수원지방법원 2024타경56987. 평택시 팽성읍 대사리의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가는 866,524,400원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 297,217,200원입니다. 숫자만 보면 감정가의 34.3% 수준까지 크게 내려온 상태입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낙찰가 할인율이 아니라 유치권 신고의 실제 성립 여부입니다.
태현산업개발 김진숙은 2025.12.09. 공사대금 630,800,000원에 대한 유치권을 신고했습니다. 매각물건명세서에는 그 성립 여부가 불분명하다고 적혀 있고, 2026.01.06. 신청채권자 서울서남부농협이 이에 대한 유치권배제신청서를 제출했습니다. 따라서 신고액 630,800,000원을 곧바로 매수인 인수액으로 확정할 수는 없지만, 반대로 배당표상 인수액 0원만 보고 위험이 없다고 볼 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경56987 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 대사리 185-84 · 185-95 / 경기도 평택시 팽성읍 대사1길 37-20 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사위너스씨앤디 |
| 토지 정보 | 대 · 398.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 866,524,400원 / 297,217,200원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 331,465,045원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 임차인은 없지만 유치권 신고를 따로 봐야 한다
임차인 없음. 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 등기부상 2022년 김진숙의 가압류 693,880,000원과 미래레미콘 가압류 82,735,620원, 2023년 강제경매개시결정 2건, 2025년 압류는 모두 이미 말소되었습니다.
현재 권리분석상 기준으로 제시된 권리는 2024.03.19. 관악농업협동조합의 임의경매개시결정입니다. 이후 설정된 2024.06.12. 관악농업협동조합 근저당권 채권최고액 1,560,000,000원과 2024.12.24. 김재기의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
감정가 866,524,400원에서 3회 유찰되어 최저가는 297,217,200원입니다. 현재 최저가는 감정가의 약 34.3%입니다. 한 차례 더 유찰되면 208,052,040원, 5회 유찰 시에는 145,636,428원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 34.3% | 297,217,200원 | 1,930,673,931원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 208,052,040원 | 2,018,590,779원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 145,636,428원 | 2,080,132,572원 |
다만 이 사건에는 동일 권역·동일 유형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 34.3%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 유치권 신고가 남아 있는 상태라면 단순한 최저매각가보다 실제 권리해결 비용과 점유관계 확인이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 297,217,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,961,041원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 관악농업협동조합 | 331,465,045원 | 292,256,159원 |
| 3. 을구 1번 근저당권 · 관악농업협동조합 | 1,560,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 경매개시결정 · 김재기 | 331,465,045원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,222,930,090원 중 현재 회차 예상 배당은 292,256,159원이며, 채권 미배당액은 1,930,673,931원입니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 팽성읍 대사리 석근1리마을회관 북동측 인근으로, 전원주택단지가 밀집한 주거지대입니다. 주변에는 농경지·기존 농가촌락·전원주택단지가 혼재합니다.
- 교통. 45번국도 동남측 직선거리 약 750m 지점이며 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 건물은 단독주택으로 이용중입니다. 일부 건물은 철근콘크리트구조 2층이며 보일러 난방, 위생·급배수 설비가 조사되었습니다.
- 토지. 계획관리지역이며 비행안전제2구역(전술)에 포함됩니다. 제시된 토지 정보는 지목 대, 면적 398.0㎡, 평지·세로장방·세로한면(가)입니다.
- 토지이용 규제. 가축사육제한구역·비행안전제2구역(전술)·계획관리지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부와 현황. 일부 토지는 공부상 임야 또는 전이나 현황은 건축허가 후 전기타 상태 또는 주거용 건부지로 이용중인 것으로 조사되었습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되고, 목록13은 현황상 185-84번지 지상에 소재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 성립요건 확인. 태현산업개발 김진숙의 630,800,000원 공사대금 유치권 신고에 대해 공사계약서·세금계산서·공사내역·대금 지급자료와 점유관계를 확인해야 합니다.
- 유치권배제신청 확인. 2026.01.06. 신청채권자 서울서남부농협이 제출한 유치권배제신청서의 주장과 관련 증빙을 매각기일 전 원본으로 대조해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 임차인은 없지만 유치권은 점유가 핵심이므로 현재 누가 어느 건물과 토지를 실제 점유하고 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 34.3%이지만 최근 실거래 비교자료가 없으므로 주변 단독주택·토지 거래사례와 개별 토지·건물 상태를 별도로 비교해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 185-84·185-95, 제시외 건물, 목록13의 실제 위치를 현황도·감정도면·등기와 대조해 매각 대상과 점유 범위를 정확히 확인해야 합니다.
- 토지 현황 차이 확인. 일부 토지는 공부상 지목과 현재 이용상태가 다르므로 건축허가·사용승인·토지이용계획 관련 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙찰가”보다 유치권의 실체가 먼저다
이 사건은 감정가 866,524,400원에서 3회 유찰되어 최저가가 297,217,200원까지 내려왔습니다. 임차인은 없고 배당계산상 인수액도 0원이라 등기와 임차관계만 보면 비교적 단순합니다. 하지만 태현산업개발 김진숙의 630,800,000원 유치권 신고가 남아 있고 그 성립 여부가 불분명합니다. 신청채권자 측의 배제신청도 제출되어 있어, 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 유치권이 실제로 성립하는지와 현재 점유가 어떻게 이루어지고 있는지입니다.
또한 최근 실거래 비교자료가 없기 때문에 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 배당상 인수 0원이라는 장점과 유치권 신고라는 비등기 위험을 분리해서 검토해야 하는 사건입니다.
