창원지방법원 2025타경10264. 합천읍 합천리 322-5 1층 102호 근린시설입니다. 감정평가상 해당 건물은 2020년 사용승인된 일반철골구조·철근콘크리트지붕 3층 건물이고, 1층 102호의 이용상태는 근린생활시설(세종약국)입니다. 말소기준은 2020년 8월 18일 설정된 무학신용협동조합 근저당권 3,660,000,000원입니다.
담보권만 보면 말소기준 이후 전세권·근저당·압류·가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 등기상 후순위 담보권보다 점유·임차관계입니다. 조사된 임차인 중 정충열은 2020년 3월 17일, 정현주는 2020년 8월 12일 전입하여 말소기준일인 2020년 8월 18일보다 앞섭니다. 배당 시뮬레이션은 두 사람의 보증금 300,000,000원 + 10,000,000원을 전액 매수인 인수로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10264 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 합천군 합천읍 합천리 322-5 1층102호 |
| 도로명 | 경상남도 합천군 합천읍 동서로 95 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(세종약국) |
| 소유자 | 주식회사재이랑 |
| 감정가 / 최저가 | 449,000,000원 / 449,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 3,165,955,262원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 말소기준 | 2020.08.18 무학신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,660,000,000원 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 임차보증금 인수가 핵심
말소기준 근저당권은 2020년 8월 18일 설정된 무학신용협동조합 채권최고액 3,660,000,000원입니다. 이후 등기된 이종만 전세권 250,000,000원, 제기준 근저당 500,000,000원, 배규영 근저당 150,000,000원, 합천군·국의 압류, 정충열 가압류 300,000,000원 등은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 임차인·점유 관계 — 대항력 2명 + 미상 점유
| 점유자 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김나연,윤준석 | 101,201호 | 2020.08.25 | 165,000,000원 | 6,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 이종만 | 102호 | 2020.08.27 | 315,000,000원 | 4,400,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 정충열 | 103호 | 2020.03.17 | 300,000,000원 | 1,800,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 승계 없음 |
| 정현주 | 62.7000㎡ | 2020.08.12 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 승계 없음 |
| 김규훈 | 3.305㎡ | 2021.03.23 | 7,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 배당요구 2025.10.10 승계 없음 |
| 박진균 | 301호 | 2020.08.25 | 70,000,000원 | 2,500,000원 | 대항력 없음 배당요구 2025.09.11 승계 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차·점유자로 조사된 사람은 김나연·윤준석, 이종만, 정충열, 정현주, 김규훈, 박진균이며, 별도로 전입일·보증금이 확인되지 않은 점포 점유가 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 보증금 중복합산 문제는 없습니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 인수 3.10억은 남는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 449,000,000원 | 310,000,000원 | 759,000,000원 | 4,417,890,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 359,200,000원 | 310,000,000원 | 669,200,000원 | 4,506,628,800원 |
| 2회 유찰 · 64% | 287,360,000원 | 310,000,000원 | 597,360,000원 | 4,577,463,040원 |
유찰로 매각가격이 내려가도 인수액 310,000,000원은 그대로 반영됩니다. 1회 유찰 시 실질취득은 669,200,000원, 2회 유찰 시에도 597,360,000원입니다. 따라서 입찰가격만 3억대 또는 2억대로 낮아졌다는 이유로 가격 메리트가 생겼다고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 449,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,890,000원 |
| 인수 · 정충열 보증금 | 300,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 정현주 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 무학신용협동조합 | 3,660,000,000원 | 442,110,000원 |
| 3. 전세권 · 이종만 | 250,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 제기준 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 배규영 | 150,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 정충열 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 449,000,000원 중 집행비용 6,890,000원을 제외한 442,110,000원이 말소기준 근저당 배당으로 계산됩니다. 채권 미배당은 4,417,890,000원이며, 정충열·정현주 보증금 310,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 근린시설이며 1층 102호의 감정 이용상태는 근린생활시설(세종약국)입니다.
- 입지. 합천초등학교 북서측 인근으로, 근린생활시설·학교시설·공공시설·주택 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건 또는 인근 필지까지 차량 접근이 가능하고, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 건물 동측으로 3차선 아스콘포장도로, 남측으로 2차선 아스콘포장도로가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 토지로, 토지면적 840.0㎡·공시지가 1,560,000원/㎡입니다.
- 건물. 일반철골구조·철근콘크리트지붕 3층 건물이며 사용승인일은 2020.01.23입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·화재발신설비 등이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액부터 계산. 현재 회차 실질취득은 449,000,000원 + 310,000,000원 = 759,000,000원입니다. 입찰가만 기준으로 판단하면 안 됩니다.
- 정충열 임대차 실체 확인. 임차인 정충열이 가압류권자 정충열과 동일하므로 보증금 지급, 임대차계약, 점유관계와 관계인 여부를 원본자료로 대조해야 합니다.
- 정현주 점유범위 확인. 점유부분이 62.7000㎡로 표시되어 있어 실제 점유 범위와 매각대상과의 대응관계를 확인해야 합니다.
- 미상 점포 확인. 주거 용도로 기재된 점포 점유자는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 102호 이종만 확인. 이종만은 102호를 점유하고 보증금 315,000,000원·월차임 4,400,000원으로 조사됐으며, 전입일 2020.08.27은 말소기준 이후입니다. 등기상 전세권 250,000,000원도 함께 확인해야 합니다.
- 회차별 총비용. 1회 유찰 시에도 실질취득 669,200,000원, 2회 유찰 시에도 597,360,000원이므로 유찰률과 실질취득을 별도로 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당요구 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “4.49억 신건”이 아니라 “7.59억 실질취득”으로 봐야 한다
이 물건은 말소기준 이후의 담보권이 소멸한다는 점만 보면 단순해 보이지만, 매수인에게 인수되는 임차보증금이 310,000,000원으로 계산돼 있습니다. 따라서 현재 회차의 핵심 숫자는 최저가 449,000,000원이 아니라 실질취득 759,000,000원입니다.
여기에 정충열의 관계인 가능성, 정현주의 점유범위, 전입·보증금이 확인되지 않은 점포 점유까지 확인해야 합니다. 유찰이 진행되더라도 인수액은 사라지지 않아 1회 유찰 시 669,200,000원, 2회 유찰 시에도 597,360,000원의 실질취득이 됩니다. 등기 후순위 소멸만 보고 접근할 사건이 아니라, 임차보증금 인수와 점유관계 검증이 먼저인 근린시설입니다.
