창원지방법원 2025타경10264. 합천읍 합천리 322-5의 3층 301호 근린시설입니다. 감정평가상 3층 301호의 이용상태는 근린생활시설(본치과)이며, 건물은 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 대항력 임차보증금 인수입니다.
말소기준권리는 2020.08.18. 설정된 무학신용협동조합 근저당권 채권최고액 3,660,000,000원입니다. 그 이후의 전세권·근저당권·압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 말소기준보다 앞서 전입한 정충열과 정현주는 대항력이 있어 배당으로 회수되지 않는 보증금이 매수인에게 넘어갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10264 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 합천군 합천읍 합천리 322-5 3층301호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(본치과) |
| 소유자 | 주식회사재이랑 |
| 감정가 / 최저가 | 415,000,000원 / 415,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 3,165,955,262원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 말소기준권리 | 2020.08.18. 무학신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,660,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금 3.10억은 인수
2020.05.21. 설정됐던 무학신용협동조합·진주행복신용협동조합의 선행 근저당권은 2020.08.18. 모두 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 같은 날 새로 설정된 무학신용협동조합 근저당권입니다. 이 권리는 2025.11.28. 우정엔피엘대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 무학신용협동조합을 채권자로 한 근저당권부채권 질권도 설정됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 6명, 대항력 인수 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김나연,윤준석 | 101,201호 | 2020.08.25 | 165,000,000원 | 6,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 이종만 | 102호 | 2020.08.27 | 315,000,000원 | 4,400,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 정충열 | 103호 | 2020.03.17 | 300,000,000원 | 1,800,000원 | 대항력 있음 우선변제 미상 · 300,000,000원 승계 |
| 정현주 | 62.7000㎡ | 2020.08.12 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미상 · 10,000,000원 승계 |
| 김규훈 | 3.305㎡ | 2021.03.23 | 7,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 배당요구 2025.10.10 · 승계 없음 |
| 박진균 | 301호 | 2020.08.25 | 70,000,000원 | 2,500,000원 | 대항력 없음 배당요구 2025.09.11 · 승계 없음 |
실제 임차인은 6명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 특히 대상 301호에는 박진균이 주거로 조사됐고, 현황조사 보증금은 70,000,000원입니다. 등기부에는 박진균 명의 전세권이 별도로 설정돼 있으며 전세금은 60,000,000원, 존속기간은 2020.08.20.부터 2025.08.20.까지입니다. 전입일과 전세권 설정일 모두 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다.
③ 가격 구조 — 최저가 4.15억이 아니라 실질취득 7.25억
이 사건은 신건 최저가만 보면 415,000,000원이지만, 낙찰자가 추가로 떠안는 임차보증금이 310,000,000원입니다. 따라서 현재 회차에서의 실질취득액은 725,000,000원입니다. 정충열·정현주의 보증금 합계는 낙찰가보다 작으므로, 낙찰가가 내려가더라도 실질취득액이 보증금 자체로 고정되는 유형은 아닙니다. 각 회차에서는 낙찰가 + 310,000,000원으로 판단해야 합니다.
| 현재 회차 | 415,000,000원 + 인수 310,000,000원 = 725,000,000원 |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 332,000,000원 + 인수 310,000,000원 = 642,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 265,600,000원 + 인수 310,000,000원 = 575,600,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 415,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,550,000원 |
| 인수 · 정충열 보증금 | 300,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 정현주 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 무학신용협동조합 근저당권 | 3,660,000,000원 | 408,450,000원 |
| 3. 박진균 전세권 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 제기준 근저당권 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 배규영 근저당권 | 150,000,000원 | 0원 |
| 6. 정충열 가압류 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,670,000,000원 중 예상배당은 408,450,000원이며, 미배당액은 4,261,550,000원입니다. 정충열·정현주 보증금 310,000,000원은 배당표에서 지급되지 않고 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상 3층 301호는 근린생활시설(본치과)로 이용되고 있습니다.
- 주위환경. 합천초등학교 북서측 인근으로 근린생활시설·학교시설·공공시설·주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 또는 인근 필지까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 건물 동측으로 3차선 아스콘포장도로, 남측으로 2차선 아스콘포장도로가 있습니다.
- 지역·토지. 일반상업지역, 토지면적 840.0㎡, 상업용, 평지·부정형·중로각지이며 공시지가는 1,560,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·승강기설비·소화전설비·화재발신설비가 있습니다.
- 건물. 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물이며 사용승인일은 2020.01.23입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 회차는 415,000,000원이 아니라 인수액을 포함한 725,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 정충열 임차관계 확인. 임차인과 가압류 채권자가 동일하므로 임대차계약서·보증금 지급내역·점유관계의 진정성을 원본으로 확인해야 합니다.
- 정현주 점유범위 확인. 점유부분이 62.7000㎡로 기재돼 있으므로 대상 301호와의 실제 점유 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 박진균 301호 점유. 현황조사상 301호 주거 점유이고 보증금 70,000,000원·월차임 2,500,000원이며, 별도 전세권 전세금은 60,000,000원입니다.
- 시세 검증. 실거래 자료가 없으므로 인근 근린시설의 실제 거래·임대수익·공실률을 별도로 확인하지 않고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약서·배당요구 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “4.15억 경매”가 아니라 “7.25억 실질취득”
이 사건의 등기권리 자체는 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되는 전형적인 구조입니다. 그러나 권리분석의 결론은 안전형이 아닙니다. 정충열·정현주 두 임차인의 대항력 있는 보증금 합계 310,000,000원이 매수인에게 인수되기 때문입니다.
따라서 신건 최저가 415,000,000원에 낙찰되면 실질적으로 부담하는 금액은 725,000,000원입니다. 1회 유찰 뒤에도 642,000,000원, 2회 유찰 뒤에도 575,600,000원입니다. 여기에 비교할 실거래 시세도 확인되지 않으므로 “신건 4.15억이라 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 정충열의 임차관계 진정성과 정현주의 실제 점유범위를 원본으로 검증하기 전까지는 보수적으로 310,000,000원 전액 인수를 전제로 접근하는 것이 맞습니다.
