의정부지방법원 2025타경72358. 가평군 설악면 사룡리의 통칭 ‘2H TOWN’ 단지 내 가동 1층 101호로, 공부상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사에이티세미콘입니다. 과거 수협은행 1,922,400,000원, 국민은행 2,754,000,000원, 케이에프앤주식회사 6,000,000,000원의 근저당이 설정됐지만 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.03.31. 접수된 주식회사 하이스트의 가압류 51,167,930원이고, 그 뒤의 압류·가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 비교적 정리된 구조지만, 점유관계는 별개입니다. 현황조사상 박행주·오상운 2명이 확인됩니다. 오상운은 전입신고일이 2025.04.21.로 말소기준 2025.03.31.보다 늦어 대항력이 없지만, 박행주는 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 따라서 배당계산상 인수액 0원이라는 숫자를 곧바로 실제 인수 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72358 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 설악면 사룡리 587-13 가동 1층101호 |
| 도로명주소 | 경기도 가평군 설악면 용문천길 297 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 공부상 다세대주택 |
| 소유자 | 주식회사에이티세미콘 |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 314,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 청구금액 | 16,944,300원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 준공 / 단지 | 2019.10.25 · 2Htown · 27세대 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸 구조, 점유는 미확정
현재 말소기준보다 앞서 남아 있는 근저당은 없습니다. 2020년 설정된 수협은행·국민은행 근저당과 2024년 케이에프앤주식회사 근저당은 모두 이미 말소됐습니다. 말소기준인 2025.03.31. 하이스트 가압류 이후 국세·지방세 압류, 최승길·지우테크·쓰리이엑스·티에스텍·정윤모 가압류와 2025.09.23. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
| 점유자 | 사용 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박행주 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 오상운 | 회의실 등 | 2025.04.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
오상운은 2025.04.21. 전입으로 말소기준 2025.03.31. 이후이므로 대항력이 없습니다. 반면 박행주는 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부 모두 미상입니다. 따라서 실제 임차관계 확인의 핵심은 박행주 1명입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 싸다고 판단할 근거가 없다
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 314,000,000원인 신건입니다. 그러나 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가처럼 직접 비교할 거래가격이 확인되지 않아, 314,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 314,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,196,000원 |
| 갑구 4 · 주식회사 하이스트 | 51,167,930원 | 51,167,930원 |
| 갑구 7 · 최승길 | 16,591,300원 | 16,591,300원 |
| 갑구 8 · 지우테크 주식회사 | 71,222,800원 | 71,222,800원 |
| 갑구 9 · 주식회사 쓰리이엑스 | 16,944,300원 | 16,944,300원 |
| 갑구 10 · 주식회사 티에스텍 | 20,592,000원 | 20,592,000원 |
| 갑구 12 · 정윤모 | 23,927,640원 | 23,927,640원 |
| 갑구 13 · 주식회사쓰리이엑스 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 108,358,030원 |
현재 회차 계산에서는 채권 총액 200,445,970원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 108,358,030원, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부와 박행주의 임차보증금은 반영되지 않은 상태이므로 실제 배당 및 승계액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 경기도 가평군 설악면 사룡리 ‘2H TOWN’ 단지 내 위치하며 주변은 펜션, 근린생활시설, 주택 등이 혼재합니다. 제반 입지여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입은 가능하지만 버스정류장과의 거리 등을 감안해 대중교통 이용은 대체로 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 도로·진입. 북측으로 노폭 약 5~6미터 도로에 접하나, 단지 내로 연결된 사유지의 이용 가능 여부는 별도 확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물로 외벽은 석재붙임 등, 샷시창호이며 위생·급배수·난방·엘리베이터·소화전 설비가 있습니다. 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 공부와 현황. 완경사지에 조성돼 주차장 쪽과 강변 쪽에서 보이는 층수가 다릅니다. 해당 건물의 기호 1~4는 주차장 쪽에서는 지상1층, 강변 쪽에서는 지상2층에 위치하는 형태로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박행주 임대차 원본 확인. 전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 주민등록·임대차 자료로 확인해야 합니다. 이 확인 전에는 대항력 및 인수액 확정이 불가능합니다.
- 오상운 점유관계 확인. 2025.04.21. 전입으로 대항력은 없지만, 현황조사상 ‘회의실 등’으로 사용 중이므로 실제 점유 범위와 명도 상대방을 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 압류 4건 확인. 이천세무서장·진천군·금천세무서장·가평군 압류가 존재합니다. 당해세 금액과 우선순위에 따라 현재 배당표의 후순위 배당 및 소유자 잔여가 감소할 수 있습니다.
- 진입 사유지 확인. 단지 내 연결 사유지의 이용 가능 여부를 현장과 권원 자료로 확인해야 합니다. 차량 접근 가능 여부와 향후 이용 안정성에 직접 연결되는 항목입니다.
- 가격 검증. 최근 12개월 평균·최신 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로 최저가 314,000,000원을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가하지 말고 별도 실거래·매물 조사가 필요합니다.
- 절차 진행상태 확인. 2026.08.06. 기각결정정본 발송 기록이 있고 매각기일은 2026.10.15.로 기재돼 있으므로 입찰 직전 법원 사건 진행상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸”만 보고 끝낼 사건은 아니다
이 사건은 과거 근저당이 모두 말소됐고, 현재 말소기준 이후의 압류·가압류가 매각으로 소멸한다는 점만 보면 구조가 단순해 보입니다. 그러나 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 박행주의 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 및 미배당 보증금 승계를 확정할 수 없고, 국세·지방세 압류 4건의 우선배당 여부도 현재 배당표에 반영되지 않았습니다. 더구나 시세를 직접 비교할 최근 거래수치가 없어 314,000,000원이 싸다는 판단도 할 수 없습니다. 대중교통 불편, 단지 진입 사유지 확인 필요성까지 감안하면 이 물건의 승부처는 낮아 보이는 숫자가 아니라 미상임차인·세금·진입권원 세 가지를 입찰 전에 얼마나 확정하느냐입니다.
