의정부지방법원 2025타경72358. 가평군 설악면 사룡리 ‘2Htown’ 단지의 가동 2층 201호로, 감정평가상 공부상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사에이티세미콘이고, 등기부상 과거 수협은행·국민은행·케이에프앤주식회사 근저당은 모두 이미 말소돼 있습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.03.31. 주식회사 하이스트의 가압류 51,167,930원이며, 이후 압류·가압류와 강제경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
다만 이 물건은 등기만 보고 “깨끗하다”고 결론낼 수 없습니다. 현황조사에 박행주와 오상운이 확인됐고, 오상운은 2025.04.21. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없지만, 박행주는 전입일과 보증금 자체가 확인되지 않았습니다. 따라서 배당표의 계산상 인수 0원과 별개로 박행주의 대항력 가능성과 미배당 보증금 승계 여부는 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72358 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 설악면 사룡리 587-13 가동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 다세대주택 |
| 소유자 | 주식회사에이티세미콘 |
| 감정가 / 최저가 | 324,000,000원 / 324,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 16,944,300원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 용도지역 | 자연녹지지역 |
| 공시지가 | 288,400원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차는 별도 확인
말소기준은 2025.03.31. 주식회사 하이스트의 가압류입니다. 이후 이천세무서, 최승길, 이천시, 지우테크 주식회사, 주식회사 쓰리이엑스, 주식회사 티에스텍, 금천세무서, 정윤모 등의 압류·가압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다. 2025.09.23. 주식회사쓰리이엑스의 강제경매개시결정 역시 같은 흐름에 있습니다.
② 임차·점유 — 박행주가 핵심 미확정 변수
| 점유자 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박행주 | 확인 필요 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 오상운 | 회의실 등 | 2025.04.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 점유자는 2명입니다. 오상운은 전입일이 2025.04.21.로 말소기준인 2025.03.31.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 박행주는 현황조사에 이름만 확인되고 전입신고일·보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수도, 無로 단정할 수도 없습니다. 매각물건명세서에서 전입일·보증금·배당요구 여부를 확인하기 전에는 실질취득비용을 고정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 324,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,336,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사 하이스트 | 51,167,930원 | 51,167,930원 |
| 갑구 6번 가압류 · 최승길 | 16,591,300원 | 16,591,300원 |
| 갑구 8번 가압류 · 지우테크 주식회사 | 71,222,800원 | 71,222,800원 |
| 갑구 9번 가압류 · 주식회사 쓰리이엑스 | 16,944,300원 | 16,944,300원 |
| 갑구 10번 가압류 · 주식회사 티에스텍 | 20,592,000원 | 20,592,000원 |
| 갑구 12번 가압류 · 정윤모 | 23,927,640원 | 23,927,640원 |
| 갑구 13번 가압류 · 주식회사쓰리이엑스 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 118,218,030원 |
현재 계산에서는 확인된 채권 200,445,970원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당액과 잔여액이 달라질 수 있고, 임차인의 최우선변제 여부도 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 324,000,000원 | 200,445,970원 | 0원 | 118,218,030원 |
| 1회 유찰 시 | 259,200,000원 | 200,445,970원 | 0원 | 54,325,230원 |
| 2회 유찰 시 | 207,360,000원 | 200,445,970원 | 0원 | 3,210,990원 |
확인된 채권만 놓고 보면 2회 유찰 시 207,360,000원에서도 채권 전액 배당이 가능한 구조입니다. 그러나 이 표는 등기상 확인된 채권 중심의 계산이고, 국세·지방세의 실제 당해세 금액과 박행주의 보증금이 확인되지 않았으므로 이를 매수인 실질취득비용의 확정값으로 사용할 수는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 가평군 설악면 사룡리 ‘2H TOWN’ 단지 내 위치하며, 주변은 펜션·근린생활시설·주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입은 가능하지만 버스정류장과의 거리 등을 감안할 때 대중교통 이용은 대체로 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 외벽 석재붙임, 샷시창호 등으로 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·엘리베이터·소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 5-6미터 도로에 접하지만, 단지 내 연결 사유지의 이용 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 토지. 자연녹지지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 완경사지 특성 때문에 주차장 쪽과 강변 쪽에서 인식되는 층 위치가 달라지는 구조가 확인됩니다.
- 단지. 2Htown은 27세대이며 2019.10.25. 준공됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박행주 임차관계. 전입일·보증금·배당요구 여부를 매각물건명세서와 주민등록 전입세대 확인자료로 대조해야 합니다.
- 오상운 점유. 2025.04.21. 전입으로 대항력은 없지만, 실제 점유와 명도 대상 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
- 당해세. 국세·지방세 압류 3건이 있어 실제 세액과 법정기일을 확인해야 배당순서를 확정할 수 있습니다.
- 공매 교차 확인. 2025.11.27. 한국자산관리공사 공매공고가 있으므로 공매 진행상태를 법원경매와 함께 확인해야 합니다.
- 단지 내 사유지. 감정평가서가 단지 진입 사유지 이용 가능 여부의 별도 확인 필요성을 명시하고 있으므로 통행권원을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 평형 실거래 자료가 확인되지 않아 감정가 324,000,000원의 적정성을 별도 시세조사 없이 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “인수 0원 계산”만 보고 들어가면 안 된다
이 물건의 등기 흐름만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고, 배당 시뮬레이션도 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 미배당 0원으로 나타납니다. 하지만 실제 입찰 판단의 핵심은 그 숫자 바깥에 있습니다. 박행주의 전입일·보증금이 미상이고, 국세·지방세 압류 3건, 한국자산관리공사의 공매공고, 단지 연결 사유지 이용 문제도 남아 있습니다. 여기에 실거래 자료도 없어 신건 324,000,000원의 가격 경쟁력까지 검증되지 않았습니다. 따라서 이 건은 등기상 소멸 구조보다 미상 임차와 공매·세금·접근권 확인이 먼저인 물건으로 보는 것이 맞습니다.
