의정부지방법원 2025타경72358. 경기도 가평군 설악면 사룡리 587-13 가동 2층 204호 다세대 물건입니다. 등기부상 현재 소유자는 주식회사에이티세미콘이고, 신청채권자 주식회사쓰리이엑스의 청구금액은 16,944,300원입니다. 표면적인 등기 구조는 비교적 단순합니다. 과거 수협은행·국민은행· 케이에프앤주식회사 근저당권은 모두 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2025.06.09. 접수된 국(이천세무서장) 압류입니다. 그 이후 가압류·압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부가 아니라 점유·임차관계입니다. 현황조사상 오상운은 2025.04.21. 전입해 말소기준일보다 앞섭니다. 데이터상 대항력도 있음으로 판정돼 있습니다. 그런데 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 승계될 수 있으므로, 보증금을 모르는 현재 단계에서 최저가 3.24억만 보고 실제 취득비용을 판단하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72358 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 설악면 사룡리 587-13 가동 2층204호 |
| 도로명 | 경기도 가평군 설악면 용문천길 297 |
| 용도 | 다세대 · 공부상 다세대주택으로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 평지붕 · 4층 건물 |
| 소유자 | 주식회사에이티세미콘 |
| 감정가 / 최저가 | 324,000,000원 / 324,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사쓰리이엑스 / 16,944,300원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 중요하다
2020년 수협은행 채권최고액 1,922,400,000원, 국민은행 2,754,000,000원, 2024년 케이에프앤주식회사 6,000,000,000원의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.06.09. 압류이고, 이후 최승길·지우테크 주식회사·주식회사 쓰리이엑스·주식회사 티에스텍·정윤모의 가압류와 추가 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 2명, 그중 1명은 대항력 확인
| 점유자 | 이용 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오상운 | 회의실 등 | 2025.04.21 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
| 박행주 | 확인 필요 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 불가 |
오상운은 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 인정되는 구조입니다. 반면 박행주는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 있다고 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 두어야 합니다. 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 반드시 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 비교 가능한 실거래가가 없다
2Htown은 27세대, 사용승인일은 2019.10.25.입니다. 그러나 제공된 거래 정보에는 이 물건과 직접 비교할 수 있는 일치 면적 실거래가가 없습니다. 따라서 감정가 324,000,000원이 최근 시세보다 싸거나 비싸다고 판정할 근거가 없습니다. 특히 대항력 임차인의 보증금도 미상이어서, 가격 메리트는 실거래 확인과 임차보증금 확인 전까지 보류하는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 324,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,336,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 최승길 | 16,591,300원 | 16,591,300원 |
| 갑구 6번 가압류 · 지우테크 주식회사 | 71,222,800원 | 71,222,800원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주식회사 쓰리이엑스 | 16,944,300원 | 16,944,300원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사 티에스텍 | 20,592,000원 | 20,592,000원 |
| 갑구 10번 가압류 · 정윤모 | 23,927,640원 | 23,927,640원 |
| 갑구 11번 · 주식회사쓰리이엑스 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 169,385,960원 |
위 계산에서는 확인된 채권 149,278,040원이 전액 배당되고 채권자 미배당액은 0원입니다. 다만 오상운·박행주의 보증금이 확인되지 않아 임차보증금은 이 계산에 반영되지 않았습니다. 실제 배당과 매수인 인수액은 임차보증금·확정일자·배당요구 및 세금 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 공매공고·입지·환금성 메모
- 공매공고. 2025.11.27. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재합니다. 법원경매와 공매 진행상태를 교차 확인해야 합니다.
- 입지. 경기도 가평군 설악면 사룡리 소재 2H TOWN 단지 내로, 주변은 펜션·근린생활시설· 주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입은 가능하지만 버스정류장과의 거리 등을 감안하면 대중교통 이용은 대체로 불편합니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 5~6m 도로에 접하나, 단지 내부로 연결되는 사유지 이용 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역 등 제한이 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,051.0㎡, 공시지가 288,400원/㎡, 부정형 주상용 건부지입니다.
- 단지. 2Htown 27세대, 2019.10.25. 사용승인. 비교 가능한 일치 면적 실거래가가 없어 환금성 판단에는 별도 거래사례 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 오상운 보증금 최우선 확인. 전입 2025.04.21.로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자· 배당요구와 배당 후 미회수액을 확인하기 전에는 실질취득가를 확정하지 마세요.
- 박행주 점유관계 확인. 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 대항력 여부를 현 단계에서 단정할 수 없습니다.
- 공매와의 관계 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매 절차의 현재 진행상태를 대조해야 합니다.
- 사유지 통행 확인. 단지 내부 연결 사유지의 이용 가능 여부가 감정평가서상 확인 과제로 남아 있습니다.
- 시세 원본 확인. 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않아 감정가 3.24억의 가격 적정성을 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 매각기일 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “3.24억”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금이다
이 사건에서 감정가 324,000,000원은 가장 눈에 띄는 숫자지만, 실제 입찰 판단의 첫 번째 숫자는 아닙니다. 먼저 확인해야 할 것은 오상운의 보증금입니다. 2025.04.21. 전입으로 말소기준 2025.06.09.보다 앞서 있기 때문에 미배당 보증금이 남으면 매수인에게 승계될 수 있습니다. 박행주 역시 전입일과 보증금이 미상이어서 추가 확인이 필요합니다.
여기에 한국자산관리공사 공매공고, 단지 내부 사유지 이용 여부, 비교 가능한 실거래 부재까지 겹칩니다. 확인채권 기준 배당 부족액은 0원이지만 그것만으로 매수인 인수 위험이 0원이 되는 것은 아닙니다. 임차보증금 확인 전에는 실질취득가도, 가격 메리트도 확정할 수 없는 사건입니다. 신건이라는 이유로 서둘러 접근하기보다 매각물건명세서와 임차관계 확인이 선행돼야 합니다.
