수원지방법원 2024타경56987. 경기도 평택시 팽성읍 대사리 185-90 일대의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가 702,289,840원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 240,884,700원까지 내려왔습니다. 등기 흐름만 보면 말소기준은 2024.02.21. 김재기의 가압류이고, 뒤에 설정된 평택성동신용협동조합 근저당권과 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고도 없어 등기·임차 기준 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
다만 이 사건을 단순한 “3회 유찰 저가 물건”으로 보면 위험합니다. 태현산업개발 김진숙이 2025.12.09. 공사대금 630,800,000원의 유치권을 신고했고, 그 성립 여부는 불분명하다고 명시돼 있습니다. 2026.01.06.에는 신청채권자 서울서남부농협에서 해당 유치권 신고에 대한 유치권배제신청서를 제출했습니다. 따라서 낙찰 전에는 단순 등기소멸 분석보다 실제 점유와 공사대금 채권, 견련성·변제기·점유개시 시점 등 유치권 성립요건 확인이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경56987 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 대사리 185-90 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사위너스씨앤디 |
| 감정가 / 최저가 | 702,289,840원 / 240,884,700원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 331,465,045원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 토지 | 계획관리지역 · 지목 전 · 토지면적 409.0㎡ · 공시지가 204,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸 구조와 별개로 유치권 확인
임차인 없음. 따라서 대항력 임차보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2024.02.21. 김재기 가압류 276,929,000원이며, 그 뒤의 현재 강제경매개시결정과 2025.03.11. 평택성동신용협동조합 근저당권 2,971,200,000원은 매각으로 소멸하는 것으로 계산돼 있습니다. 과거 2024.02.02. 강제경매개시결정은 2025.05.13. 취하돼 말소됐고, 2025.02.17. 국의 압류 역시 이후 말소됐습니다.
② 매각조건 — 농취증과 원상회복 가능성
이 사건은 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다. 특히 목록7은 농지취득자격증명 제출이 필요하고, 매각결정기일까지 제출하지 않으면 보증금을 반환하지 않는 조건이 명시돼 있습니다.
감정요항표상 기호(1) 토지는 공부상 지목이 임야이나 현황 건축허가를 득한 전기타 상태이고, 기호(2,4,7~10) 토지는 공부상 전, 기호(3) 토지는 공부상 임야이나 현황은 모두 주거용 건부지(사용승인 전)로 이용 중입니다. 공부상 지목과 현황 이용이 다른 토지가 포함돼 있어 낙찰 후 인허가·원상복구 관계를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,884,700원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,172,386원 |
| 갑구 3번 가압류 · 김재기 | 276,929,000원 | 236,712,314원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 김재기 | 331,465,045원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당권 · 평택성동신용협동조합 | 2,971,200,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,579,594,045원 중 예상 배당은 236,712,314원이고, 미배당액은 3,342,881,731원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 240,884,700원 | 236,712,314원 | 3,342,881,731원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 168,619,290원 | 165,458,620원 | 3,414,135,425원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 118,033,502원 | 115,581,033원 | 3,464,013,012원 |
현재 회차는 감정가 34% 수준까지 내려와 있지만, 가격 자체만으로 매력을 판단하기 어렵습니다. 단독주택과 토지가 함께 매각되고, 농취증 조건·사용승인 전 토지 이용·유치권 신고가 동시에 존재합니다. 따라서 추가 유찰로 가격이 더 내려가는 것보다 법적·행정적 리스크를 실제로 해소할 수 있는지가 먼저 확인돼야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 팽성읍 대사리 석근1리마을회관 북동측 인근으로, 주변은 전원주택단지·농경지·기존 농가촌락이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 45번국도 동남측 직선거리 약 750미터 지점이며 차량 접근이 가능하고, 근거리에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 단독주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 2층 건물들이 포함돼 있습니다. 기호(12,13)는 보일러 난방, 위생·급배수 설비가 조사됐습니다.
- 토지규제. 계획관리지역이며 비행안전제2구역(전술)에 포함됩니다. 토지에는 가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역도 포함돼 있습니다.
- 현황 차이. 일부 토지는 공부상 전 또는 임야이나 현황은 주거용 건부지 또는 전기타 상태이며, 사용승인 전 상태가 포함돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 실체 확인. 태현산업개발 김진숙의 630,800,000원 공사대금 유치권 신고에 대해 실제 점유자, 점유개시 시점, 공사계약·세금계산서·공사내역, 채권의 변제기와 목적물 관련성을 확인해야 합니다.
- 유치권배제신청 확인. 2026.01.06. 제출된 유치권배제신청서와 이에 대한 법원 기록·후속 판단을 확인해야 합니다.
- 농취증 선확인. 목록7은 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 보증금이 반환되지 않는 조건이므로 입찰 전에 발급 가능 여부와 신청 방식부터 확인해야 합니다.
- 원상복구 가능성. 농지전용 목적 또는 농업경영 목적에 따라 사업계획서·원상복구 확약서가 요구될 수 있고, 원상회복명령 가능성도 명시돼 있습니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함되는 일괄매각이므로 건물·토지별 현황과 실제 경계를 대조해야 합니다.
- 사용승인·인허가. 현황 주거용 건부지 중 사용승인 전 상태가 포함돼 있으므로 건축허가와 사용승인 진행상황, 허가 명의변경 가능성을 확인해야 합니다.
- 등기소멸과 비등기 권리 구분. 등기·임차 기준 인수 0원과 유치권 성립 여부는 별개의 문제입니다.
맺으며 — “낮아진 가격보다 권리 밖 리스크가 먼저”
감정가 702,289,840원에서 3회 유찰돼 240,884,700원까지 내려온 숫자만 보면 큰 폭의 가격 하락이 눈에 띕니다. 하지만 이 사건은 단독주택과 토지의 일괄매각이고, 목록7 농취증 제출 의무와 보증금 미반환 조건, 원상회복 가능성, 사용승인 전 토지 이용, 그리고 무엇보다 630,800,000원 유치권 신고가 겹쳐 있습니다. 등기·임차 기준으로는 인수 0원이지만, 유치권의 성립 여부는 현재 자료만으로 단정할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 더 낮은 최저가가 아니라 유치권과 농취증·인허가 리스크를 입찰 전에 얼마나 명확히 확인하느냐입니다.
