대전지방법원 2024타경19914. 충남 예산군 삽교읍 목리의 내포에드가프라자4차 6층 601호가 경매에 나왔습니다. 감정가는 540,000,000원이지만 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 90,758,000원입니다. 숫자만 보면 상당히 크게 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 가격보다 먼저 점유관계와 신탁등기, 매각대상 표시의 일치 여부를 확인해야 합니다.
등기상 말소기준권리는 2019.11.19 설정된 북동신용협동조합의 근저당권입니다. 그보다 앞선 전북은행의 근저당권들은 이미 말소되었고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 점유 관련 조사대상 중 전입일과 보증금 모두 확인되지 않은 유희성입니다. 이 사람의 대항력이 인정되고 배당받지 못한 보증금이 남는다면, 예상 실질취득액은 현재 최저가보다 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경19914 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 청사로192번길 18, 6층 601호 (내포에드가프라자4차) |
| 물건종류 / 이용 | 경매 용도 표기: 대지 · 등기상 집합건물 · 상업시설 내 6층 601호. 건물 내 음식점·판매점·근린생활시설 등이 소재하며, 본건에 대해서는 공실이라는 명세서 비고가 있습니다. |
| 등기상 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 신탁등기 | 2022.05.09 소유권이전 신탁 · 신탁원부 제2022-76호 |
| 감정가 | 540,000,000원 |
| 최저매각가 | 90,758,000원 (5회 유찰 · 감정가 대비 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북동신용협동조합 / 2,987,099,732원 |
| 말소기준권리 | 2019.11.19 북동신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,840,000,000원 |
| 점유 관련 조사대상 | 유희성 · 정욱재 · 이경일 (실제 임대차관계와 점유 여부 확인 필요) |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유·신탁은 별도 확인
당초 미성주식회사 소유였던 부동산에 전북은행 근저당권들이 설정되었으나 2019.10.30 모두 말소되었습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2019.11.19 북동신용협동조합 근저당권입니다. 2024.08.26 개시된 임의경매 역시 이 채권자가 신청하였습니다.
이후인 2022.05.09에는 소유권이 주식회사무궁화신탁으로 신탁 이전되었습니다. 신탁등기는 단순한 가압류와 달리 신탁재산의 권리관계 및 처분관계를 확인해야 하는 사항입니다. 신탁원부 제2022-76호를 확인하지 않은 채 일반적인 후순위 권리와 동일하게 취급하거나, 소유권·신탁 관련 문제가 모두 해소된다고 단정하기 어렵습니다.
② 임차인·점유 분석 — 유희성의 대항력 미상이 핵심
현황조사에는 유희성·정욱재·이경일이 나타납니다. 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없지만, 이들이 모두 실제 임차인인지, 현재도 점유하고 있는지는 확정되지 않았습니다. 특히 매각물건명세서 비고에는 공실이라고 기재되어 있어 현황조사상 인적 사항과 실제 점유 상태를 대조해야 합니다.
| 조사대상 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유희성 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정욱재 | 2020.11.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이경일 | 2023.01.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
공실 기재와 전입 내역의 차이도 중요합니다. 명세서 비고상 공실이라는 사실만으로 전입자들의 법적 지위가 모두 해소되었다고 볼 수는 없습니다. 실제 퇴거 여부, 점유 반환, 임대차 종료 및 보증금 정산 여부를 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 감정가 대비 할인과 시장가격은 다르다
현재 최저매각가는 90,758,000원으로, 감정가 540,000,000원의 16.81% 수준입니다. 하지만 이 비율은 과거 감정평가액 대비 경매 최저가의 비율일 뿐, 현재 매매시세 대비 할인율이 아닙니다.
이 호실의 최근 실거래 평균·최신 거래가격·거래가격 추세가 확인되지 않으므로, 90,758,000원이 현재 시장가격보다 낮다고 판단할 수 없습니다. 상업시설은 임대수익, 공실 여부, 개별 호실의 이용 가능성 및 거래 수요가 가격에 영향을 미칠 수 있습니다.
특히 유희성의 대항력이 확인되고 인수할 보증금이 존재한다면, 실질취득액은 낙찰가와 인수 보증금을 합한 금액으로 비교해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 낙찰가 하락분만큼 증가하는 구조에서는 최저가가 내려가더라도 매수인의 실질취득액이 그만큼 내려가지 않을 수 있습니다. 따라서 보증금 확인 없이 현재 최저가만을 기준으로 가격 메리트를 주장하는 것은 부적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,758,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,033,644원 |
| 1. 근저당 · 북동신용협동조합 | 3,840,000,000원 | 88,724,356원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정액이며, 근저당권의 채권최고액을 기준으로 계산한 예상배당입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 북동신용협동조합 근저당권은 공동담보목록 제2019-406호와 관련되어 있으므로, 실제 채권 잔액과 담보별 배당관계는 별도 확인이 필요합니다.
이 계산에서는 집행비용 2,033,644원을 제외한 88,724,356원이 북동신용협동조합에 배당되고, 소유자 잔여금은 0원으로 산출됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 3,751,275,644원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 실질취득을 구분
| 회차 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 미배당액 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 5회 유찰 (16.81%) | 90,758,000원 | 88,724,356원 | 3,751,275,644원 | 모형상 0원 |
| 6회 유찰 시 (11.76%) | 63,530,599원 | 61,987,048원 | 3,778,012,952원 | 모형상 0원 |
| 7회 유찰 시 (8.24%) | 44,471,419원 | 43,270,933원 | 3,796,729,067원 | 모형상 0원 |
유찰이 더 진행되면 경매 최저매각가는 낮아지지만, 그만큼 채권자의 회수액도 줄어듭니다. 위 시나리오에서는 매수인 인수를 0원으로 가정했으므로 각 회차의 배당 계산 자체는 비교할 수 있습니다. 다만 점유 관련 인수 위험이 해소되지 않은 상태에서 각 회차의 최저가를 매수인의 최종 취득비용으로 확정할 수는 없습니다.
