대전지방법원 2024타경19914. 충남 예산군 삽교읍 내포에드가프라자4차 6층 604호입니다. 등기상 최초 소유자는 미성주식회사이고, 2022.05.09. 주식회사무궁화신탁 앞으로 소유권이전 신탁이 이뤄져 현재 수탁자 명의입니다. 말소기준은 2019.11.19. 설정된 북동신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 3,840,000,000원이며 공동담보목록 제2019-406호가 기재돼 있습니다. 이후 2024.08.26. 북동신용협동조합이 임의경매개시결정을 받았습니다.
가격만 보면 감정가 523,000,000원에서 87,900,000원으로 크게 내려왔습니다. 그러나 실거래 시세가 확인되지 않는 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 5회 유찰 자체가 반복적으로 응찰가격이 형성되지 않았다는 사실을 보여주므로, 권리보다 가격 적정성과 환금성, 실제 점유상태를 더 엄격하게 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경19914 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 청사로192번길 18, 6층604호 (내포에드가프라자4차) |
| 용도 / 현황 | 대지 · 현황 공실 |
| 등기 형태 | 집합건물 · 현재 수탁자 주식회사무궁화신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 523,000,000원 / 87,900,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 북동신용협동조합 / 2,987,099,732원 |
| 말소기준 | 2019.11.19. 북동신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,840,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 단순, 점유관계는 별도 확인
2018.11.16. 전북은행 근저당권 3건은 2019.10.30. 일부포기로 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 그 뒤인 2019.11.19. 북동신용협동조합 근저당권입니다. 2024.08.26. 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유관계 — 실제 임차인 정보 3명
| 성명 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 유희성 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 정욱재 | 2020.11.03 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이경일 | 2023.01.17 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.10.30 · 우선변제 미상 |
정욱재와 이경일의 전입신고일은 말소기준인 2019.11.19.보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 반면 유희성은 전입신고일 자체가 확인되지 않고 보증금도 미상이므로 대항력 유무와 미배당 보증금 인수 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 0원은 산정값으로만 보고, 실제 입찰 전에는 매각물건명세서와 점유관계를 다시 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 83% 하락만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 87,900,000원으로 감정가 523,000,000원의 16.81%입니다. 절대적인 할인폭은 크지만, 시세 판단에 사용할 최근 실거래 평균·최신 거래가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가하는 것은 위험합니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 87,900,000원 | 16.81% | 3,754,082,200원 |
| 6회 유찰 시 | 61,529,999원 | 11.76% | 3,779,977,541원 |
| 7회 유찰 시 | 43,070,999원 | 8.24% | 3,798,104,279원 |
유찰이 한 번 더 진행되면 61,529,999원, 두 번 더 진행되면 43,070,999원까지 내려가는 시나리오입니다. 그러나 가격이 더 내려갈수록 ‘싸다’고 자동 평가할 수 있는 것은 아닙니다. 이미 5회 유찰된 물건이므로 왜 시장에서 가격이 형성되지 않았는지를 먼저 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,982,200원 |
| 1. 근저당 · 북동신용협동조합 | 3,840,000,000원 | 85,917,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 3,840,000,000원은 공동담보가 기재된 근저당권입니다. 현재 회차에서는 집행비용 1,982,200원을 제외한 85,917,800원이 근저당권자에게 배당되는 계산이며, 미배당액은 3,754,082,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 충청남도경찰청 동측 인근의 내포신도시 중심상업지대로, 근린생활시설·상업·업무용빌딩·관공서·시민광장 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물이며 기본적인 위생급배수·승강기·주차장·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,449,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로가 소재합니다.
- 현황. 감정 이용상태에서 일부 호수는 음식점·판매점·근린생활시설로 사용되고 일부는 공실이며, 매각물건명세서 비고에는 본건 현황이 “공실”로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유희성 점유관계 확인. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 실제 점유 여부와 임대차계약 내용을 원본으로 확인해야 합니다.
- 공실 여부 재확인. 현황 공실 기재와 현황조사의 3명 정보가 함께 존재합니다. 현장과 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 16.81%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물 또는 인근 유사 물건의 최근 거래·임대·공실 수준을 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 가격, 용도, 공실, 점유, 환금성 가운데 어떤 요인이 반복 유찰에 영향을 미쳤는지 검토해야 합니다.
- 공동담보 확인. 북동신용협동조합 근저당권에는 공동담보목록 제2019-406호가 기재돼 있으므로 해당 담보관계와 실제 채권잔액을 확인해야 합니다.
- 신탁관계 확인. 현재 수탁자는 주식회사무궁화신탁이며 신탁원부 제2022-80호가 기재돼 있습니다. 신탁원부와 경매기록을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·신탁원부를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “17%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 물건의 첫인상은 강합니다. 감정가 523,000,000원이 5회 유찰 끝에 87,900,000원, 즉 16.81%까지 내려왔습니다. 하지만 현재 판단의 핵심은 할인율이 아닙니다. 실거래 시세가 확인되지 않고 5회나 유찰됐으며, 현황 공실 표기와 3명의 점유 관련 정보가 함께 존재합니다. 정욱재·이경일은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없지만, 유희성은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 따라서 배당표상 인수 0원만 보고 권리위험이 완전히 해소됐다고 판단하기보다, 유희성의 임대차관계와 실제 공실 여부를 확인한 뒤 가격을 판단하는 것이 우선입니다.
