수원지방법원 2024타경56987. 평택시 팽성읍 대사리 185-62의 단독주택 및 토지 매각 사건입니다. 감정가는 665,570,560원이고 세 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 228,290,300원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 등기 권리의 기준점은 2024년 2월 21일 김재기의 가압류 276,929,000원이며, 이후 현 경매개시결정과 평택성동신용협동조합의 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건은 등기부만 보고 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서에는 태현산업개발 김진숙의 공사대금 630,800,000원 유치권 신고가 기재되어 있고 그 성립 여부가 불분명하다고 되어 있습니다. 2026년 1월 6일에는 신청채권자 서울서남부농협이 이 유치권 신고에 대한 유치권배제신청서를 제출한 것으로 기재되어 있습니다. 배제신청이 제출됐다는 사실만으로 유치권이 소멸했다고 단정할 수 없으므로, 현장 점유와 공사대금 채권의 성립 여부를 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 하지만 유치권은 별도

확인된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 “미상임”으로 기재되어 있으므로, 실제 현장 점유자는 입찰 전에 다시 확인하는 편이 안전합니다. 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 등기권리로 승계하는 금액은 0원입니다. 말소기준인 2024년 2월 21일 가압류 이후의 현 강제경매개시결정과 2025년 3월 11일 평택성동신용협동조합 근저당권 2,971,200,000원은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

② 가격 판단 — 34.3%라는 할인율만으로 싸다고 할 수 없다

현재 최저매각가는 228,290,300원으로 감정가 665,570,560원의 34.3%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 어디까지나 경매 회차 정보일 뿐, 최근 실제 매매시장 가격과의 차이를 뜻하지 않습니다. 따라서 이 사건에서 “감정가보다 65.7% 낮으니 싸다”는 결론은 금물입니다.

유찰이 추가되면 매각가는 159,803,210원, 111,862,247원으로 내려가지만 채권자 측 미배당은 오히려 증가합니다. 이것은 채권 회수 구조의 변화이지, 해당 가격이 실제 시장가보다 싸다는 증거는 아닙니다. 단독주택·토지 물건은 개별성이 큰 만큼 감정가와 유찰률만으로 시세 메리트를 판단하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 228,290,300원 가정)

총 채권액 3,579,594,045원 중 예상 배당은 224,294,236원이며, 미배당은 3,355,299,809원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다. 매수인 인수액 0원은 등기상 배당구조 기준이며, 유치권 신고의 성립 여부는 별도 검토 대상입니다.

④ 농취증·토지·건물 상태 — 절차 위험이 큰 구간

• 농지취득자격증명. 목록2는 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 매각결정기일까지 제출하지 않으면 입찰보증금이 반환되지 않습니다.
• 원상회복 가능성. 목록2에는 원상회복명령이 내려질 가능성이 있다고 기재되어 있습니다. 농지전용 목적은 농지전용 사업계획서 제출, 농업경영 목적은 원상복구 확약서 제출을 전제로 신청해야 한다고 적혀 있습니다.
• 일괄매각. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다.
• 공부와 현황 차이. 일부 토지는 공부상 지목이 전 또는 임야이나 현황은 주거용 건부지 또는 전기타 상태로 이용되고, 일부는 사용승인 전 상태로 기재되어 있습니다.
• 토지 규제. 계획관리지역이며 비행안전제2구역(전술), 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 팽성읍 대사리 석근1리마을회관 북동측 인근으로, 전원주택단지·농경지·기존 농가촌락이 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 45번 국도 동남측 직선거리 약 750미터 지점이며 차량 접근이 가능하고, 근거리에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 감정평가상 대상 건물들은 2층 철근콘크리트구조이며, 일부는 평슬래브지붕, 일부는 철근콘크리트슬라브지붕으로 조사되었습니다.
• 설비. 일부 단독주택에는 보일러 난방, 위생설비, 급·배수설비가 조사되어 있습니다.
• 환금성. 단독주택과 토지가 결합된 일괄매각이고 이미 3회 유찰됐습니다. 농취증·유치권·사용승인 전 현황까지 함께 확인해야 해 단순 주거용 집합건물보다 매수 검토 항목이 많습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 유치권 점유 확인. 태현산업개발 김진숙이 실제로 목적물을 점유하고 있는지, 점유 개시 시점과 현재 점유의 계속성부터 현장에서 확인해야 합니다.
• 공사대금 확인. 신고액 630,800,000원의 공사계약·세금계산서·지급내역·채권 발생시기와 목적물 사이의 관련성을 원본 자료로 대조해야 합니다.
• 유치권배제신청 결과 확인. 2026.01.06 제출된 유치권배제신청서의 주장 내용과 법원의 판단·후속 절차를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
• 농취증 사전 검토. 목록2 농지취득자격증명의 발급 가능성과 필요한 사업계획서·확약서 준비 여부를 입찰 전에 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 보증금 몰수 위험. 농취증을 매각결정기일까지 제출하지 못하면 입찰보증금이 반환되지 않는 조건이므로 “낙찰 후 준비” 방식으로 접근하기 어렵습니다.
• 현황·사용승인 확인. 공부상 전·임야와 현황 주거용 건부지 사이 차이, 사용승인 전 상태 및 원상복구 가능성을 건축·농지 관련 서류와 함께 확인해야 합니다.
• 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사와 실제 점유자를 다시 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 단독주택·토지의 최근 거래와 개별 토지·건물 상태를 직접 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.

맺으며 — 이 사건의 승부처는 가격이 아니라 ‘성립 여부’다

현재 최저가 228,290,300원만 보면 감정가 665,570,560원 대비 크게 내려온 물건입니다. 등기상으로도 확인된 임차인이 없고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 하지만 이 사건에는 그 숫자보다 훨씬 중요한 두 가지가 붙어 있습니다. 첫째, 630,800,000원 유치권 신고의 실제 성립 여부. 둘째, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금을 돌려받지 못하는 절차 조건입니다.

따라서 이 물건은 “3회 유찰됐으니 싸다”가 아니라, 유치권을 배제할 수 있는지, 농취증을 기한 내 확보할 수 있는지, 공부와 현황 차이를 수용할 수 있는지를 먼저 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다. 등기권리만 놓고 보면 단순하지만, 비등기 권리와 행정절차까지 포함하면 검토 난도는 높은 편입니다.