💰 273,898,800원 · 감정가의 34.3% | 📉 3회 유찰 | 🏠 임차인 0명 | ⚠️ 유치권 신고 630,800,000원
수원지방법원 2024타경56987. 평택시 팽성읍 대사리의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가는 798,541,400원이지만 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 273,898,800원까지 내려왔습니다. 등기상 현재 진행 중인 경매개시결정과 관악농업협동조합 근저당은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 임차인 신고도 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 금전채무로 떠안을 금액도 0원입니다.
하지만 이 사건은 단순한 ‘저가 유찰 물건’으로 보기 어렵습니다. 매각물건명세서에는 태현산업개발 김진숙이 2025.12.09. 공사대금 630,800,000원을 이유로 유치권을 신고했다는 내용이 있고, 동시에 그 성립 여부가 불분명하다고 적혀 있습니다. 2026.01.06.에는 신청채권자 서울서남부농협이 해당 유치권 신고에 대해 유치권배제신청서를 제출했습니다. 따라서 등기상 인수액 0원과 별개로, 실제 현장 점유와 유치권 성립 여부는 입찰 전 반드시 별도로 확인해야 할 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경56987 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 대사리 185-83 · 대사1길 37-18 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사위너스씨앤디 |
| 감정가 / 최저가 | 798,541,400원 / 273,898,800원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 331,465,045원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 일괄매각 | 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 유치권은 별도 확인
임차인 없음. 제공된 조사 내역에는 임차인이 확인되지 않았습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 기존 가압류와 일부 강제경매개시결정·압류는 이미 말소됐고, 현재 진행 중인 경매개시결정과 그 이후 관악농업협동조합 근저당은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 — 감정가 34%지만 시세자료가 없다
현재 최저매각가는 273,898,800원으로 감정가 798,541,400원의 34.3% 수준입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 시세자료가 제공되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 273,898,800원 | 34.3% | 1,953,665,873원 |
| 4회 유찰 시 | 191,729,160원 | 24.01% | 2,034,685,138원 |
| 5회 유찰 시 | 134,210,411원 | 16.81% | 2,091,398,625원 |
유찰이 추가될수록 매각가격은 더 낮아지지만, 채권자 측 미배당액은 오히려 커집니다. 현재 회차에서도 총 채권액 2,222,930,090원 중 예상배당은 269,264,217원에 그쳐 1,953,665,873원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 다만 이 미배당액은 매수인의 인수액이 아니라 채권자 측 회수 부족액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 273,898,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,634,583원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 관악농업협동조합 | 331,465,045원 | 269,264,217원 |
| 3. 을구 1번 근저당권 · 관악농업협동조합 | 1,560,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 경매개시결정 · 김재기 | 331,465,045원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,222,930,090원, 채권자 예상배당 269,264,217원, 미배당 1,953,665,873원. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 팽성읍 대사리 석근1리마을회관 북동측 인근. 전원주택단지·농경지·기존 농가촌락이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 45번국도 동남측 직선거리 약 750미터 지점. 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있으며 제반 교통여건은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 2층 건물들로 조사됐습니다.
- 토지. 계획관리지역이며 비행안전제2구역(전술)에 해당합니다. 토지면적은 383.0㎡, 공시지가는 464,700원/㎡입니다.
- 공부와 현황 차이. 일부 토지는 공부상 임야·전이나 현황은 건축허가를 받은 상태 또는 주거용 건부지로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 목록11은 토지대장상 2022.07.29. 목록5 토지에 병합됐고, 목록12는 현황상 185-83번지 지상에 소재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 현장 확인. 630,800,000원 유치권 신고의 실제 점유자, 점유 개시 시점, 공사계약·공사대금 자료를 확인해야 합니다.
- 유치권배제신청 확인. 2026.01.06. 제출된 유치권배제신청서와 관련 법원 기록을 대조해 현재 다툼의 상태를 확인해야 합니다.
- 감정가 할인율과 시세를 구분. 실거래 시세자료가 없으므로 감정가의 34.3%라는 이유만으로 저가라고 단정하지 않아야 합니다.
- 토지·건물 현황 대조. 공부상 지목과 현황 이용상태가 다른 토지가 있고, 제시외 건물도 일괄매각에 포함되므로 현황측량·건축관계 서류 확인이 중요합니다.
- 점유·인도 계획. 임차인은 확인되지 않았지만 유치권 신고가 있는 만큼 실제 점유관계와 인도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 법원 유치권 관련 기록을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 할인보다 유치권 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 798,541,400원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가가 273,898,800원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 임차인이 없고 배당표상 인수액도 0원이라는 점은 단순합니다. 하지만 630,800,000원 유치권 신고가 있고 그 성립 여부가 불분명하며, 신청채권자의 배제신청까지 제출된 상태입니다. 실거래 시세자료도 없어 현재 최저가가 시장가격 대비 실제로 싼지 확인할 근거가 부족합니다. 따라서 이 사건의 판단 순서는 최저가 확인 → 입찰이 아니라 유치권 성립·점유관계 확인 → 현황·시세 검증 → 가격 판단입니다.
