의정부지방법원 2025타경72358. 가평군 설악면 사룡리의 공부상 다세대주택으로, 감정가와 현재 최저매각가는 모두 310,000,000원입니다. 등기상 소유자는 주식회사에이티세미콘이고, 2025.09.23. 주식회사쓰리이엑스의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 등기 권리만 보면 말소기준은 2025.06.09. 이천세무서장의 압류이고, 이후 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사상 오상운은 2025.04.21. 전입했고, 이는 말소기준 2025.06.09.보다 앞섭니다. 보증금이 확인되지 않아 낙찰 뒤 얼마가 매수인에게 승계될지 계산할 수 없습니다. 박행주는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72358 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 설악면 사룡리 587-13 가동 2층203호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사에이티세미콘 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 310,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 16,944,300원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 용도지역 | 자연녹지지역 |
| 공시지가 | 288,400원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 승계는 별개
말소기준은 2025.06.09. 갑구 4번 압류입니다. 이후 최승길·지우테크 주식회사·주식회사 쓰리이엑스·주식회사 티에스텍·정윤모의 가압류, 금천세무서장의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞서 설정됐던 수협은행, 주식회사국민은행, 케이에프앤주식회사의 근저당권은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 임차인·점유 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 점유자 | 사용 | 전입 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 오상운 | 회의실 등 | 2025.04.21 | 미상 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 가능 |
| 박행주 | - | 미상 | 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 미상 |
실제 임차인·점유자는 2명으로 조사됐습니다. 오상운은 말소기준보다 앞선 전입이 확인돼 대항력이 있고, 보증금이 확인되지 않아 미배당액과 매수인 승계액도 확정할 수 없습니다. 박행주는 전입신고일 자체가 확인되지 않으므로 대항력이 있다고 단정해서도, 없다고 단정해서도 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 310,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,140,000원 |
| 1. 가압류 · 최승길 | 16,591,300원 | 16,591,300원 |
| 2. 가압류 · 지우테크 주식회사 | 71,222,800원 | 71,222,800원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 쓰리이엑스 | 16,944,300원 | 16,944,300원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 티에스텍 | 20,592,000원 | 20,592,000원 |
| 5. 가압류 · 정윤모 | 23,927,640원 | 23,927,640원 |
| 6. 강제경매개시결정 관련 채권 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 155,581,960원 |
알려진 채권만 기준으로 한 계산에서는 채권자 미배당액이 0원이고 소유자 잔여가 155,581,960원입니다. 다만 국세 압류액과 임차보증금·우선변제 여부에 따라 실제 배당과 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 2H TOWN 단지 내에 위치하며 주변은 펜션·근린생활시설·주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입은 가능하지만 버스정류장과의 거리 등을 감안하면 대중교통 이용은 대체로 불편한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물이며 외벽은 석재붙임 등, 창호는 샷시창호 등으로 관리상태는 대체로 무난합니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 5-6미터 내외 도로에 접하지만 단지 내로 연결된 사유지 이용 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 토지. 도시지역·자연녹지지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 제한이 있습니다.
- 공부와 현황. 경사지 영향으로 주차장 쪽과 강변 쪽에서 보이는 층수가 다르게 인식되는 구조입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 오상운 보증금 확인. 전입 2025.04.21.로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·배당요구·확정일자 확인 없이 실질취득가를 계산하지 마세요.
- 박행주 전입 확인. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
- 공매 진행 확인. 2025.11.27. 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매와 법원경매의 현재 진행 관계를 확인해야 합니다.
- 사유지 통행 확인. 단지 내 연결 사유지의 이용 가능 여부가 감정평가서상 별도 확인사항입니다.
- 가격 판단 보류. 신건 최저가 310,000,000원 자체만으로 싸다고 평가할 근거는 부족하며, 임차보증금 승계 가능액을 먼저 확정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 공매 진행 내용을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “등기는 소멸돼도 임차보증금은 남을 수 있다”
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 뒤의 압류·가압류가 정리되는 구조입니다. 하지만 오상운의 전입은 말소기준보다 앞서고 보증금이 미상이며, 박행주의 전입·보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가 310,000,000원이 곧 실질취득가라고 볼 수 없습니다. 여기에 공매공고와 단지 내 연결 사유지 확인사항까지 겹쳐 있습니다. 권리분석의 승부처는 임차보증금과 실제 승계액 확인입니다. 그 숫자가 나오기 전에는 신건 가격의 매력도 역시 확정하지 않는 편이 안전합니다.
