의정부지방법원 2025타경72358. 가평군 설악면 사룡리 2H TOWN 단지의 가동 1층 102호로, 감정평가상 공부 용도는 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사에이티세미콘입니다. 현재 등기상 말소기준은 2025.06.09. 이천세무서의 국세 압류이며, 이후 가압류·압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부가 아니라 점유·임차관계입니다.
현황조사에는 실제 임차인으로 박행주와 오상운 두 사람이 확인됩니다. 오상운은 2025.04.21. 전입신고로 말소기준일인 2025.06.09.보다 앞서 있어 대항력이 있는 것으로 확인됩니다. 그런데 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 배당표의 계산상 인수액 0원만 보고 실제 매수인 인수도 0원이라고 결론 내릴 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 승계될 수 있으므로 보증금과 배당요구·배당가능액 확인 전에는 실질취득가 자체를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72358 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 설악면 사룡리 587-13 가동 1층102호 |
| 물건종류 | 다세대 · 공부상 다세대주택 |
| 소유자 | 주식회사에이티세미콘 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 300,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 16,944,300원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 말소기준 | 2025.06.09. 압류 · 국 · 이천세무서장 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
등기부에는 과거 수협은행·국민은행·케이에프앤주식회사의 근저당권이 있었지만 모두 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.06.09. 국세 압류입니다. 그 뒤 최승길, 지우테크 주식회사, 주식회사 쓰리이엑스, 주식회사 티에스텍, 정윤모의 가압류와 추가 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
② 임차인 — 보증금이 없어 인수액을 계산할 수 없다
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박행주 | 확인 필요 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 오상운 | 회의실 등 | 2025.04.21 | 미상 | 있음 | 미상 | 가능 |
실제 임차인은 2명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 현황조사에서 확인된 점유자들입니다. 박행주는 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 오상운은 전입일이 말소기준보다 앞서 있어 대항력이 인정되지만 보증금이 확인되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 할 수 없다
2Htown은 27세대, 2019.10.25. 준공으로 확인되지만 현재 비교 가능한 최근 매매금액이 제시되어 있지 않습니다. 대상 면적과 비교자료의 면적도 일치하지 않아, 감정가 300,000,000원이 현재 시장가격 대비 높은지 낮은지 객관적으로 판정하기 어렵습니다.
더 중요한 것은 오상운의 보증금입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당되지 않는 구조라면 낙찰가를 낮추더라도 인수액이 늘어 실질취득가는 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다. 현재는 그 보증금 자체가 미상이므로 최저가 300,000,000원만 보고 저가 여부를 판단할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,000,000원 |
| 1. 가압류 · 최승길 | 16,591,300원 | 16,591,300원 |
| 2. 가압류 · 지우테크 주식회사 | 71,222,800원 | 71,222,800원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 쓰리이엑스 | 16,944,300원 | 16,944,300원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 티에스텍 | 20,592,000원 | 20,592,000원 |
| 5. 가압류 · 정윤모 | 23,927,640원 | 23,927,640원 |
| 6. 강제경매 관련 · 주식회사쓰리이엑스 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 145,721,960원 |
제시된 채권액만 반영한 계산에서는 알려진 채권 149,278,040원이 전액 배당되고 145,721,960원이 소유자에게 남습니다. 다만 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있고, 임차보증금도 확인되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가평군 설악면 사룡리의 2H TOWN 단지 안에 위치하며 주변은 펜션, 근린생활시설, 주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입은 가능하지만 버스정류장과의 거리 등을 감안하면 대중교통 이용은 대체로 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 다세대주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물이며 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 5-6미터 도로에 접하지만 단지 내부로 연결되는 사유지 이용 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,051.0㎡, 공시지가 288,400원/㎡이며 부정형의 주상용 건부지입니다.
- 공부와 현황. 완경사지 특성으로 주차장 쪽에서는 공부상 1층 위치이나 강변 쪽에서는 지상 2층에 해당하는 형태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 오상운 보증금 확인. 대항력이 있으므로 보증금·배당요구 여부·확정일자 및 예상 미배당액을 확인해야 실제 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 박행주 전입일 확인. 현재는 전입신고일과 보증금이 모두 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 매각물건명세서 확인. 두 임차인의 보증금과 배당요구 관계가 확정되기 전에는 실질취득가를 산정하지 않는 것이 안전합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건이 당해세인지 확인해야 실제 배당순위를 판단할 수 있습니다.
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고가 있으므로 법원경매와의 진행 관계를 확인해야 합니다.
- 기각결정 확인. 2026.08.06. 기각결정정본 발송 기록과 2026.10.15. 매각기일이 함께 존재하므로 현재 사건 상태를 원문에서 확인해야 합니다.
- 단지 내부 진입로 확인. 감정평가에서 단지 연결 사유지 이용 가능 여부의 별도 확인 필요성이 지적됐습니다.
맺으며 — “등기 소멸”보다 “임차보증금 확인”이 먼저
등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2025.06.09. 국세 압류를 기준으로 뒤에 붙은 가압류·압류와 강제경매 관련 권리는 매각으로 소멸 예정입니다. 그러나 이 물건은 등기부가 깨끗해지는 것과 매수인이 부담할 돈이 없는 것이 같은 뜻이 아닙니다.
오상운은 말소기준보다 앞선 2025.04.21. 전입으로 대항력이 있고, 보증금은 미상입니다. 박행주도 전입일·보증금이 확인되지 않았습니다. 이 상태에서는 인수액과 실질취득가를 숫자로 확정할 수 없고, 실거래 비교자료도 없어 300,000,000원이 싸다고 판단할 근거도 없습니다. 여기에 공매공고와 기각결정 송달 기록까지 겹칩니다. 이 사건의 첫 번째 확인사항은 가격이 아니라 임차보증금과 현재 절차 상태입니다.
