대전지방법원 2024타경19914. 충청남도 예산군 삽교읍 내포신도시 중심상업지에 위치한 에드가프라자1차 5층 501호입니다. 사건상 용도는 대지로 표기되어 있으나 등기사항전부증명서는 집합건물이고, 매각물건명세서 비고에는 상가 점포로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 따라서 아파트나 단독 토지로 전제하지 않고, 집합건물 내 상가 점포와 관련 대지권의 범위를 함께 확인해야 하는 물건입니다.
이 사건의 말소기준권리는 2019.11.19. 설정된 북동신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,064,400,000원이며, 이후 2022.05.09. 주식회사무궁화신탁으로 소유권이 이전되었습니다. 2024.08.26. 북동신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 등기상 근저당권과 경매개시결정의 소멸 여부는 비교적 분명하지만, 등기부상 권리의 소멸과 점유자의 보증금 인수 여부는 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경19914 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 청사로192번길 20, 5층 501호 (에드가프라자1차) |
| 등기상 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 964, 965 · 에드가프라자1차 |
| 물건종류 / 이용 | 사건상 대지 · 등기상 집합건물 · 상가 점포 이용 |
| 현재 등기상 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 | 808,000,000원 |
| 최저매각가 | 135,801,000원 (5회 유찰 · 감정가 대비 약 16.81%) |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 신청채권자 | 북동신용협동조합 |
| 경매 청구금액 | 2,987,099,732원 |
| 말소기준권리 | 2019.11.19. 북동신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,064,400,000원 |
| 공동담보 | 에드가프라자1차 제5층 제503호 · 제7층 제710호 |
| 현황조사 점유 관련자 | 유희성 · 정욱재 · 이경일 (3명) |
① 권리 흐름 — 근저당 이후의 신탁과 점유가 핵심
2019.11.19. 북동신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 해당 근저당권과 뒤이은 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 이는 등기상 권리에 대한 판단이며, 현황조사에 나타난 점유자의 대항력과 보증금 인수 문제를 해결하는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 대항력 미상자를 먼저 확인해야 한다
현황조사에는 유희성, 정욱재, 이경일이 등장합니다. 보증기관의 보증금 승계 신고나 대위변제 중복신고로 분류된 사람은 없으며, 조사된 실제 점유 관련자는 3명입니다. 다만 실제 임대차계약의 존재와 각자의 임차 범위는 별도 확인이 필요합니다.
| 점유 관련자 | 전입신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 유희성 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 확정일자·배당요구 여부 미상 |
| 정욱재 | 2020.11.03 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 확정일자·배당요구 여부 미상 |
| 이경일 | 2023.01.17 | 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 확인 2024.10.30 · 확정일자 미상 |
정욱재와 이경일은 신고된 전입신고일이 말소기준권리 설정일인 2019.11.19.보다 뒤입니다. 따라서 현황조사에 기재된 전입관계를 기준으로는 선순위 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 이경일은 2024.10.30. 배당요구를 한 사실이 확인되지만, 배당요구 사실만으로 우선변제권의 존재나 배당금액을 확정할 수는 없습니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
현재 보증금이 확인되지 않아 실제 인수액을 계산할 수 없습니다. 따라서 다음의 예상배당표에서 인수액을 0원으로 표시하더라도, 이는 추정상 인수액일 뿐 확정된 권리분석 결론이 아닙니다. 임차인의 권리와 점유 범위가 확인될 때까지 실질취득비용 역시 미확정입니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 대비 할인은 다르다
감정가 808,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 135,801,000원입니다. 감정가 대비 약 16.81% 수준입니다. 상당한 가격 조정이 이루어진 것은 사실이지만, 이를 곧바로 시세보다 저렴하다는 의미로 해석할 수는 없습니다.
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 808,000,000원 | 100% | 평가 기준금액 |
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 135,801,000원 | 16.81% | 시세 비교 필요 |
| 6회 유찰 시 | 95,060,700원 | 11.76% | 추가 유찰 시나리오 |
| 7회 유찰 시 | 66,542,489원 | 8.24% | 추가 유찰 시나리오 |
추가 유찰 회차는 확정된 매각일정이 아니라 가격 및 배당을 살펴보기 위한 시나리오입니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,801,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,701,214원 |
| 1. 근저당 · 북동신용협동조합 | 1,064,400,000원 | 133,099,786원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 채권 미배당 | — | 931,300,214원 |
현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액은 2,701,214원, 북동신용협동조합의 예상배당액은 133,099,786원입니다. 근저당 채권최고액을 기준으로 계산한 미배당액은 931,300,214원이며 소유자 잔여금은 없습니다.
다만 경매 청구금액은 2,987,099,732원으로 표시되어 있고, 위 배당 계산의 근저당 채권액 기준은 1,064,400,000원입니다. 청구금액과 채권최고액이 다르므로 실제 채권신고액, 공동담보 배당관계 및 배당순위를 확인해야 합니다. 근저당권의 미배당액은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 담보권에 관한 미회수액이며, 그 금액 자체가 낙찰자의 인수채무를 의미하지는 않습니다.
