대전지방법원 2024타경19914. 충남 예산군 삽교읍 내포에드가프라자4차 5층 505호에 관한 임의경매입니다. 사건상 용도는 대지로 기재되어 있지만, 등기사항전부증명서는 집합건물로 작성되어 있고 소재지는 특정 층·호수로 표시되어 있습니다. 따라서 단순한 나대지 경매로 해석해서는 안 되며, 505호의 건물 전유부분과 대지권을 포함한 실제 매각 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
현재 등기부상 소유자는 수탁자인 주식회사무궁화신탁입니다. 말소기준권리는 2019.11.19 설정된 북동신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 3,840,000,000원입니다. 이 근저당권에는 공동담보목록이 연결되어 있으므로 해당 채권최고액을 505호만의 실제 채무액으로 단정해서도 안 됩니다.
핵심은 세 가지입니다. 첫째, 신탁등기와 선순위 근저당권의 관계. 둘째, 전입일 미상인 유희성의 대항력 가능성. 셋째, 5회 유찰된 상업용 호실의 실제 시장가격. 이 세 가지가 정리되지 않으면 16.81%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경19914 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 청사로192번길 18, 5층 505호 (내포에드가프라자4차) |
| 등기상 부동산 | 집합건물 · 충청남도 예산군 삽교읍 목리 963 |
| 사건상 용도 | 대지 · 5층 505호의 실제 매각 범위 확인 필요 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 신탁등기 | 2022.05.09 · 신탁원부 제2022-74호 |
| 감정가 | 550,000,000원 |
| 최저매각가 | 92,439,000원 (감정가의 16.81%) |
| 유찰 횟수 | 5회 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 신청채권자 | 북동신용협동조합 (경매개시결정 등기 기준) |
| 청구금액 | 2,987,099,732원 |
| 말소기준권리 | 2019.11.19 북동신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,840,000,000원 |
| 현황조사 인물 | 유희성 · 정욱재 · 이경일 (3명) |
| 점유 관련 기재 | 매각물건명세서 비고: 현황 공실 |
| 등기부 발행일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차관계는 미확정
등기부의 흐름은 비교적 분명합니다. 2018년 설정된 주식회사전북은행의 근저당권 3건은 2019.10.30 이미 등기말소되었습니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 그 이후인 2019.11.19 북동신용협동조합 근저당권입니다.
2022.05.09 주식회사무궁화신탁 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 이루어졌고, 2024.08.26 북동신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 말소기준 근저당권과 경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상입니다.
② 임차인 분석 — 0원 인수를 확정할 수 없는 이유
현황조사에 나타나는 인물은 유희성·정욱재·이경일 3명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고로 표시된 인물은 없지만, 세 사람의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 실제 임대차관계와 보증금 총액은 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유희성 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정욱재 | 2020.11.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이경일 | 2023.01.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
정욱재·이경일의 대항력 없음 표시는 2019.11.19 말소기준권리 이후의 전입일을 근거로 한 제공된 판정입니다. 확정일자와 보증금은 별도 확인 사항입니다.
만약 말소기준권리보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인이고 보증금 중 미배당분이 매수인에게 인수되는 구조라면, 낙찰자가 최저가 외에 부담할 금액이 발생할 수 있습니다.
특히 인수 대상 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 인수액이 증가하여 실질취득금액이 보증금 규모에 가까워질 수 있습니다. 따라서 현재 최저가 92,439,000원만을 기준으로 저가 취득이 가능하다고 결론 내릴 수 없습니다.
다만 유희성의 보증금 자체가 미상인 만큼 인수액이 실제로 존재하는지와 그 규모는 아직 확정되지 않았습니다.
이경일은 2024.10.30 배당요구를 접수했습니다. 다만 배당요구 사실만으로 우선변제권이 확정되는 것은 아닙니다. 확정일자와 보증금이 미상이며, 실제 배당순위와 배당액은 추가 확인이 필요합니다.
공실 기재만으로 과거 임대차관계가 모두 종료되었거나 보증금 인수 가능성이 없다고 단정할 수는 없습니다. 실제 점유 여부, 전출 여부, 계약 해지와 보증금 반환 여부를 확인해야 합니다.
감정요항표에도 여러 호실의 음식점·판매점 이용상태와 공실 상태가 함께 서술되어 있어, 그중 어느 기재가 505호에 해당하는지도 원본의 물건별 번호와 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 16.81%, 하지만 시세 할인율은 미확인
감정가 550,000,000원에서 출발한 이 물건은 5회 유찰 후 현재 최저매각가가 92,439,000원입니다. 감정가의 16.81% 수준으로, 감정가와 최저매각가의 차이가 큽니다.
