의정부지방법원 2025타경72358. 경기도 가평군 설악면 사룡리 587-13 가동 1층104호의 다세대 물건입니다. 소유자는 주식회사에이티세미콘이며, 2019.12.06 소유권을 취득했습니다. 과거 수협은행·국민은행· 케이에프앤주식회사 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2025.06.09 이천세무서장 압류입니다. 이후의 가압류·압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기권리보다 점유관계입니다. 오상운의 전입일은 2025.04.21로 말소기준보다 앞서며, 조사상 대항력이 있습니다. 보증금과 우선변제 여부가 확정되지 않았기 때문에 실제 배당 후 남는 금액을 낙찰자가 승계할 가능성을 배제할 수 없습니다. 또 박행주는 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72358 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 설악면 사룡리 587-13 가동 1층104호 |
| 도로명주소 | 경기도 가평군 설악면 용문천길 297 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사에이티세미콘 |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 314,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사쓰리이엑스 / 16,944,300원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차는 별도 확인
② 점유·임차인 — 보증금 확인이 입찰의 선결조건
| 점유자 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오상운 | 회의실 등 | 2025.04.21 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
| 박행주 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
현황조사상 점유자는 2명입니다. 오상운은 말소기준보다 먼저 전입했기 때문에 대항력이 확인되지만, 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않습니다. 박행주는 전입신고일 자체가 확인되지 않아 선·후순위 판정이 불가능합니다. 이 물건은 “배당표상 인수 0원”이라는 숫자보다 임차보증금 원액을 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
③ 가격·환금성 — 신건 3.14억, 시세 우위는 판단 보류
감정가는 314,000,000원이고 신건 최저가도 동일한 314,000,000원입니다. 단지는 2Htown, 27세대, 2019.10.25 준공으로 확인됩니다. 다만 동일 물건과 직접 비교할 실거래 금액 근거가 없어 최저가가 시세보다 낮다거나 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다. 현재 단계에서 가격보다 우선할 것은 선순위 임차인의 보증금과 배당 가능액 확인입니다.
감정평가상 주변은 펜션·근린생활시설·주택 등이 혼재하고 제반 입지여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다. 차량 출입은 가능하지만 버스정류장과의 거리를 감안할 때 대중교통 이용은 대체로 불편한 것으로 조사됐습니다.
④ 예상배당표 (매각가 314,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,196,000원 |
| 1. 갑구 5번 가압류 · 최승길 | 16,591,300원 | 16,591,300원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 지우테크 주식회사 | 71,222,800원 | 71,222,800원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 쓰리이엑스 | 16,944,300원 | 16,944,300원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 주식회사 티에스텍 | 20,592,000원 | 20,592,000원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 정윤모 | 23,927,640원 | 23,927,640원 |
| 6. 갑구 11번 · 주식회사쓰리이엑스 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 159,525,960원 |
위 배당 계산에서는 채권자 청구액 149,278,040원이 전액 배당되고 채권자 미배당액은 0원으로 계산됩니다. 다만 임차보증금이 확정되지 않은 상태이므로, 표상 매수인 인수액 0원을 실제 권리분석상의 확정 인수액으로 볼 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 실제 배당에서 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 가평군 설악면 사룡리의 “2H TOWN” 단지 내에 위치하며, 주변은 펜션·근린생활시설·주택 등이 혼재하고 입지여건은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 출입은 가능하나 버스정류장과의 거리 등을 감안하면 대중교통 이용은 대체로 불편합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물로 외벽은 석재붙임 등, 창호는 샷시창호이며 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비, 소화전설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 5~6미터 도로에 접하지만, 단지 내부로 연결된 사유지 이용 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 토지이용. 도시지역·자연녹지지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 공시지가는 288,400원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 오상운 보증금 확인. 2025.04.21 전입으로 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부와 예상 미배당액을 반드시 확인해야 합니다.
- 박행주 권리 확인. 전입일과 보증금이 미상입니다. 대항력을 단정하지 말고 주민등록·점유·계약관계를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재산정. 대항력 임차인의 보증금이 확인되면 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 실제 취득원가를 다시 계산해야 합니다.
- 유찰가 착시 주의. 1회 유찰 251,200,000원, 2회 유찰 200,960,000원으로 내려가더라도 미배당 임차보증금이 늘면 실질취득액 절감폭이 작아질 수 있습니다.
- 사유지 통행 확인. 단지 내 연결 사유지의 이용 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 314,000,000원이 시세보다 싼지 판단할 직접 실거래 근거가 부족하므로, 권리 확인과 별개로 주변 다세대 거래 사례를 추가 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 먼저 보증금을 봐야 한다”
이 사건은 등기부만 보면 단순해 보입니다. 과거 근저당은 이미 말소됐고, 2025.06.09 압류를 기준으로 뒤의 압류·가압류도 매각으로 소멸합니다. 하지만 오상운의 전입은 그보다 앞선 2025.04.21입니다. 대항력이 있는 임차인의 보증금이 얼마인지 모르는 상태에서는 낙찰자가 떠안을 미배당액도, 최종 실질취득액도 계산할 수 없습니다.
박행주 역시 전입·보증금이 미상이라 추가 불확실성이 남습니다. 신건 314,000,000원, 1회 유찰 251,200,000원, 2회 유찰 200,960,000원이라는 숫자만 내려다보며 가격 매력을 판단할 사건이 아닙니다. 선순위 임차인의 보증금과 배당관계를 확인한 뒤에야 가격 분석이 시작됩니다. 현 단계 결론은 입찰 보류·임차관계 우선 확인입니다.