위 배당은 집행비용과 등기상 근저당을 중심으로 작성된 추정치입니다. 당해세, 임차인 최우선변제 및 확인되지 않은 우선배당 항목은 반영되지 않았습니다. 유희성의 대항력과 보증금이 미확정이므로 매수인 인수액 0원도 확정되지 않습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 증가
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당액 | 매수인 인수(추정) |
|---|---|---|---|---|
| 5회 유찰 · 현재 | 135,801,000원 | 133,099,786원 | 931,300,214원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 | 95,060,700원 | 92,949,607원 | 971,450,393원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 | 66,542,489원 | 64,944,724원 | 999,455,276원 | 0원* |
* 인수 0원은 확인되지 않은 선순위 임차인 보증금을 포함하지 않은 추정치입니다. 실제 인수금액은 별도 확정이 필요합니다.
경매가격이 더 낮아지면 근저당권자가 회수하지 못하는 금액은 증가합니다. 하지만 근저당 미배당액의 증가 자체가 낙찰자의 부담 증가를 뜻하지는 않습니다.
반면 미확정된 선순위 임차인의 보증금이 있다면 이야기가 달라집니다. 임차인이 배당받지 못한 보증금을 낙찰자가 인수하는 구조에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 실질취득비용이 그만큼 줄어들지 않을 수 있습니다. 따라서 추가 유찰에 따른 가격 하락을 평가할 때에도 임차인의 대항력과 배당관계를 먼저 확정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 예산군 삽교읍 목리의 충청남도경찰청 동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 상업·업무용 빌딩, 관공서, 시민광장 등이 형성된 내포신도시 중심상업지입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정요항표상 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 감정요항표에 철근콘크리트구조의 7층 건물로 기재되어 있으며, 기본적인 위생급배수설비, 승강기, 주차장 및 소방설비가 있습니다.
- 이용상태. 매각물건명세서에는 상가 점포로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 감정요항표에는 음식점, 판매점, 근린생활시설 및 공실에 관한 이용상태가 혼재되어 있으므로 501호의 실제 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 및 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역이며, 도시개발구역 및 도청이전신도시 개발예정지구 등에 해당합니다. 토지면적은 1,571.6㎡, 공시지가는 1,449,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이 토지면적을 501호의 전용면적이나 대지권 면적으로 보아서는 안 됩니다.
- 도로. 감정요항표상 관련 건물군은 북서측 약 20m 내외의 포장도로 등과 접합니다. 해당 호수의 출입동선 및 실제 접근성은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 중심상업지에 위치한 상가라는 입지 특성은 있으나, 반복 유찰과 임대관계 미확정이라는 요소가 있습니다. 실거래가격·임대수익·공실기간을 확인하기 전에는 환금성이 우수하다고 단정하기 어렵습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없으나, 개별 점포의 내부 상태, 용도 적합성 및 시설물 상태는 별도 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유희성의 대항력부터 확인. 전입신고일, 점유 개시일, 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 대항력 미상 상태를 인수 위험 없음으로 처리해서는 안 됩니다.
- 정욱재·이경일의 임대차관계 확인. 두 사람의 신고된 전입일은 말소기준권리보다 늦습니다. 다만 실제 임대차계약과 점유 범위, 보증금 및 확정일자를 대조해야 합니다. 이경일의 2024.10.30. 배당요구도 관련 서류와 확인해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 주식회사무궁화신탁의 신탁원부 제2022-95호를 통해 위탁자·수익자 관계, 신탁재산 처분 조건 및 경매 후 소유권 정리 문제를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권의 공동담보로 503호와 710호가 기재되어 있습니다. 실제 채권잔액과 공동담보 배당관계를 대조하고, 청구금액 2,987,099,732원과 해당 근저당의 채권최고액 1,064,400,000원의 차이도 확인해야 합니다.
- 매각 범위 확인. 사건상 용도 표기와 집합건물 등기 내용을 대조하여 501호 건물 및 대지권의 매각 범위를 확정해야 합니다.
- 실거래와 임대수익 확인. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하지 말고, 같은 상권의 유사 상가 최근 거래 및 실제 임대수익을 기준으로 판단해야 합니다. 미확정 인수액이 있다면 이를 포함한 실질취득비용을 기준으로 비교해야 합니다.
- 점포 현황과 명도 확인. 상가 점포 이용이라는 기재와 현장 영업 여부를 대조하고, 실제 점유자, 시설물 소유관계 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비와 공과금 확인. 장기 미납 관리비의 공용부분 등 매수인 부담 가능 항목과 실제 체납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 배당 및 인수 위험 재검토. 예상배당표에 반영되지 않은 당해세, 최우선변제 및 임차보증금의 존재 여부를 매각물건명세서와 배당요구 서류로 확인해야 합니다.
- 최신 경매기록 대조. 매각기일 2026.10.13의 진행 여부와 매각조건, 등기사항전부증명서, 신탁원부, 현황조사서 및 감정평가서를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 16.81%가 곧 안전한 가격은 아니다”
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 808,000,000원과 최저매각가 135,801,000원의 차이입니다. 5회 유찰 끝에 감정가 대비 16.81% 수준으로 내려왔지만, 낙찰가가 낮다는 사실만으로 실질취득비용까지 낮다고 결론 내릴 수 없습니다.
북동신용협동조합의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 유희성의 대항력과 보증금은 미상이고, 주식회사무궁화신탁 명의 신탁관계와 실제 상가 점유상태도 확인이 필요합니다. 예상배당표의 인수액 0원은 이 문제들을 해결한 확정값이 아닙니다.
실거래 시세 또한 확인되지 않았으므로 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 평가할 수 없습니다. 권리분석의 우선순위는 미상 임차인 확인, 신탁원부 검토, 매각 범위 확정, 실거래 및 임대수익 검증입니다. 이 사항들이 확인되어야 실제 인수금액과 실질취득비용을 계산하고 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