하지만 감정가와의 차이는 곧바로 시장가격 대비 할인율이 되지 않습니다. 특히 상업용 부동산은 공실, 임대수익, 관리비 부담, 매수 수요에 따라 감정가와 실제 거래 가능한 가격 사이에 차이가 발생할 수 있습니다.
| 가격 구분 | 금액 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 감정가 | 550,000,000원 | 100% |
| 현재 최저매각가 (5회 유찰) | 92,439,000원 | 16.81% |
| 6회 유찰 시 최저가 | 64,707,299원 | 11.76% |
| 7회 유찰 시 최저가 | 45,295,109원 | 8.24% |
후속 회차 금액은 유찰 시나리오에 따른 값이며, 실제 다음 매각기일이나 최저매각가가 확정되었다는 의미는 아닙니다.
더욱이 유희성의 보증금 인수 여부가 미확정인 만큼 실질취득금액은 낙찰가＋확정되는 인수액을 기준으로 다시 계산해야 합니다.
현재 제시할 수 있는 것은 감정가 대비 16.81%라는 사실이지, 실거래 시세 대비 16.81%에 살 수 있다는 결론이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,439,000원 가정)
제시된 배당모형은 현재 최저매각가에 낙찰되는 상황을 가정합니다. 집행비용을 먼저 공제하고, 나머지를 북동신용협동조합 근저당권에 배당하는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,063,902원 |
| 1. 근저당권 · 북동신용협동조합 | 3,840,000,000원 | 90,375,098원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당 합계 | — | 92,439,000원 |
집행비용 2,063,902원은 추정치입니다. 당해세, 임차인의 최우선변제, 확정되지 않은 임대차보증금 관련 배당은 반영되지 않았습니다. 북동신용협동조합의 3,840,000,000원은 공동담보가 설정된 근저당권의 채권최고액으로, 실제 배당채권액과 구별해야 합니다.
하지만 이는 담보권 채권최고액과 해당 모형의 배당액 사이의 차이이며, 그 금액이 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 말소기준 근저당권은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
반대로 임차인에게 발생할 수 있는 인수 부담은 이 담보권 미배당액과 별개의 문제입니다. 유희성의 대항력과 보증금이 확인되지 않았으므로 매수인 인수액을 최종 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 담보권 배당 | 모형상 미배당 | 모형상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (5회 유찰) | 92,439,000원 | 90,375,098원 | 3,749,624,902원 | 0원* |
| 6회 유찰 | 64,707,299원 | 63,142,568원 | 3,776,857,432원 | 0원* |
| 7회 유찰 | 45,295,109원 | 44,079,797원 | 3,795,920,203원 | 0원* |
* 모형상 인수 0원은 미확정 임차인의 보증금 인수를 반영하지 않은 수치입니다. 실질적인 매수인 인수액이 0원이라고 확인된 것은 아닙니다.
따라서 등기상 담보권 자체가 낙찰자에게 승계되는 구조로 볼 근거는 없습니다. 다만 이는 임차인 인수위험까지 해소되었다는 의미가 아닙니다.
선순위 대항력 임차인의 보증금 중 미배당분을 낙찰자가 인수해야 한다면, 실질취득금액은 낙찰가에 그 금액을 더한 값입니다.
보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형에서는 낙찰가가 추가로 내려가더라도 총 취득 부담이 보증금 규모에 가까운 수준으로 유지될 수 있습니다.
현재 단계에서는 감정가 대비 할인율에 가격 가점을 부여하기보다, 임차인 보증금과 최근 시세를 먼저 확정해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 예산군 삽교읍 목리의 충청남도경찰청 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 상업·업무용 빌딩, 관공서, 시민광장 등이 있는 내포신도시 중심상업지대입니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물 특성. 감정요항표에는 철근콘크리트구조의 7층 건물들이 기재되어 있으며, 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 주차장 및 소방설비 등이 확인됩니다. 다만 개별 505호의 구체적인 건물 구조와 이용상태는 해당 호실 기준으로 확인해야 합니다.
- 이용상태. 감정요항표에는 음식점, 판매점, 근린생활시설 및 공실이 혼재하여 기재되어 있습니다. 여러 호실을 함께 설명하고 있으므로 해당 내용 전체를 505호의 현재 이용상태로 단정할 수 없습니다. 매각물건명세서에는 현황 공실로 표시되어 있습니다.
- 토지. 관련 토지는 중심상업지역으로 기재되어 있으며, 지목은 대, 토지면적은 1,584.6㎡, 공시지가는 1,449,000원/㎡입니다. 토지이용상황은 상업나지, 지형은 평지·정방형으로 기재되어 있습니다. 단, 1,584.6㎡는 관련 토지의 면적이지 505호의 전용면적이나 전속 대지면적을 의미하지 않습니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역에 해당하며, 도청이전신도시 개발예정지구 및 도시개발구역 관련 지정사항이 있습니다. 감정요항표에는 가축사육제한구역 등의 규제도 기재되어 있습니다.
