창원지방법원 2025타경10264. 합천읍 합천리 322-5 소재 1층 103호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(MEGA COFFEE, GS25)입니다. 말소기준권리는 2020년 8월 18일 설정된 무학신용협동조합 근저당권 3,660,000,000원입니다. 이후 제기준 근저당권 500,000,000원, 배규영 근저당권 150,000,000원, 합천군·국의 압류, 정충열 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부보다 임차보증금 인수입니다. 정충열은 2020년 3월 17일, 정현주는 2020년 8월 12일 전입하여 모두 2020년 8월 18일 말소기준권리보다 앞섭니다. 배당표에서는 두 사람 모두 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 산정되어 있습니다. 따라서 신건 11.10억에 낙찰받는다고 해도 경제적 부담은 11.10억 + 3.10억 = 14.20억입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10264 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 합천군 합천읍 합천리 322-5 1층103호 · 동서로 95 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(MEGA COFFEE, GS25) |
| 건물 | 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중 제1층 제103호 · 사용승인일 2020.01.23 |
| 소유자 | 주식회사재이랑 |
| 감정가 / 최저가 | 1,110,000,000원 / 1,110,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 무학신용협동조합 / 3,165,955,262원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 남는다
말소기준은 2020.08.18. 을구 4번 무학신용협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2025.11.28. 우정엔피엘대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 무학신용협동조합을 채권자로 하는 근저당권부채권 질권도 설정되어 있습니다. 이후 제기준·배규영 근저당, 합천군·국 압류, 경매개시결정, 정충열 가압류는 모두 말소기준권리 이후입니다.
② 임차인·점유 조사 — 실제 인수 대상부터 분리
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김나연,윤준석 | 101,201호 | 2020.08.25 | 165,000,000원 / 6,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이종만 | 102호 | 2020.08.27 | 315,000,000원 / 4,400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정충열 | 103호 · 주거 | 2020.03.17 | 300,000,000원 / 1,800,000원 | 있음 | 없음 | 300,000,000원 |
| 정현주 | 62.7000㎡ | 2020.08.12 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 |
| 김규훈 | 3.305㎡ | 2021.03.23 | 7,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진균 | 301호 | 2020.08.25 | 70,000,000원 / 2,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
본건 주소는 1층 103호이고 정충열의 점유부분도 103호로 일치합니다. 정현주는 호수 대신 62.7000㎡로 기재되어 있으므로 실제 점유 범위와 본건과의 관계를 원본에서 확인해야 합니다. 반면 김나연·윤준석, 이종만, 박진균은 각각 101·201호, 102호, 301호로 조사됐습니다.
③ 실질취득 — 낙찰가가 아니라 ‘낙찰가 + 3.1억’
이 사건에는 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 싸다·비싸다는 판단을 붙일 수 없습니다. 대신 회차별로 매수인이 실제 부담하는 금액을 먼저 계산해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 인수보증금 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,110,000,000원 | 310,000,000원 | 1,420,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 888,000,000원 | 310,000,000원 | 1,198,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 710,400,000원 | 310,000,000원 | 1,020,400,000원 |
대항력 임차인의 보증금 합계 310,000,000원이 낙찰가보다 작기 때문에, 이 사건은 낙찰가가 내려가면 실질취득도 함께 내려갑니다. 다만 어느 회차든 낙찰가 외에 310,000,000원을 추가 부담한다는 점은 동일합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,500,000원 |
| 인수 · 정충열 보증금 | 300,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 정현주 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 무학신용협동조합 | 3,660,000,000원 | 1,096,500,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 제기준 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 6번 근저당권 · 배규영 | 150,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 11번 가압류 · 정충열 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 4,610,000,000원 중 예상 배당은 1,096,500,000원, 미배당은 3,513,500,000원입니다. 정충열·정현주 보증금 310,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 별도 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 합천초등학교 북서측 인근으로 근린생활시설·학교시설·공공시설·주택 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건 또는 인근 필지까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 용도. 본건 1층 103호의 감정평가 이용상태는 근린생활시설(MEGA COFFEE, GS25)입니다.
- 도로. 건물 동측으로 3차선 아스콘포장도로, 남측으로 2차선 아스콘포장도로가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·도시지역이며 토지면적 840.0㎡, 공시지가 1,560,000원/㎡, 상업용·평지·부정형·중로각지로 조사됐습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·승강기설비·소화전설비·화재발신설비 등이 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수보증금 원본 확인. 정충열 300,000,000원, 정현주 10,000,000원의 대항력·점유범위·계약관계를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 정충열 관계 확인. 임차인 정충열과 가압류 채권자 정충열이 동일 이름이고 금액도 300,000,000원입니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 메모를 반드시 확인해야 합니다.
- 용도와 점유 형태 대조. 감정평가 이용상태는 근린생활시설(MEGA COFFEE, GS25)인데 정충열의 조사상 용도는 주거입니다. 실제 사용·점유상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 회차는 1,420,000,000원, 1회 유찰 시 1,198,000,000원, 2회 유찰 시 1,020,400,000원으로 계산해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 별도의 상가 매매·임대 시세 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “11.1억 낙찰이 11.1억 취득은 아니다”
이 사건은 후순위 등기권리보다 선순위 임차보증금이 더 중요합니다. 정충열 300,000,000원과 정현주 10,000,000원이 배당 없이 매수인에게 인수되는 계산이므로, 신건 기준 경제적 부담은 1,420,000,000원입니다. 실거래 시세 자료가 없어 이 금액이 시장가격보다 유리한지는 판단할 수 없습니다.
특히 정충열은 본건 103호 임차인으로 조사된 동시에 300,000,000원의 가압류 채권자로도 등기되어 있어 관계 확인이 핵심입니다. 그 관계가 명확히 정리되기 전에는 인수액을 임의로 빼지 말고, 310,000,000원 전액 인수를 전제로 자금계획을 잡는 것이 이 데이터에 맞는 보수적 해석입니다.
