대전지방법원 2024타경19914. 내포신도시 중심상업지대에 위치한 내포에드가프라자4차 3층 309호입니다. 물건종류는 대지로 기재되어 있으나 소재지와 등기부는 집합건물의 개별 호실을 가리킵니다. 감정평가상 주변 건물은 근린생활시설과 상업·업무용 빌딩이 밀집한 지역에 자리합니다. 따라서 일반적인 주거용 아파트의 권리분석이나 시세 비교 방식을 그대로 적용해서는 안 됩니다.
숫자만 보면 인상적입니다. 감정가 376,000,000원이었던 물건이 5회 유찰되면서 63,195,000원까지 내려왔습니다. 다만 이는 과거 감정가에 대한 할인율일 뿐, 현재 시장가격보다 저렴하다는 증거는 아닙니다. 실제 거래가격이나 임대수익을 확인하지 않은 상태에서 매입가의 적정성을 판단하기 어렵습니다.
권리관계도 주거용 무임차 물건처럼 단순하지 않습니다. 등기부에는 북동신용협동조합 근저당권과 이후의 신탁 소유권이전이 있고, 현황조사에는 유희성·정욱재·이경일이 등장합니다. 특히 유희성의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 매각으로 소멸하지 않을 임차권이 있는지 판단이 끝나지 않은 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경19914 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 청사로192번길 18, 3층309호 (내포에드가프라자4차) |
| 물건종류 | 대지 · 등기부상 집합건물의 개별 호실 |
| 건물 개요 | 철근콘크리트구조 7층 건물 · 해당 물건 3층 309호 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 | 376,000,000원 |
| 최저매각가 | 63,195,000원 (감정가의 16.81%) |
| 유찰 횟수 | 5회 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 신청채권자 | 북동신용협동조합 |
| 청구금액 | 2,987,099,732원 |
| 말소기준권리 | 2019.11.19. 북동신용협동조합 근저당권 |
| 현황상 점유 | 매각물건명세서 비고상 공실 · 현황조사 관련자 3명 |
| 토지 용도지역 | 중심상업지역 · 지구단위계획구역 |
| 공시지가 | 1,449,000원/㎡ (토지 정보) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 신탁·임차관계는 별도 검토
현재 권리분석의 기준점은 2019.11.19. 설정된 북동신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,840,000,000원이고 공동담보목록 제2019-406호가 기재되어 있습니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있으며, 이후 접수된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다.
앞서 설정된 전북은행 근저당권 3건은 2019.10.30. 등기부상 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 말소기준권리를 전북은행의 과거 근저당권으로 판단해서는 안 됩니다.
또한 2022.05.09. 주식회사무궁화신탁 앞으로 소유권이전 신탁이 이루어졌고, 신탁원부 제2022-72호가 기재되어 있습니다. 신탁원부의 처분권한, 수익권 및 경매와의 관계를 확인해야 합니다. 단순히 말소기준권리보다 신탁등기가 늦다는 이유만으로 모든 신탁 관련 쟁점이 해소되었다고 단정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 유희성의 대항력 미상이 핵심
현황조사에 등장하는 임차·점유 관련 인원은 유희성, 정욱재, 이경일 총 3명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복 신고로 표시된 사람은 없습니다. 다만 각 인물의 계약관계와 실제 점유 여부까지 모두 확인된 것은 아닙니다.
| 성명 | 전입신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유희성 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정욱재 | 2020.11.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이경일 | 2023.01.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
대항력은 기재된 전입신고일과 2019.11.19. 말소기준권리를 비교한 조사상 판정입니다. 실제 점유·계약·사업자등록 등 해당 부동산의 권리 성립요건에 관한 추가 확인이 필요합니다. 우선변제 여부는 확정일자 등의 확인 전까지 미상으로 표시합니다.
대항력 있는 임차인으로 확정된 것은 아니지만, 대항력이 없다고 배제할 근거도 부족합니다.
만약 대항력 있는 임차인으로 확인되고 보증금이 낙찰가보다 크며, 배당으로 전액 회수하지 못한다면 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 구조가 발생할 수 있습니다. 그 경우 실질취득금액은 낙찰가 + 실제 인수액으로 판단해야 합니다.
정욱재의 전입신고일은 2020.11.03.으로 말소기준권리보다 늦습니다. 이경일의 전입신고일도 2023.01.17.로 말소기준권리 이후입니다. 두 사람 모두 조사상 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제금액을 산정할 수 없습니다.
이경일은 2024.10.30. 배당요구를 한 것으로 기재되어 있습니다. 하지만 배당요구가 있다는 사실만으로 배당액이나 배당순위가 확정되는 것은 아닙니다. 보증금, 확정일자, 실제 계약관계와 법정 배당요건을 확인해야 합니다.
