수원지방법원 2024타경56987. 평택시 팽성읍 대사리 185-93 소재 단독주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물들은 단독주택으로 이용 중이고, 주변은 전원주택단지·농경지·기존 농가촌락이 섞여 있는 지역입니다. 현재 최저가는 224,952,000원으로 감정가 655,838,220원의 34.3%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 단순한 유찰폭이 아닙니다. 유치권 신고, 농지취득자격증명, 사용승인 전 주거용 건부지, 제시외 건물 포함 일괄매각이 동시에 얽혀 있습니다.
등기권리만 보면 비교적 정리됩니다. 제공된 말소기준은 2024.02.21. 김재기의 가압류 276,929,000원이며, 현재 진행 중인 2024.12.24. 강제경매개시결정과 2025.03.11. 평택성동신용협동조합 근저당권은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인도 확인되지 않아 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 유치권은 등기부 말소와 별개로 성립 여부를 따져야 하는 위험이므로, ‘인수 0원’이라는 숫자를 물건 전체의 위험 0원으로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경56987 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 대사리 185-93 · 건물 등기상 203동 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 감정평가상 건물 공히 단독주택 이용 |
| 소유자 | 주식회사위너스씨앤디 |
| 감정가 / 최저가 | 655,838,220원 / 224,952,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 청구 | 331,465,045원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각조건 핵심 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록10 농지취득자격증명 제출 필요 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 유치권은 별도 판단
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 제공된 기준권리는 2024.02.21. 김재기의 가압류이고, 이후의 현재 경매개시결정과 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2024.02.02. 선행 강제경매개시결정은 2025.05.13. 취하되어 2025.05.14. 등기말소됐고, 2025.02.17. 국 명의 압류도 2025.03.04. 해제됐습니다.
② 가격 판단 — 34.3%만 보고 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 224,952,000원으로 감정가 655,838,220원의 34.3% 수준입니다. 그러나 이 물건은 3회 유찰된 단독주택·토지 복합물건이고, 유치권 신고와 농지취득자격증명, 사용승인 전 주거용 건부지 문제까지 포함합니다. 따라서 감정가 대비 할인율은 시장가 대비 할인율과 같은 의미가 아닙니다.
특히 현재 최저가 224,952,000원은 배당표상 등기·임차 인수액 0원을 전제로 한 매각대금일 뿐입니다. 유치권이 실제로 성립하는 경우에는 점유와 공사대금 문제가 별도로 남을 수 있으므로 최저가를 곧바로 실질취득총액으로 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,952,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,949,328원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 김재기 | 276,929,000원 | 221,002,672원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 김재기 | 331,465,045원 | 0원 |
| 4. 을구 1번 근저당 · 평택성동신용협동조합 | 2,971,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,579,594,045원 중 예상 채권자 배당은 221,002,672원이며, 미배당은 3,358,591,373원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만, 신고 유치권의 성립 여부는 이 배당표와 별도로 확인해야 합니다.
④ 토지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 건물은 공히 단독주택으로 이용 중입니다. 일부 토지는 공부상 ‘전’ 또는 ‘임야’이나 현황 주거용 건부지 또는 전기타 상태입니다.
- 입지. 평택시 팽성읍 대사리 석근1리마을회관 북동측 인근으로, 전원주택단지·농경지·기존 농가촌락이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 45번국도 동남측 직선거리 약 750미터 지점이며 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역이며 비행안전제2구역(전술)에 해당합니다. 제공된 토지 자료에는 가축사육제한구역과 토지거래계약에관한허가구역도 포함돼 있습니다.
- 토지 현황. 제공된 토지 항목은 지목 ‘전’, 면적 383㎡, 평지·사다리형·세로한면(가) 조건이며 공시지가는 204,100원/㎡입니다.
- 공부와 현황 차이. 일부 ‘전’·‘임야’ 토지가 현황상 주거용 건부지 또는 건축허가 후 전기타 상태로 이용되고 있으며, 일부는 사용승인 전 상태로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 실체 확인. 태현산업개발 김진숙의 630,800,000원 유치권 신고에 대해 공사계약, 공사대금 발생, 변제기, 점유의 계속성·적법성 및 현장 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 유치권배제신청 확인. 2026.01.06. 제출된 유치권배제신청서의 주장과 법원 판단 진행상황을 원문으로 확인해야 합니다. 신고와 배제신청이 병존하므로 어느 한쪽만으로 결론낼 수 없습니다.
- 농지취득자격증명. 목록10은 매각결정기일까지 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않으며, 농지전용 목적 또는 원상복구를 전제로 한 신청조건도 확인해야 합니다.
- 원상회복 가능성. 농지 관련 원상회복명령이 발하여질 가능성이 명시돼 있으므로 현황과 허가관계를 관할기관에 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 토지·건물·제시외 건물의 실제 위치와 사용관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 사용승인 전 상태. 일부 토지가 현황상 주거용 건부지로 이용 중이면서 사용승인 전으로 기재돼 있으므로 건축허가·사용승인·도로관계 등 행정 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마십시오. 유찰 원인과 물건별 위험을 분리해 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 농지 관련 서류, 유치권 신고·배제신청 원문과 현장 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “위험 0원”은 다르다
이 물건의 등기 구조만 보면 매수인에게 승계되는 권리나 임차보증금은 확인되지 않고, 배당표상 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 입찰 판단의 중심은 등기보다 유치권과 농지 절차에 있습니다. 신고된 유치권 공사대금은 630,800,000원으로 감정가 655,838,220원과 비슷한 규모이고, 성립 여부는 불분명한 상태에서 배제신청까지 맞서 있습니다. 목록10은 농지취득자격증명을 기한 내 제출하지 못하면 보증금이 반환되지 않는 조건도 붙어 있습니다.
따라서 현재 최저가 224,952,000원이 감정가의 34.3%라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가하기는 어렵습니다. 등기·임차 인수는 0원이지만 실질취득비용은 유치권 성립 여부가 확인되기 전에는 확정할 수 없는 사건입니다. 3회 유찰이라는 숫자보다 유치권의 실체, 농지취득자격증명 발급 가능성, 사용승인 전 현황과 일괄매각 범위를 먼저 검증해야 하는 고난도 물건입니다.
