의정부지방법원 2025타경72358. 가평군 설악면 사룡리 2H TOWN 단지의 가동 1층 103호로, 공부상 다세대주택입니다. 현재 등기부에는 주식회사에이티세미콘이 소유자로 기재되어 있고, 과거 수협은행·국민은행· 케이에프앤주식회사 근저당은 모두 이미 말소된 상태입니다. 현 경매의 말소기준은 2025.06.09 이천세무서장 압류이며, 이후 가압류·압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
하지만 권리분석의 핵심은 등기부 뒤에 있습니다. 오상운은 2025.04.21 전입하여 말소기준인 2025.06.09보다 앞서고, 제공된 조사 결과상 대항력 있음으로 분류됩니다. 보증금이 확인되지 않았기 때문에 낙찰가가 3억원이어도 실제 매수인이 부담할 총액은 확정할 수 없습니다. 박행주 역시 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72358 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 설악면 사룡리 587-13 가동 1층103호 |
| 도로명 | 경기도 가평군 설악면 용문천길 297 |
| 물건종류 | 다세대 · 공부상 다세대주택 |
| 소유자 | 주식회사에이티세미콘 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 300,000,000원 (신건) |
| 신청채권 | 16,944,300원 · 주식회사쓰리이엑스 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸 예정, 임차권은 별도
말소기준은 2025.06.09 국 압류입니다. 이후 최승길, 지우테크 주식회사, 주식회사 쓰리이엑스, 주식회사 티에스텍, 정윤모의 가압류와 이천시·국의 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 오상운의 전입일은 말소기준보다 앞서므로 등기권리가 소멸한다고 임차인 승계위험까지 사라지는 구조가 아닙니다.
② 임차·점유 관계 — 실질취득가를 막는 핵심 변수
| 임차·점유자 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오상운 | 회의실 등 | 2025.04.21 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능성 |
| 박행주 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
실제 임차·점유자는 2명입니다. 오상운은 말소기준보다 앞서 전입했고 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 따라서 보증금 중 배당받지 못하는 금액이 존재하면 매수인이 이를 승계할 수 있습니다. 박행주는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
2Htown은 27세대, 준공일은 2019.10.25로 확인되지만, 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 300,000,000원과 최저가 300,000,000원이 적정한지, 시세 대비 할인됐는지를 수치로 입증할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,000,000원 |
| 가압류 · 최승길 | 16,591,300원 | 16,591,300원 |
| 가압류 · 지우테크 주식회사 | 71,222,800원 | 71,222,800원 |
| 가압류 · 주식회사 쓰리이엑스 | 16,944,300원 | 16,944,300원 |
| 가압류 · 주식회사 티에스텍 | 20,592,000원 | 20,592,000원 |
| 가압류 · 정윤모 | 23,927,640원 | 23,927,640원 |
| 강제경매개시 · 주식회사쓰리이엑스 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 145,721,960원 |
확인된 채권 기준으로는 채권자 청구액 149,278,040원이 전액 배당되고 145,721,960원이 소유자에게 남는 계산입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 임차인의 보증금·우선변제 여부가 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가평군 설악면 사룡리 2H TOWN 단지 내로, 주변은 펜션·근린생활시설·주택 등이 혼재하며 입지여건은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량출입은 가능하지만 버스정류장과의 거리 등을 감안하면 대중교통 이용은 대체로 불편합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물로, 외벽은 석재붙임 등이며 위생·급배수·난방·엘리베이터·소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 5-6미터 도로에 접하지만, 단지 내부로 연결되는 사유지 이용 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 확인됩니다.
- 지형. 토지는 1,051.0㎡, 부정형의 주상용 건부지이며 공시지가는 288,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 경사지 특성으로 주차장쪽과 강변쪽에서 보이는 층수가 달라 실제 현장 위치를 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 오상운 보증금 확인. 대항력은 확인되지만 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차계약 관계를 확인하기 전에는 실질취득가를 확정하지 마세요.
- 박행주 전입·보증금 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 및 승계위험이 열려 있습니다.
- 국세·지방세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하면 선순위로 배당돼 기존 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 공매 교차 확인. 2025.11.27 한국자산관리공사 공매공고가 존재하므로 법원경매와 공매 중 현재 유효한 절차를 확인하세요.
- 기각결정 기록 확인. 2026.08.06과 2026.08.18 기각결정정본 발송 기록이 있어 현재 사건 상태와 2026.10.15 매각기일 진행 여부를 법원 원본에서 확인해야 합니다.
- 단지 진입 사유지. 감정평가서가 단지 내부 연결 사유지의 이용 가능 여부를 별도 확인사항으로 지적하고 있습니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않으므로 감정가 300,000,000원을 시세로 간주하지 말고 별도 현장 시세조사가 필요합니다.
맺으며 — “등기 소멸”과 “안전한 낙찰”은 다르다
이 사건은 말소기준 이후의 압류·가압류가 매각으로 소멸된다는 점만 보면 단순해 보입니다. 그러나 실제 낙찰 판단에서는 오상운의 선순위 전입과 미상 보증금이 가장 큰 변수입니다. 박행주의 대항력도 아직 확정할 수 없고, 공매공고와 기각결정정본 발송 기록도 별도로 확인해야 합니다.
무엇보다 신건 최저가 300,000,000원이 싸다는 근거가 없습니다. 실거래 비교자료가 없고, 대항력 임차인의 보증금도 확인되지 않아 가격과 실질취득가 모두 열린 상태입니다. 따라서 이 물건은 “등기 후순위 권리는 정리되지만, 임차인·절차·가격 검증이 끝나기 전에는 입찰가를 정하기 어려운 사건”으로 보는 것이 맞습니다.
