의정부지방법원 2025타경72358. 경기도 가평군 설악면 사룡리 ‘2Htown’ 가동 2층 202호, 공부상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사에이티세미콘이고, 2025년 6월 국세 압류를 시작으로 가압류와 추가 압류가 연속해서 붙은 뒤 2025.09.23. 주식회사쓰리이엑스의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 등기부에 남은 금전채권성 권리들은 말소기준 이후에 위치해 매각으로 소멸하는 흐름이지만, 이 사건의 실제 난도는 등기부보다 임차인 조사에 있습니다.
현황조사에는 박행주와 오상운이 확인됩니다. 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않았고, 박행주는 전입신고일도 확인되지 않았습니다. 오상운은 2025.04.21. 전입한 것으로 조사돼 2025.06.09. 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 단순히 “전입이 빠르다”는 이유만으로 대항력 있는 임차인이라고 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72358 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 설악면 사룡리 587-13 가동 2층202호 |
| 도로명 | 경기도 가평군 설악면 용문천길 297 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 2Htown |
| 소유자 | 주식회사에이티세미콘 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 310,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 16,944,300원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 말소기준 | 2025.06.09. 갑구 4번 압류 · 국(이천세무서장) |
| 등기부 발급일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 정리되지만 임차인은 별도
과거 수협은행·국민은행·케이에프앤주식회사 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석의 기준점은 2025.06.09. 국 압류입니다. 이후 최승길·지우테크 주식회사·주식회사 쓰리이엑스·주식회사 티에스텍·정윤모의 가압류와 추가 국세 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 2명 모두 보증금 확인이 우선
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박행주 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 오상운 | 회의실 등 | 2025.04.21 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 2명입니다. 오상운의 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력을 확정할 수 없습니다. 박행주는 전입일과 보증금 모두 확인 전입니다. 배당 계산에는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있지만, 그 숫자를 최종 인수액으로 받아들이면 안 됩니다.
③ 가격 구조 — 신건 310,000,000원, 먼저 권리를 확정해야 한다
현재 회차는 감정가와 최저가가 같은 310,000,000원입니다. 1회 유찰 시 248,000,000원, 2회 유찰 시 198,400,000원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 다만 이 사건에서는 최저가 자체보다 임차인 인수 여부가 실질취득액을 바꿀 수 있으므로, 낮은 유찰가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 310,000,000원 | 0원 | 155,581,960원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 248,000,000원 | 0원 | 94,449,960원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 198,400,000원 | 0원 | 45,544,360원 | 0원 |
회차별 계산에서는 알려진 채권이 모두 배당되는 것으로 산출됐습니다. 다만 국세 압류액과 임차인 보증금·우선변제 여부가 확정되지 않았으므로 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 310,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,140,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 최승길 | 16,591,300원 | 16,591,300원 |
| 갑구 6번 가압류 · 지우테크 주식회사 | 71,222,800원 | 71,222,800원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주식회사 쓰리이엑스 | 16,944,300원 | 16,944,300원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사 티에스텍 | 20,592,000원 | 20,592,000원 |
| 갑구 10번 가압류 · 정윤모 | 23,927,640원 | 23,927,640원 |
| 갑구 11번 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 155,581,960원 |
알려진 채권 기준 총 청구액 149,278,040원은 전액 배당되는 계산입니다. 국세 압류액과 임차인 관련 금액은 별도 확인이 필요해 실제 소유자 잔여액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 가평군 설악면 사룡리 ‘2H TOWN’ 단지 내에 위치하며 주변은 펜션·근린생활시설·주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입은 가능하지만 버스정류장과의 거리 등을 감안해 대중교통 이용은 대체로 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 다세대주택입니다. 현황조사에서 오상운의 사용 용도는 ‘회의실 등’으로 조사돼 실제 점유·사용상태 확인이 필요합니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 5~6m 도로에 접하지만, 단지 내부로 연결되는 사유지의 이용 가능 여부는 별도 확인이 필요하다고 평가됐습니다.
- 토지. 도시지역·자연녹지지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다.
- 단지. 2Htown은 27세대, 준공일은 2019.10.25.로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 박행주·오상운의 보증금과 실제 임대차계약 내용을 매각물건명세서와 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 오상운 대항력 확인. 2025.04.21. 전입 사실만으로 확정하지 말고 실제 점유·보증금·확정일자·배당요구를 함께 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2025.11.27. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 공매 절차의 현재 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 기각결정 기록 확인. 2026.08.06. 채권자와 채무자겸소유자에게 기각결정정본이 발송된 기록이 있으므로 어떤 신청에 대한 결정인지 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 사유지 통행 확인. 단지 내부 연결 사유지 이용 가능 여부가 감정요항에서 별도 확인사항으로 지적됐습니다.
- 실질취득액 재계산. 임차인 인수액이 확정된 뒤 최저가에 더해 실제 총취득부담을 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘등기’보다 ‘임차인’이 승부처
등기부만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 과거 근저당은 이미 말소됐고, 2025.06.09. 국 압류를 기준으로 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 하지만 현황조사에 실제 임차인 2명이 있고, 보증금은 모두 확인되지 않았습니다. 오상운의 전입은 말소기준보다 빠르기까지 합니다.
따라서 현재 최저가 310,000,000원을 보고 바로 가격 판단을 하기보다, 임차인 보증금과 대항력·배당 여부를 먼저 확정하는 것이 순서입니다. 현재 배당표의 인수액 0원은 알려진 채권만으로 계산된 값입니다. 임차인 미배당 보증금이 존재하면 실질취득액은 그만큼 올라갑니다. 여기에 공매공고, 기각결정정본 발송 기록, 단지 내 사유지 통행 여부까지 함께 확인해야 이 사건의 실제 입찰가를 정할 수 있습니다.
