📉 감정가 대비 34% 🏠 인수 0원 🧾 유치권 630,800,000원 🌾 농취증 필요
수원지방법원 2024타경56987. 평택시 팽성읍 대사리 소재 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정가는 645,145,020원, 현재 최저매각가는 221,284,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 등기상 현재 기준권리는 2024.02.21. 김재기의 가압류 276,929,000원이며, 그 이후의 2024.12.24. 강제경매개시결정과 2025.03.11. 평택성동신용협동조합 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이 사건의 핵심은 단순한 등기 말소관계에 그치지 않습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 기재돼 있고, 일부 토지는 농지취득자격증명 제출이 요구됩니다. 또 태현산업개발 김진숙이 공사대금 630,800,000원의 유치권을 신고했으나 성립 여부가 불분명하며, 이에 대한 유치권배제신청서도 제출된 상태입니다. 유치권 신고와 배제신청이 동시에 존재하므로 실제 성립 여부를 별도로 확인하지 않고 가격만 보고 접근하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경56987 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 대사리 185-79 |
| 등기 대상 | 경기도 평택시 팽성읍 대사리 185-79외 1필지 205동 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사위너스씨앤디 |
| 감정가 / 최저가 | 645,145,020원 / 221,284,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 331,465,045원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 일괄매각 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 그러나 비등기 리스크 확인 필요
현재 기준권리는 2024.02.21. 접수된 김재기의 가압류 276,929,000원입니다. 2024.12.24. 이 사건 강제경매개시결정과 2025.03.11. 평택성동신용협동조합의 채권최고액 2,971,200,000원 근저당권은 기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2024.02.02. 김진숙·이종근 관련 강제경매개시결정은 2025.05.13. 취하되어 2025.05.14. 등기가 말소됐고, 2025.02.17. 국의 압류도 2025.03.04. 해제로 말소됐습니다.
② 가격 — 3회 유찰, 그러나 시세 자료 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 221,284,000원으로 감정가 645,145,020원의 34% 수준입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 154,898,800원, 5회 유찰 시에는 108,429,160원으로 제시돼 있습니다.
다만 동일 유형의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없으므로, 감정가 대비 낙폭만으로 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 이 사건은 일반적인 단독주택 한 채가 아니라 토지와 제시외 건물이 함께 묶인 일괄매각이며, 농지취득자격증명과 유치권 신고가 동시에 존재합니다. 따라서 가격 판단은 권리·인허가 확인 이후에 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 221,284,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,897,976원 |
| 갑구 3번 가압류 · 김재기 | 276,929,000원 | 217,386,024원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 김재기 | 331,465,045원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당권 · 평택성동신용협동조합 | 2,971,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시나리오상 채권자 총 청구액은 3,579,594,045원, 예상 배당액은 217,386,024원, 미배당은 3,362,208,021원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 평택시 팽성읍 대사리 석근1리마을회관 북동측 인근으로, 전원주택단지와 농경지·기존 농가촌락이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 45번국도 동남측 직선거리 약 750미터 지점으로, 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있으며 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 이용상태는 단독주택이며, 철근콘크리트구조의 2층 건물들이 포함돼 있습니다. 일부는 보일러 난방, 위생·급배수설비가 조사됐습니다.
- 토지. 확인된 토지 항목은 계획관리지역이고 지목은 전, 면적 155.0㎡, 공시지가 204,100원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·비행안전제2구역(전술)·계획관리지역·토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 일부 토지는 공부상 임야 또는 전이나, 현황은 건축허가를 받았거나 주거용 건부지로 이용 중이며 사용승인 전 상태가 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인채권·점유 확인. 태현산업개발 김진숙의 공사대금 630,800,000원 신고에 대해 계약서·세금계산서·공사내역·점유 개시와 지속 여부를 확인해야 합니다.
- 유치권배제신청 내용 확인. 2026.01.06. 제출된 유치권배제신청서의 주장과 근거를 신고 내용과 대조해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록4·8의 증명서 발급 가능 여부와 제출방식을 사전에 확인해야 합니다. 매각결정기일까지 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 조건입니다.
- 원상회복 가능성. 농지 관련 원상회복명령 가능성과 원상복구를 전제로 한 신청 조건을 실제 이용상태와 함께 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 포함 여부와 각 토지·건물의 경계·사용승인 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 별도 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 조사됐으므로 실제 점유자와 전입관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 단독주택·토지 일괄매각의 실제 환금성과 현장 상태를 별도로 비교해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔어도 권리 확인이 먼저”
현재 최저매각가는 221,284,000원으로 감정가 645,145,020원의 34% 수준이고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 숫자만 보면 3회 유찰의 가격 하락폭이 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 이 사건의 실질적인 승부처는 할인율이 아닙니다.
630,800,000원 유치권 신고의 성립 여부가 불분명하고 이에 대한 배제신청도 제출돼 있으며, 일부 토지는 농지취득자격증명과 원상복구 조건까지 걸려 있습니다. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이고 공부상 지목과 현황 이용에도 차이가 확인됩니다. 동일 유형의 최근 시세 자료도 없어 현재 가격을 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 등기상 인수 0원과 실제 취득 리스크가 같은 의미는 아닌 사건이라는 점을 중심으로 원본 서류와 현장을 대조해야 합니다.
