대전지방법원 2024타경19914. 예산군 삽교읍 에드가프라자1차 5층 503호입니다. 사건상 용도는 대지로 기재돼 있고, 매각물건명세서 비고에는 근린생활시설로 이용 중이라고 표시돼 있습니다. 감정가는 546,000,000원이지만 이미 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 91,767,000원까지 내려왔습니다. 등기부상 말소기준은 2019년 11월 19일 북동신용협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 1,064,400,000원입니다.
권리 구조만 보면 말소기준 근저당과 그 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 임차 관계는 단순하지 않습니다. 현황조사에는 유희성·정욱재·이경일이 확인됐고, 정욱재와 이경일은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 반면 유희성은 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 배당계산상 인수액 0원만 보고 매수인 부담이 확정적으로 없다고 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경19914 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 청사로192번길 20, 5층503호 (에드가프라자1차) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 현재 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 546,000,000원 / 91,767,000원 (5회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2019.11.19. 북동신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,064,400,000원 |
| 청구액 | 2,987,099,732원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 별도 확인
등기부상 최초 소유권보존은 도휘주식회사이고, 2017년 코리아신탁주식회사로 신탁됐다가 같은 해 신탁등기가 말소됐습니다. 2019년 북동신용협동조합 근저당권이 설정됐으며, 이후 2022년 주식회사무궁화신탁으로 소유권이전 신탁이 이뤄졌습니다. 2024년 북동신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차인 현황 — 실제 조사 3명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유희성 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정욱재 | 2020.11.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이경일 | 2023.01.17 | 미상 | 2024.10.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
정욱재는 2020.11.03, 이경일은 2023.01.17 전입으로 모두 2019.11.19 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 이경일은 2024.10.30 배당요구가 확인됩니다. 반면 유희성은 전입일 자체가 확인되지 않아 선순위인지 후순위인지 판단할 수 없고, 보증금도 미상입니다. 현재 권리분석의 핵심 확인 포인트는 유희성입니다.
③ 가격 — 5회 유찰이 곧 ‘싸다’는 뜻은 아니다
현재 회차는 5회 유찰 상태로, 최저매각가 91,767,000원은 시나리오상 감정가의 17% 수준입니다. 다음 회차가 이어질 경우 데이터상 6회 유찰 시 64,236,899원, 7회 유찰 시 44,965,829원까지 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,767,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,051,806원 |
| 1. 근저당 · 북동신용협동조합 | 1,064,400,000원 | 89,715,194원 |
| 근저당 미배당 | 1,064,400,000원 | 974,684,806원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 집행비용 2,051,806원을 제외하면 북동신용협동조합에 89,715,194원이 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 974,684,806원이 미배당으로 남습니다. 소유자 교부액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도경찰청 동측 인근의 내포신도시 중심상업지대로, 근린생활시설·상업·업무용빌딩·관공서·시민광장이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역이며 도시개발구역과 도청이전신도시 개발예정지구에 해당합니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 20m 내외 포장도로가 소재합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 1,571.6㎡, 공시지가는 1,449,000원/㎡이며 평지·정방형·중로한면 조건입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물로 기본 위생급배수·승강기·주차장·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유희성 권리 확인. 전입일·보증금이 모두 미상이라 대항력을 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서와 주민등록 전입세대 자료를 우선 확인해야 합니다.
- 배당표상 인수 0원과 실제 인수를 구분. 현재 계산표의 매수인 인수액은 0원이지만, 미상 임차인의 선순위 여부가 확인되기 전에는 확정적 무인수 물건으로 보지 않는 편이 안전합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 최저가가 감정가 17%까지 내려온 만큼 단순 할인보다 반복 유찰의 원인과 실제 수요를 확인해야 합니다.
- 시세 직접 조사. 최근 실거래 자료가 없어 91,767,000원이 시장가격 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다. 같은 건물·인근 중심상업지 근린생활시설의 실거래·임대료를 별도 대조해야 합니다.
- 현황 이용 확인. 매각물건명세서에는 근린생활시설로 이용 중이라고 기재돼 있으므로 현재 점유자와 실제 사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 신탁 등기 확인. 현재 소유자는 주식회사무궁화신탁 수탁자이므로 등기부와 신탁원부 제2022-96호를 함께 대조하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “17%까지 떨어졌지만, 확인되지 않은 임차인이 핵심”
이 물건은 감정가 546,000,000원에서 5회 유찰돼 91,767,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 말소기준인 북동신용협동조합 근저당과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 현황조사상 임차인 3명 중 유희성의 전입일과 보증금이 확인되지 않았다는 점이 남습니다. 정욱재·이경일은 말소기준 뒤 전입이어서 대항력이 없지만, 유희성은 대항력 가능·미상입니다.
여기에 최근 실거래 자료도 없어 현재 가격이 실제 시세보다 낮은지 검증되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 낮은 최저가 자체보다 미상 임차인과 반복 유찰 원인을 먼저 확인해야 하는 물건입니다. 5회 유찰·근린생활시설 이용·시세 부재가 겹친 만큼, 권리와 환금성을 모두 보수적으로 확인한 뒤 가격을 판단하는 접근이 필요합니다.