공실이라는 기재만으로 과거 임대차관계가 완전히 종료되었거나 보증금 반환문제가 모두 해결되었다고 단정할 수 없습니다. 각 인물의 실제 점유 호실, 퇴거 여부, 임대차 종료 및 보증금 반환 여부를 확인해야 합니다. 특히 조사대상자가 309호와 직접 관련된 사람인지 대조하는 것이 중요합니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 16.81%와 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 63,195,000원으로 감정가 376,000,000원의 16.81%입니다. 5회 유찰로 가격이 크게 하락했지만, 이 수치만으로 현재 시장가치 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 유찰 횟수 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 376,000,000원 | 100% | 감정 기준 |
| 현재 회차 | 63,195,000원 | 16.81% | 5회 유찰 |
| 다음 가격 시나리오 | 44,236,500원 | 11.77% | 6회 유찰 가정 |
| 추가 가격 시나리오 | 30,965,549원 | 8.24% | 7회 유찰 가정 |
이후 회차 금액은 유찰을 가정한 시나리오이며 실제 매각기일과 최저매각가격의 확정을 의미하지 않습니다.
상업용 부동산은 공실, 임대수익, 관리비, 업종 수요 및 재매각 가능성에 따라 실제 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 여기에 유희성 관련 인수 가능 금액까지 불확정이므로 최저매각가만을 기준으로 수익성을 평가하는 것은 부적절합니다.
특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수가 확인된다면, 가격 비교의 기준은 최저매각가가 아니라 실질취득금액입니다. 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수보증금이 늘어나는 구조에서는 총취득 부담이 줄어들지 않을 수 있습니다. 따라서 현재 단계에서는 시장가격과 실질취득금액 모두에 대한 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,195,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,537,510원 |
| 1. 북동신용협동조합 근저당 | 3,840,000,000원 | 61,657,490원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 63,195,000원 |
채권최고액을 기준으로 집행비용과 근저당권 배당을 배분한 단순 추정표입니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 실제 확정채권액, 공동담보 배당관계 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
이 가정에서는 매각대금 63,195,000원 가운데 집행비용 1,537,510원을 제외한 61,657,490원이 북동신용협동조합에 배당되며, 소유자에게 돌아가는 잔액은 없습니다.
채권최고액 기준의 미배당 차액은 3,778,342,510원입니다. 다만 근저당권에 공동담보목록이 존재하므로, 이 차액을 해당 호실만의 실제 미회수 채무로 확정할 수는 없습니다. 또한 채권자에게 배당되지 않은 금액이 그대로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
특히 유희성의 대항력과 보증금이 확정되지 않았으므로, 이 수치를 근거로 낙찰자의 최종 인수금액이 0원이라고 단정해서는 안 됩니다. 실제 취득부담은 임차권 및 신탁 관련 원본서류 확인 후 다시 산정해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 매각가 하락과 채권 미배당
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 63,195,000원 | 61,657,490원 | 3,778,342,510원 |
| 6회 유찰 가정 | 44,236,500원 | 43,040,243원 | 3,796,959,757원 |
| 7회 유찰 가정 | 30,965,549원 | 30,008,169원 | 3,809,991,831원 |
유찰이 추가로 발생하면 매각가격이 내려가고, 배당 시뮬레이션상 근저당권자의 미배당액은 증가합니다. 반면 각 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원으로 처리됩니다.
이는 임차인 인수관계가 모두 해소되었다는 법적 판단이 아니라 계산에 적용된 가정입니다. 유희성의 권리와 보증금이 확인되면 각 회차별 실질취득금액은 달라질 수 있습니다.
특히 인수보증금이 낙찰가를 초과하고, 매수인이 부담할 총액이 보증금 규모에 의해 사실상 결정되는 구조라면 저감된 최저가 자체는 가격 메리트의 근거가 되지 않습니다.
현재는 유희성의 보증금과 대항력이 모두 미상인 만큼 이러한 위험을 금액으로 확정하거나 배제할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 충청남도경찰청 동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 상업·업무용 빌딩, 관공서 및 시민광장 등이 위치하는 내포신도시 중심상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 7층 건물이며, 기본적인 위생급배수설비, 승강기설비, 주차장시설 및 소방설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역에 속하며, 도시개발구역 및 도청이전신도시 개발예정지구 관련 사항이 기재되어 있습니다. 토지정보상 지목은 대, 지형은 평지·정방형, 도로접면은 중로한면입니다.
- 토지면적. 확인되는 토지면적은 1,584.6㎡입니다. 이는 토지 관련 정보로서 309호의 전유면적 또는 대지권 면적과 동일하다고 볼 수 없습니다.
- 이용현황. 감정평가서에는 평가 대상별 음식점·판매점·근린생활시설 및 공실 현황이 함께 기재되어 있습니다. 309호의 정확한 이용상태와 다른 호실과의 합병 여부는 개별 확인이 필요합니다.