- 도로. 감정요항표상 관련 건물군은 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접하는 것으로 설명되어 있습니다. 도로 조건은 해당 호실이 속한 건물과 대지의 위치를 기준으로 확인해야 합니다.
- 환금성. 상업용 부동산은 입지뿐 아니라 실제 임차수요와 임대수익, 공실 기간, 관리비 및 매각 가능 가격이 중요합니다. 이 물건은 이미 5회 유찰되었으므로 감정가를 기준으로 환금성이 충분하다고 판단하기 어렵습니다.
임대수익률 계산에는 실제 가능한 월 임대료, 임대보증금, 공실 비용, 관리비, 시설 상태 및 추가 자본지출이 필요합니다.
이 사건에서는 개별 호실의 임대수익과 최근 실거래가격을 확인하지 못했으므로, 낮은 최저매각가만으로 수익률이 높다고 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유희성의 대항력. 전입일, 실제 점유 개시일, 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요. 가장 중요한 미확정 권리입니다.
- 정욱재·이경일의 계약관계. 두 사람의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이경일의 2024.10.30 배당요구 관련 서류도 대조해야 합니다.
- 실제 공실 여부. 매각물건명세서의 공실 기재와 현황조사상의 3명 기재가 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다. 인도 여부 및 점유관계도 현장에서 조사하세요.
- 신탁원부 확인. 주식회사무궁화신탁의 신탁원부 제2022-74호, 신탁재산의 범위와 처분권한을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 북동신용협동조합 근저당권의 공동담보목록 제2019-406호를 확인하고 실제 채권잔액과 다른 담보물의 관계를 점검하세요.
- 정확한 매각목적물. 사건상 대지 표기와 집합건물 등기 사이의 차이를 확인하고, 505호의 전유부분, 대지권 및 매각대상 범위를 원본 감정평가서·매각물건명세서와 대조하세요.
- 개별 호실 이용상태. 감정요항표의 여러 호실 중 505호에 해당하는 이용상태와 실제 현장 상태가 일치하는지 확인하세요.
- 최근 거래가격. 동일 건물 또는 인근 유사 상업용 호실의 최근 실거래와 현재 매물가격을 조사하고, 실제 인수액을 반영한 실질취득금액을 기준으로 비교하세요.
- 공실·관리비. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분, 공실 유지비용, 시설 관리상태 및 임대 가능성을 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 매각기일 및 원본 대조. 매각기일은 2026.10.13입니다. 입찰 전 사건 진행 상태, 최종 매각조건, 등기부, 신탁원부, 매각물건명세서 및 현황조사서를 다시 확인하세요.
맺으며 — “16.81%라는 숫자보다 인수 위험의 확인이 먼저”
이 사건은 감정가 550,000,000원에서 5회 유찰되어 최저매각가가 92,439,000원까지 내려온 물건입니다. 감정가 대비 할인 폭은 크지만, 그것만으로 실거래 시세보다 저렴하다거나 투자 매력이 충분하다고 결론 낼 수 없습니다.
등기상으로는 북동신용협동조합 근저당권이 말소기준이며, 이미 말소된 전북은행 근저당권과 이후 경매개시결정의 처리 방향도 확인됩니다.
그러나 유희성의 전입일·보증금이 미상이어서 대항력 인수 가능성을 배제할 수 없습니다. 매각물건명세서의 공실 기재와 현황조사 인물 기재 사이의 관계도 확인해야 합니다. 신탁부동산이라는 점에서 신탁원부와 매각대상 범위의 확인도 필요합니다.
또한 해당 물건은 상업용 집합건물이고, 최근 실거래 시세와 개별 호실의 수익성을 확인하지 못했습니다. 5회 유찰이라는 이력이 실제 시장가격이나 환금성 문제를 얼마나 반영하는지도 검토해야 합니다.
결론은 가격 판단 보류·권리관계 추가 확인입니다. 유희성의 대항력과 보증금, 신탁원부, 실제 점유관계, 505호의 매각 범위 및 최근 시세가 확인되어야 비로소 실질취득금액과 응찰 가능한 가격을 판단할 수 있습니다.
최저가가 더 내려가더라도 인수해야 할 선순위 임차보증금이 존재한다면 실질취득금액이 그만큼 낮아지는 것은 아닙니다. 이 물건의 핵심은 얼마나 많이 유찰되었느냐가 아니라, 최종적으로 얼마를 부담하고 어떤 권리를 취득하느냐입니다.
