사용 제약과 건축법 위반을 반영한 개별 가격을 검증하세요.
• 관리비·명도. 체납 관리비, 실제 점유자, 공동사용 상태에서의 인도 범위와 명도 가능성을 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 재감정평가서, 건축물대장을 확인하세요.

맺으며 — “낮은 최저가보다 중요한 것은 독립사용과 인수 여부”

이 물건의 가장 큰 특징은 가격이 아니라 305호와 306호가 사실상 연결되어 공동으로 이용되고 있다는 점입니다. 최저매각가격 26,600,000원은 이러한 사용 제약을 반영한 가격으로, 일반적인 독립 호실을 매수하는 상황과 구분해야 합니다.

여기에 306호 관련 보증금 110,000,000원의 공동 임차관계가 존재하고, 대항력 및 우선변제 여부가 아직 확정되지 않았습니다. 불법증축 시정명령과 소유자 파산등기도 함께 확인해야 합니다. 매각물건명세서의 명시적 인수권리 없음과 단순 배당 추정의 인수액 0원만으로 모든 위험이 해소되었다고 볼 수 없습니다.

가격 면에서도 신건 최저가 2,660만원은 확인 가능한 2022년 비교거래 2,600만원보다 높습니다. 더구나 해당 비교거래는 현재의 거래가격이나 306호 고유의 공동사용 제약을 충분히 반영하지 못합니다.

결론적으로, 공동사용 해소 가능성·임차보증금 인수 여부·건축법 위반 시정 범위를 확정하는 것이 가격 판단보다 우선입니다. 최저가가 내려가더라도 임차보증금 인수 가능성이 남아 있다면 실질취득 부담은 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다. 이 물건은 낙찰가 자체보다 낙찰 이후 실제로 어떤 권리와 사용상태를 취득하는지를 먼저 확인해야 하는 고위험 검토 대상입니다.