수원지방법원 2024타경56987. 평택시 팽성읍 대사리 185-92의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가는 662,612,960원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 227,276,000원입니다. 등기 흐름에서 기준이 되는 권리는 2024.02.21. 김재기의 276,929,000원 가압류이며, 2024.12.24. 같은 김재기가 현재 사건의 강제경매개시결정을 받았습니다. 이후 설정된 평택성동신용협동조합의 근저당권도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 물건은 등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 태현산업개발 김진숙이 공사대금 630,800,000원 유치권을 신고했고 그 성립 여부가 불분명합니다. 2026.01.06.에는 서울서남부농협이 이 유치권 신고에 대한 유치권배제신청서를 제출했습니다. 따라서 “등기상 인수 0원”과 “유치권 위험 없음”은 같은 말이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경56987 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 대사리 185-92 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사위너스씨앤디 |
| 감정가 / 최저가 | 662,612,960원 / 227,276,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김재기 / 331,465,045원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
현재 권리분석의 말소기준은 2024.02.21. 갑구 3번 가압류입니다. 같은 채권자 김재기의 2024.12.24. 강제경매개시결정과 2025.03.11. 평택성동신용협동조합의 채권최고액 2,971,200,000원 근저당은 모두 매각으로 소멸합니다. 2025.02.17. 압류는 2025.03.04. 해제돼 이미 말소됐고, 2024.02.02.의 선행 강제경매개시결정도 2025.05.13. 취하되어 2025.05.14. 말소됐습니다.
② 가격 — 3회 유찰됐지만 시세 비교 근거는 없다
현재 최저매각가는 227,276,000원으로 감정가 662,612,960원의 34% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 159,093,200원, 5회 유찰 시 111,365,240원으로 제시돼 있습니다.
다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다. 특히 이 물건은 단독주택과 토지를 함께 매각하고, 농지취득자격증명과 유치권 신고라는 별도 변수가 있으므로 단순한 감정가 대비 비율보다 실제 권리·허가·점유 상태 확인이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 227,276,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,981,864원 |
| 2. 가압류 · 김재기 | 276,929,000원 | 223,294,136원 |
| 3. 경매개시결정 · 김재기 | 331,465,045원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 평택성동신용협동조합 | 2,971,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 총 채권액은 3,579,594,045원, 채권자 예상배당은 223,294,136원, 미배당은 3,356,299,909원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 물건·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 단독주택으로 이용중입니다. 일부 토지는 공부상 전·임야이나 현황은 주거용 건부지 또는 전기타 상태로 조사됐습니다.
- 입지. 평택시 팽성읍 대사리 석근1리마을회관 북동측 인근이며, 농경지·기존 농가촌락·전원주택단지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 45번국도 동남측 직선거리 약 750미터 지점이며 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있습니다. 제반 교통여건은 보통 수준입니다.
- 토지. 계획관리지역이며 토지면적 383.0㎡, 지목은 전, 토지이용상황은 전기타, 평지·사다리형·세로한면(가)입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·비행안전제2구역(전술)·계획관리지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 204,100원/㎡입니다.
- 공부 차이. 일부 토지는 공부상 전·임야이나 현황은 건축허가를 득한 전기타 상태 또는 사용승인 전 주거용 건부지로 이용중인 것으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인채권 확인. 태현산업개발 김진숙의 공사대금 630,800,000원 유치권 신고에 대해 실제 공사계약·채권·점유가 성립하는지 확인해야 합니다.
- 유치권배제신청 확인. 2026.01.06. 서울서남부농협이 제출한 유치권배제신청서와 이에 대한 법원 판단·후속 서류를 원본으로 대조해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록9는 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 보증금이 반환되지 않는 조건이므로 입찰 전 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 원상회복 가능성. 농지전용 목적 또는 농업경영 목적에 따라 필요한 서류가 달라지고 원상회복명령 가능성도 명시돼 있습니다.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 조사돼 있으므로 현재 실제 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 건물·토지·제시외 건물의 실제 경계와 사용 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 최근 실거래 시세가 없어 감정가 대비 34%라는 비율만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 않는 것이 중요합니다.
맺으며 — “34%”보다 먼저 확인할 것이 있다
3회 유찰로 최저매각가가 227,276,000원까지 내려왔고, 등기·배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 그 두 숫자만 보고 판단하기 어렵습니다. 630,800,000원 유치권 신고의 성립 여부가 불분명하고, 목록9에는 농지취득자격증명 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 조건이 붙어 있습니다. 여기에 실제 임대관계도 미상이며 최근 실거래 시세 자료도 없습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “감정가 대비 얼마나 내려왔는가”보다 유치권·점유·농지취득자격증명·일괄매각 범위를 원본과 현장에서 얼마나 확실히 검증할 수 있는가에 있습니다. 등기상 말소 구조는 명확하지만, 등기 밖 절차와 사실관계의 확인 부담이 큰 사건입니다.