- 환금성. 현재까지 5회 유찰되었다는 사실은 확인됩니다. 그러나 반복 유찰의 원인을 공실, 권리관계, 가격 또는 수요 부족 중 하나로 단정할 수 없습니다. 해당 호실과 비교 가능한 상업용 부동산 거래, 임대수요 및 공실 현황을 조사해야 합니다.
실제 검토에서는 309호의 현재 사용상태, 주변 유사 호실의 실거래가, 임대 가능한 보증금과 월세, 공실 기간, 관리비 및 취득 후 필요한 비용을 확인해야 합니다.
특히 매각물건명세서에 공실로 기재된 상태라면 임대수익이 발생한다고 가정하지 말고 실제 임차 수요와 운영비를 별도로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유희성의 대항력 확인. 전입신고일·실제 점유·계약관계·보증금과 해당 호실 관련성을 확인해야 합니다. 선순위 대항력이 인정된다면 미배당 보증금 인수 가능성을 다시 계산해야 합니다.
- 정욱재·이경일의 임대차 확인. 두 사람의 전입신고일은 말소기준권리 이후이지만 보증금과 확정일자가 미상이므로 계약서 및 배당 관련 서류를 확인해야 합니다. 이경일의 2024.10.30. 배당요구도 함께 대조해야 합니다.
- 공실 여부 확인. 매각물건명세서상 공실 기재와 현황조사의 관련 인원 3명 사이에 차이가 있습니다. 현장 점유상태와 각 인물의 실제 점유 호실을 확인해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 주식회사무궁화신탁의 소유권이전 신탁과 신탁원부 제2022-72호를 확인하고 수탁자의 처분권한 및 매각 후 소유권 취득에 관한 사항을 검토해야 합니다.
- 공동담보목록 확인. 북동신용협동조합 근저당권의 공동담보목록 제2019-406호를 대조해 공동담보 범위와 실제 채권액, 다른 담보물과의 배당관계를 확인해야 합니다.
- 물건 표시 확인. 대지로 표시된 물건종류와 집합건물 309호의 관계를 매각물건명세서·등기부·건축물대장·감정평가서에서 대조해야 합니다. 전유면적, 대지권 및 해당 호실의 정확한 이용상태도 확인해야 합니다.
- 시세·임대수익 확인. 감정가 대비 16.81%라는 수치로 입찰가격을 결정하지 말고, 현재 실거래가와 임대수익, 공실 가능성을 근거로 실질취득금액을 비교해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납 가능성과 취득 관련 세금, 당해세 및 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다. 배당 시뮬레이션의 인수액 0원은 확정적인 취득비용 계산이 아닙니다.
- 매각기일·원본 대조. 2026.10.13. 매각기일의 진행 여부와 매각조건을 확인하고, 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 신탁원부를 대조해야 합니다.
다만 이러한 사실만으로 유희성의 대항력 문제나 신탁 관련 검토사항까지 해소되는 것은 아닙니다.
현재 실거래가와 임대수익을 확인하지 못했으므로 최저매각가 63,195,000원을 적정가 또는 저가 매수 기회로 판단할 근거는 부족합니다.
임차인 인수위험이 해소되고, 실제 취득비용과 시장가격의 비교가 가능해진 이후에야 입찰가격의 적정성을 판단할 수 있습니다.
맺으며 — “감정가의 17% ≠ 시세의 17%”
이 사건은 감정가 376,000,000원에서 최저매각가 63,195,000원까지 내려온 5회 유찰 물건입니다. 가격 하락 폭만 보면 눈길을 끌지만, 경매에서 중요한 것은 감정가 대비 할인율이 아니라 현재 시장가치와 매수인이 실제로 부담하게 될 총취득금액입니다.
말소기준권리와 이미 말소된 근저당권은 구분되지만, 유희성의 대항력 가능성은 아직 확정되지 않았습니다. 신탁등기와 공동담보 근저당권의 관계도 원본 확인이 필요합니다. 여기에 공실 기재, 현황조사 관련자 3명, 상업용 부동산의 현재 거래가격 및 환금성 문제까지 남아 있습니다.
따라서 현재의 핵심 결론은 “최저가는 크게 낮아졌지만, 매수인 인수위험과 적정 취득가격은 아직 확정할 수 없다”는 것입니다. 배당 시뮬레이션상 인수액 0원을 확정적으로 받아들이거나, 추가 유찰에 따른 가격 하락만으로 수익성을 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
먼저 유희성의 권리관계와 보증금, 신탁원부, 309호의 정확한 물건 표시 및 현재 실거래가격을 확인해야 합니다. 그 결과 인수위험이 해소되고 실질취득금액을 계산할 수 있을 때, 해당 금액을 현재 시장가격 및 임대수익과 비교하여 입찰 여부를 검토할 수 있습니다.
