창원지방법원 2025타경10264. 합천읍 동서로 95 일대 집합건물 가운데 2층 201호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설(바른윤내과의원)이고, 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물의 2층에 자리합니다. 감정가는 760,000,000원, 현재 최저매각가도 같은 760,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
등기 순위의 기준은 2020.08.18. 설정된 무학신용협동조합 근저당권 채권최고액 3,660,000,000원입니다. 이후 전세권·근저당권·압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부의 후순위 권리보다 대항력 있는 임차인 보증금 인수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10264 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 합천군 합천읍 합천리 322-5 2층201호 |
| 도로명 | 경상남도 합천군 합천읍 동서로 95 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(바른윤내과의원) |
| 건물 | 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 · 제2층 제201호 · 사용승인일 2020.01.23 |
| 소유자 | 주식회사재이랑 |
| 감정가 / 최저가 | 760,000,000원 / 760,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 3,165,955,262원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.08.18.
말소기준은 을구 4번 무학신용협동조합 근저당권입니다. 2020.09.10. 전세금 100,000,000원의 전세권, 2021.10.01. 제기준 근저당권 500,000,000원, 2022.01.27. 배규영 근저당권 150,000,000원, 합천군·국 압류 및 2026.08.06. 정충열 가압류 300,000,000원은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력 2명은 ‘배당’보다 ‘인수’가 핵심
| 점유자 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김나연,윤준석 | 101,201호 | 2020.08.25 | 165,000,000원 | 6,000,000원 | 없음 | 확인 없음 | 없음 |
| 이종만 | 102호 | 2020.08.27 | 315,000,000원 | 4,400,000원 | 없음 | 확인 없음 | 없음 |
| 정충열 | 103호 | 2020.03.17 | 300,000,000원 | 1,800,000원 | 있음 | 확인 없음 | 300,000,000원 인수 |
| 정현주 | 62.7000㎡ | 2020.08.12 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 있음 | 확인 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 김규훈 | 3.305㎡ | 2021.03.23 | 7,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 배당요구 2025.10.10 | 없음 |
| 박진균 | 301호 | 2020.08.25 | 70,000,000원 | 2,500,000원 | 없음 | 배당요구 2025.09.11 | 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
현황조사에는 101·102·103·201·301호와 면적 단위 점유 정보가 함께 기재되어 있습니다. 이 가운데 201호가 명시된 김나연·윤준석은 전입일이 말소기준일 이후인 2020.08.25.라 대항력이 없습니다. 반면 사건 배당 시뮬레이션에서는 정충열과 정현주의 보증금 합계 310,000,000원을 매수인 인수액으로 반영하고 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 760,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,000,000원 |
| 인수 · 임차인 정충열 보증금 | 300,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 정현주 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 무학신용협동조합 | 3,660,000,000원 | 750,000,000원 |
| 을구 5번 전세권 | 100,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 제기준 | 500,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 배규영 | 150,000,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 정충열 | 300,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,710,000,000원 중 예상배당은 750,000,000원이며, 미배당은 3,960,000,000원입니다. 매수인 인수액은 별도로 310,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수 3.1억은 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 760,000,000원 | 310,000,000원 | 1,070,000,000원 | 3,960,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 608,000,000원 | 310,000,000원 | 918,000,000원 | 4,110,480,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 486,400,000원 | 310,000,000원 | 796,400,000원 | 4,230,864,000원 |
이 물건은 유찰되어 최저가가 내려가더라도 제공된 시나리오상 매수인 인수액 310,000,000원은 그대로입니다. 따라서 회차별 판단도 최저가만 볼 것이 아니라 매각가와 인수금액을 합친 실질취득액으로 비교해야 합니다. 이 리포트에서는 시세 대비 ‘싸다’ 또는 ‘비싸다’를 단정하지 않고 실질취득원가와 권리 인수 구조를 중심으로 판단합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건 2층 201호는 근린생활시설(바른윤내과의원)으로 이용 중인 것으로 평가됐습니다.
- 주위환경. 합천초등학교 북서측 인근이며 근린생활시설·학교시설·공공시설·주택 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건 또는 인근 필지까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 건물 동측으로 3차선 아스콘포장도로, 남측으로 2차선 아스콘포장도로가 있습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·승강기설비·소화전설비·화재발신설비 등이 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 토지는 상업용, 평지·부정형, 중로각지로 조사돼 있습니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,560,000원으로 조사돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 310,000,000원 인수 전제. 정충열 300,000,000원·정현주 10,000,000원 보증금은 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수입니다.
- 호실별 점유관계 대조. 현황조사에는 여러 호실과 면적 단위 임차내역이 함께 존재하므로, 201호와 각 점유자의 실제 점유 범위를 매각물건명세서·현황조사 원본에서 대조해야 합니다.
- 정충열 관계 확인. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있으나, 실제 대항력 배제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 미상 점포 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 점포 점유는 대항력 가능·미상으로 남아 있습니다.
- 근저당권 이전 관계. 말소기준 근저당권은 2025.11.28. 우정엔피엘대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 근저당권부채권 질권이 설정됐습니다.
- 가격 판단 기준. 신건 최저가 760,000,000원이 아니라 인수액을 합친 실질취득 1,070,000,000원을 우선 보아야 합니다.
맺으며 — “7.6억짜리 신건”으로 보면 안 된다
이 사건의 숫자 하나만 고른다면 감정가 760,000,000원이 아니라 매수인 인수 310,000,000원입니다. 현재 회차에서 이를 합치면 실질취득은 약 1,070,000,000원입니다. 말소기준 뒤의 등기권리는 대부분 정리되지만, 대항력 있는 임차보증금은 별개의 문제입니다.
특히 정충열은 2020.03.17., 정현주는 2020.08.12. 전입으로 모두 말소기준일 2020.08.18.보다 앞서며, 제공된 배당표는 두 보증금을 전액 인수로 계산합니다. 동시에 정충열에게는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있고, 별도 점포 점유는 대항력 여부조차 확정되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 낙찰가보다 점유·임차관계 확인이 우선인 근린시설 경매입니다.
