대전지방법원 2024타경19914. 내포에드가프라자4차 2층 204호로, 매각물건명세서 비고에는 상가 점포로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사무궁화신탁이고, 말소기준은 2019.11.19. 설정된 북동신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,840,000,000원이며 이번 경매의 청구액은 2,987,099,732원입니다.
등기 흐름 자체는 비교적 읽기 쉽습니다. 2018년 전북은행 근저당 3건은 2019.10.30. 이미 말소됐고, 이후 2019년 북동신용협동조합 근저당이 설정됐습니다. 2022년에는 주식회사무궁화신탁 앞으로 소유권이전 신탁이 이뤄졌고, 2024.08.26. 북동신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 다만 이 사건의 실제 판단 포인트는 등기보다 점유관계에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경19914 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 청사로192번길 18, 2층204호 (내포에드가프라자4차) |
| 용도 / 이용 | 대지 · 상가 점포로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 542,000,000원 / 91,094,000원 (5회 유찰) |
| 말소기준 | 2019.11.19. 북동신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,840,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 북동신용협동조합 / 2,987,099,732원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유관계는 확인 필요
2018년 전북은행 근저당권 3건은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2019.11.19. 북동신용협동조합 근저당권입니다. 2024년 임의경매개시결정은 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 점유자 3명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유희성 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정욱재 | 2020.11.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이경일 | 2023.01.17 | 미상 | 2024.10.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
정욱재와 이경일은 전입신고가 2019.11.19. 말소기준 이후이므로 대항력이 없습니다. 반면 유희성은 전입신고일 자체가 확인되지 않아 선후관계를 판단할 수 없습니다. 더구나 세 사람 모두 보증금 액수가 확인되지 않아 배당 및 최종 인수위험을 완전히 확정하기 어렵습니다.
③ 가격 — 감정가의 16.81%까지 내려온 5회 유찰
감정가는 542,000,000원, 현재 최저매각가는 91,094,000원입니다. 다섯 차례 유찰을 거치면서 감정가의 16.81% 수준까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 63,765,799원, 그다음은 44,636,059원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 91,094,000원 | 3,750,945,692원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 63,765,799원 | 3,777,781,985원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 44,636,059원 | 3,796,567,390원 |
다만 이 사건에는 최근 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 5회 유찰 자체가 환금성과 수요를 점검해야 할 신호이고, 상가 점포라는 이용 특성까지 감안하면 실제 임대수익·공실·동일 상권 거래를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,094,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,039,692원 |
| 2. 근저당 · 북동신용협동조합 | 3,840,000,000원 | 89,054,308원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 북동신용협동조합 채권은 3,750,945,692원이 미배당으로 남습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도경찰청 동측 인근 내포신도시 중심상업지대로, 근린생활시설·상업·업무용빌딩·관공서·시민광장이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역이며 도시개발구역·도청이전신도시 개발예정지구에 해당합니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 20m 내외 포장도로가 소재합니다.
- 설비. 기본적인 위생급배수설비·승강기설비·주차장시설·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,584.6㎡, 지목은 대, 공시지가 1,449,000원/㎡이며 평지·정방형으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유희성 점유관계 확인. 전입신고일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부가 미상입니다. 매각물건명세서에서 반드시 확정해야 합니다.
- 정욱재·이경일 보증금 확인. 두 사람은 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 이경일은 2024.10.30. 배당요구를 했습니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 감정가 542,000,000원에서 91,094,000원까지 내려온 이유를 상권·공실·임대수익·동일 건물 매매사례와 함께 확인해야 합니다.
- 상가 점포 현황 확인. 명세서에는 상가 점포로 이용 중이라고 기재돼 있으므로 실제 영업·점유 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 신탁관계 원본 대조. 현재 소유자가 주식회사무궁화신탁이므로 등기부와 신탁원부의 권리관계를 입찰 전 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정치이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “싸 보이는 숫자보다 점유관계를 먼저”
이 물건은 감정가 542,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 91,094,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 하락이지만, 최근 실거래 자료가 없어 이를 곧바로 시세 대비 저가라고 판단할 수는 없습니다. 더 중요한 것은 점유자 3명 중 유희성의 전입일과 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 정욱재와 이경일은 말소기준 뒤 전입이라 대항력이 없지만, 유희성은 아직 대항력 가능·미상입니다. 따라서 이 사건은 ‘91,094,000원까지 내려왔다’는 가격보다 미상 임차관계를 확정한 뒤 실질 인수위험을 계산하는 것이 먼저입니다.
