창원지방법원 2025타경10264. 등기상 말소기준은 2020.08.18. 무학신용협동조합 근저당권 3,660,000,000원입니다. 이 기준권리보다 뒤에 설정된 전세권·근저당권·압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기권리만 보고 끝낼 사건은 아닙니다. 현황조사상 정충열은 2020.03.17., 정현주는 2020.08.12. 전입해 말소기준보다 앞서고, 배당표에는 두 사람의 보증금 300,000,000원과 10,000,000원이 전액 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
따라서 이 사건의 숫자는 최저매각가 1,520,000,000원이 아니라, 현재 확인된 인수액까지 합친 1,830,000,000원에서 출발해야 합니다. 정충열은 등기부의 가압류 채권자와 동일한 이름으로 확인되어 관계인 또는 가장임차인 가능성에 대한 경고가 있으나, 그 사정만으로 임차권을 배제할 수는 없습니다. 입찰 전까지는 데이터상 대항력을 그대로 인정해 300,000,000원 인수 가능성을 보수적으로 반영하는 편이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10264 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 합천군 합천읍 합천리 322-5 1층101호 · 도로명주소 경상남도 합천군 합천읍 동서로 95 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 1층 101호 감정 이용상태 근린생활시설(바른윤내과의원) |
| 건물구조 | 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 · 사용승인일 2020.01.23 |
| 소유자 | 주식회사재이랑 |
| 감정가 / 최저가 | 1,520,000,000원 / 1,520,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 3,165,955,262원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 별개
핵심은 2020.08.18. 근저당권입니다. 이후의 등기상 전세권, 근저당권, 국세·지방세 압류, 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기말소와 임차인의 대항력은 별개의 문제입니다. 정충열·정현주는 전입일이 말소기준보다 빠르며, 현재 예상배당에서는 보증금이 배당되지 않고 매수인 인수로 처리됩니다.
② 임차인 분석 — 확인된 인수 3.1억 + 미상 점포
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김나연·윤준석 | 101,201호 | 2020.08.25 | 165,000,000원 / 6,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이종만 | 102호 | 2020.08.27 | 315,000,000원 / 4,400,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정충열 | 103호 | 2020.03.17 | 300,000,000원 / 1,800,000원 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 정현주 | 62.7000㎡ | 2020.08.12 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 김규훈 | 3.305㎡ | 2021.03.23 | 7,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박진균 | 301호 | 2020.08.25 | 70,000,000원 / 2,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김나연·윤준석, 이종만, 김규훈, 박진균은 전입일이 말소기준일보다 늦어 데이터상 대항력이 없습니다. 반면 정충열과 정현주는 기준일보다 앞서 대항력이 있고, 예상배당에서도 각각 300,000,000원, 10,000,000원 전액이 배당되지 않는 것으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다
현재 회차 매각가를 1,520,000,000원으로 가정하면 확인된 매수인 인수액은 310,000,000원입니다. 따라서 현재 회차의 확인된 실질취득은 1,830,000,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 확인된 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,520,000,000원 | 310,000,000원 | 1,830,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,216,000,000원 | 310,000,000원 | 1,526,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 972,800,000원 | 310,000,000원 | 1,282,800,000원 |
세 회차 모두 확인된 인수액 310,000,000원은 동일하게 남습니다. 점포 임차관계가 추가 인수로 확인되면 실제 부담은 위 금액보다 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,520,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,600,000원 |
| 인수 · 임차인 정충열 | 300,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 정현주 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 무학신용협동조합 | 3,660,000,000원 | 1,502,400,000원 |
| 3. 을구 5번 전세권 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 6번 근저당권 · 제기준 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 7번 근저당권 · 배규영 | 150,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 10번 가압류 · 정충열 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,710,000,000원 중 예상 배당액은 1,502,400,000원, 미배당은 3,207,600,000원입니다. 정충열·정현주 보증금 310,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 근린시설이며 감정평가상 101호는 근린생활시설(바른윤내과의원)로 이용되고 있습니다. 같은 건물의 102호는 세종약국, 103호는 MEGA COFFEE·GS25, 201호는 바른윤내과의원, 301호는 본치과로 기재돼 있습니다.
- 입지. 합천초등학교 북서측 인근으로 근린생활시설·학교시설·공공시설·주택 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건 또는 인근 필지까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 건물 동측으로 3차선 아스콘포장도로, 남측으로 2차선 아스콘포장도로가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 중로각지, 토지면적 840.0㎡, 공시지가 1,560,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·가축사육제한구역·상대보호구역이 포함되고, 대로3류에 접하며 소로1류에 저촉됩니다.
- 시설. 위생·급배수·승강기·소화전·화재발신설비가 갖춰져 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정충열 300,000,000원 인수 여부 재확인. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 실점유, 관계인 여부를 확인하되 확인 전까지는 대항력 있는 임차인으로 계산해야 합니다.
- 정현주 10,000,000원 인수 반영. 2020.08.12. 전입으로 말소기준보다 앞서므로 현재 배당표대로라면 전액 인수입니다.
- 점포 점유관계 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상입니다. 인수액이 추가될 수 있으므로 명세서와 현장점유를 대조해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 여부와 금액을 확인해야 합니다.
- 전세권 확인. 김나연·윤준석 명의의 100,000,000원 전세권은 말소기준 이후 등기로 매각 소멸 구조이지만, 현황조사상 보증금 165,000,000원·차임 6,000,000원의 점유관계와 함께 원본을 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준. 신건에서는 확인된 인수액을 더한 1,830,000,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 하며, 점포 미상 임차관계까지 해결돼야 최종 부담이 확정됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 세금 관련 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “15.2억짜리 경매”로 보면 안 된다
등기만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 전형적인 구조지만, 이 사건의 핵심은 임차인입니다. 정충열 300,000,000원, 정현주 10,000,000원의 보증금이 현재 전액 매수인 인수로 계산돼 있어 신건의 확인된 실질취득은 1,830,000,000원입니다. 여기에 전입일·보증금이 확인되지 않은 점포 점유관계까지 남아 있습니다.
따라서 최저매각가가 감정가와 같은 신건이라는 사실보다 먼저 볼 것은 310,000,000원의 확정적 계산상 인수와 추가 미상 임차위험입니다. 유찰되면 매각대금은 1,216,000,000원, 972,800,000원으로 내려가지만 확인된 310,000,000원 인수는 각 시나리오에서 그대로 남습니다. 이 물건은 “얼마에 낙찰받느냐”와 함께 “얼마를 실제로 승계하게 되느냐”를 동시에 확정해야 하는 사건입니다.
