대전지방법원 2024타경19914. 예산군 삽교읍 목리 에드가프라자1차 7층 710호입니다. 감정평가상 해당 건물군은 내포신도시 중심상업지대에 있고, 근린생활시설·상업·업무용빌딩·관공서·시민광장 등이 주변에 소재합니다. 매각물건명세서 비고에는 현황이 “공실”로 기재돼 있습니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사무궁화신탁이며, 말소기준권리는 2019.11.19. 설정된 북동신용협동조합 근저당권 1,064,400,000원입니다.
권리 흐름 자체는 말소기준권리가 명확합니다. 2019년 북동신용협동조합 근저당이 먼저 설정됐고, 이후 2022년 주식회사무궁화신탁으로 신탁등기가 이뤄졌으며 2024년 같은 근저당권자에 의해 임의경매가 개시됐습니다. 다만 이 사건의 실제 입찰 위험은 등기부보다 점유관계에 있습니다. 조사된 3명 가운데 정욱재와 이경일은 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 유희성은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경19914 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 청사로192번길 20, 7층 710호 (에드가프라자1차) |
| 용도 / 현황 | 대지 · 상업용 집합건물 · 현황 공실 |
| 현재 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 376,000,000원 / 63,195,000원 (5회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2019.11.19. 북동신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,064,400,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 북동신용협동조합 / 2,987,099,732원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 토지 관련 | 중심상업지역 · 도시지역 · 지구단위계획구역 · 공시지가 1,449,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 선명하지만 점유는 미완결
2017.08.17. 도휘주식회사 명의로 소유권보존 후 같은 날 코리아신탁주식회사에 신탁됐고, 그 신탁은 2017.11.07. 말소돼 도휘주식회사로 귀속됐습니다. 이후 2019.11.19. 북동신용협동조합 근저당권이 설정됐고 이것이 말소기준입니다. 2022.05.09. 주식회사무궁화신탁으로 다시 신탁됐으며, 2024.08.26. 북동신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
② 임차인·점유관계 — “공실”과 별개로 유희성 확인이 필요
| 성명 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유희성 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 정욱재 | 미상 | 2020-11-03 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경일 | 주거 | 2023-01-17 | 미상 | 미상 | 2024-10-30 | 없음 | 미상 | 없음 |
정욱재의 전입일 2020.11.03.과 이경일의 전입일 2023.01.17.은 말소기준일 2019.11.19.보다 늦어 두 사람은 대항력이 없습니다. 이경일은 2024.10.30. 배당요구를 했습니다. 반면 유희성은 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 “대항력 있음”이라고 단정할 수도, “인수 없음”이라고 단정할 수도 없습니다.
③ 가격 구조 — 5회 유찰, 그러나 감정가 대비 낙폭만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 5회 유찰 상태로, 감정가 376,000,000원에 대한 현재 최저매각가는 63,195,000원, 시나리오상 비율은 16.81%입니다. 다음 유찰 시 제시된 시나리오는 44,236,500원, 그 다음은 30,965,549원입니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 비율 | 근저당 예상배당 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰) | 63,195,000원 | 16.81% | 61,657,490원 | 1,002,742,510원 |
| 6회 유찰 시 | 44,236,500원 | 11.77% | 43,040,243원 | 1,021,359,757원 |
| 7회 유찰 시 | 30,965,549원 | 8.24% | 30,008,169원 | 1,034,391,831원 |
여기서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가격 할인율로 읽으면 안 됩니다. 이 사건은 이미 5회 유찰됐고 상업용 집합건물의 공실 상태이므로, 63,195,000원이라는 숫자가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 실제 응찰 판단에서는 동일 건물·인근 상업시설의 최근 거래와 임대수익, 관리비, 공실기간 등을 현재 최저가와 따로 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,195,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,537,510원 |
| 2. 근저당 · 북동신용협동조합 | 1,064,400,000원 | 61,657,490원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 63,195,000원 가정 시 근저당권자에게 61,657,490원이 배당되고, 등기상 채권최고액 기준 미배당은 1,002,742,510원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도경찰청 동측 인근 내포신도시 중심상업지대. 주변에 근린생활시설, 상업·업무용빌딩, 관공서, 시민광장이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 7층 건물이며 기본적인 위생급배수설비, 승강기설비, 주차장시설, 소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,571.6㎡, 지목 대, 중심상업지역이며 공시지가는 1,449,000원/㎡입니다. 도시지역·지구단위계획구역·도시개발구역·도청이전신도시 개발예정지구 관련 규제가 기재돼 있습니다.
- 도로. 기호(1-8) 기준 북서측으로 폭 약 20m 내외 포장도로가 소재합니다.
- 현황. 감정평가 이용상태에서는 일부 호수들이 음식점·판매점·근린생활시설로 이용되고, 여러 호수는 공실로 조사됐습니다. 본건 매각물건명세서 비고도 현황을 공실로 기재합니다.
- 환금성 경계. 이미 5회 유찰된 상업용 집합건물이라는 실제 경매 진행 자체가 가격·수요 확인의 중요성을 보여줍니다. 감정가 대비 낙폭만으로 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유희성의 전입·보증금 확인. 이 사건 권리분석의 최우선 항목입니다. 전입일이 2019.11.19.보다 빠른지, 실제 보증금이 존재하는지 확인하기 전에는 승계액을 확정하지 마세요.
- 공실 현황 재확인. 매각물건명세서상 공실이 실제 입찰 시점에도 유지되는지, 열쇠·점유물·영업 흔적과 주민등록 상태를 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 신탁관계 원본 대조. 현재 소유자는 주식회사무궁화신탁이고 신탁원부 제2022-97호가 기재돼 있습니다. 등기부와 신탁원부를 함께 대조하세요.
- 가격 착시 경계. 현재 최저가는 감정가의 16.81%이지만, 5회 유찰된 사실 자체를 감안해 동일 건물과 인근 상업시설의 실제 거래·임대수익·공실 수준을 별도로 비교해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 공용관리비 체납과 기타 매수인 부담 가능 항목도 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·신탁원부와 현장 상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 낮은 최저가보다 먼저 확인할 것은 ‘미상 점유자’
이 사건은 숫자만 보면 강하게 눈에 띕니다. 감정가 376,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저가가 63,195,000원까지 내려왔습니다. 그러나 감정가의 16.81%라는 사실은 시장가격 대비 저렴함을 보장하지 않습니다. 이미 여러 차례 유찰된 상업용 집합건물이고 현황은 공실입니다.
등기상 말소기준권리는 2019.11.19. 북동신용협동조합 근저당으로 명확하고, 정욱재·이경일은 말소기준 이후 전입이어서 대항력이 없습니다. 반면 유희성은 전입일과 보증금이 미상입니다. 따라서 배당표상 인수액 0원을 그대로 최종 실질취득비용으로 확정해서는 안 됩니다. 이 물건의 첫 번째 확인 포인트는 “얼마나 싸게 내려왔나”가 아니라 “유희성의 대항력과 보증금이 실제로 남아 있는가”입니다. 그 부분이 해소된 뒤에야 현재 최저가의 경제성을 별도로 판단할 수 있습니다.