⑥ 입지·상업시설 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도경찰청 동측 인근의 내포신도시 중심상업지대입니다. 주변에 근린생활시설, 상업·업무용 빌딩, 관공서 및 시민광장 등이 소재하며 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 내포에드가프라자4차는 집합건물이며, 감정요항표에는 철근콘크리트구조의 7층 건물과 승강기·주차장·소방설비 등이 설명되어 있습니다. 본건은 6층 601호로 표시되어 있습니다.
- 이용상태. 감정요항표에는 음식점, 판매점, 근린생활시설 및 공실인 호실들이 함께 나타납니다. 매각물건명세서 비고에는 본건이 공실이라는 기재가 있습니다. 실제 601호의 점유·시설 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 토지이용. 소재 토지는 중심상업지역·지구단위계획구역에 해당하며, 도시개발구역 및 도청이전신도시 개발예정지구 관련 사항이 기재되어 있습니다. 공부상 지목은 대, 토지 면적은 1,584.6㎡, 공시지가는 1,449,000원/㎡입니다. 이 면적은 토지 전체에 관한 수치로서 601호의 전용면적이나 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
- 도로. 감정요항표상 해당 건물군의 인접 도로는 폭 약 20m 내외의 포장도로로 설명되어 있습니다.
- 건축물 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 위반 표시가 없다는 사실만으로 점유·신탁·대지권 문제가 해소되는 것은 아닙니다.
- 환금성. 5회 유찰 이력이 있고 최근 실거래가격 및 임대수익이 확인되지 않습니다. 상업시설 특성상 임차 수요와 공실 지속 가능성, 관리비 및 실제 이용 가능 상태를 검토해야 합니다. 현재 자료만으로 환금성이 양호하다고 단정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유희성의 임대차관계. 전입신고일, 점유개시일, 보증금, 확정일자 및 현재 점유 여부를 확인하여 말소기준권리 이전 대항력의 존재를 판단하세요. 인수할 보증금이 있는지 반드시 확인해야 합니다.
- 정욱재·이경일의 배당관계. 말소기준권리 이후 전입한 것으로 확인되지만, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이경일의 2024.10.30 배당요구에 대한 실제 배당 가능 여부도 확인하세요.
- 공실 여부. 매각물건명세서의 공실 기재와 현황조사상의 인적 사항을 대조하세요. 실제 점유자가 남아 있다면 명도 절차와 관련 비용이 발생할 수 있습니다.
- 신탁원부 확인. 2022.05.09 주식회사무궁화신탁으로의 소유권이전 신탁 및 신탁원부 제2022-76호를 확인하세요. 신탁재산의 처분권한, 관련 수익권과 경매 매각의 관계를 검토해야 합니다.
- 공동담보 확인. 북동신용협동조합 근저당권의 공동담보목록 제2019-406호 및 실제 채권 잔액을 확인하세요. 채권최고액 3,840,000,000원을 본건만의 확정채무액으로 취급해서는 안 됩니다.
- 매각대상 확인. 대지로 표시된 용도와 등기상 집합건물 601호의 관계, 전유부분, 대지권 및 감정평가 대상 범위를 원본 서류로 대조하세요.
- 실거래·임대수익 확인. 감정가 대비 16.81%라는 숫자만으로는 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 동일하거나 비교 가능한 상업용 호실의 최근 거래가격, 임대료 및 공실 수준을 조사하세요.
- 관리비 및 시설 상태. 장기 체납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 비용, 시설 유지보수 상태, 실제 영업 가능 여부 등을 확인하세요.
- 입찰금액 산정. 권리인수 위험과 명도비용, 취득 부대비용을 확인한 뒤 실질취득액을 계산하세요. 미확인 보증금이 존재하는 상태에서는 최저매각가만으로 취득비용을 판단해서는 안 됩니다.
- 최종 원본 대조. 매각기일 2026.10.13 전 최신 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서·신탁원부를 확인하고, 매각 진행 여부와 조건 변경도 점검하세요.
맺으며 — “감정가의 16.81%”보다 중요한 것은 실제 인수 위험
이 물건은 540,000,000원에서 90,758,000원까지 내려온 5회 유찰 상업시설입니다. 감정가 대비 할인 폭 자체는 크지만, 이 숫자만으로 좋은 가격이라고 결론 내릴 수는 없습니다.
말소기준권리와 경매개시결정의 관계는 비교적 명확합니다. 전북은행의 선행 근저당권은 이미 말소되었고, 북동신용협동조합 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 유희성의 전입일·보증금 미상, 신탁등기 및 신탁원부 확인 필요, 매각물건명세서상 공실 기재와 현황조사의 대조 필요라는 과제가 남습니다.
예상배당상 인수액은 0원으로 계산되지만, 실제로 인수할 보증금이 없다는 결론까지 확정된 것은 아닙니다. 시장 실거래가격 역시 확인되지 않아 현재 최저가의 시세상 우위도 판단할 수 없습니다.
결론적으로 권리와 가격 모두 추가 확인이 필요한 물건입니다. 유희성의 대항력 및 보증금, 신탁관계, 매각대상 범위가 확인되기 전에는 낮아진 최저가를 확정적인 가격 메리트로 해석하지 않는 것이 타당합니다. 필요한 사실이 확인된 다음에야 실질취득액과 현재 시장가치를 비교할 수 있습니다.
