창원지방법원 2025타경10264. 합천읍 합천리 322-5의 2층 202호 근린시설입니다. 집합건축물대장상 용도는 휴게음식점으로 되어 있으나 현황은 교육장으로 이용 중입니다. 등기상 말소기준은 2020.08.18. 설정된 무학신용협동조합의 채권최고액 3,660,000,000원 근저당권입니다. 이후 전세권·후순위 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 권리분석의 핵심은 등기권리가 아니라 말소기준보다 앞선 대항력 임차인 보증금입니다.
현황조사상 정충열은 2020.03.17., 정현주는 2020.08.12. 전입해 말소기준일인 2020.08.18.보다 앞섭니다. 배당 시뮬레이션은 두 사람의 보증금 300,000,000원 + 10,000,000원을 우선변제 없이 전액 인수하는 것으로 계산했습니다. 따라서 현재 회차에서 낙찰가 566,000,000원을 써도 실제 부담은 876,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10264 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 합천군 합천읍 합천리 322-5 2층202호 · 도로명주소 경상남도 합천군 합천읍 동서로 95 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 휴게음식점 · 현황 교육장 |
| 소유자 | 주식회사재이랑 |
| 감정가 / 최저가 | 566,000,000원 / 566,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 3,165,955,262원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 중로각지 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차인은 별개
을구 2번 지에이코리아주식회사 전세권은 전세금 500,000,000원이지만 2020.09.10. 접수로 말소기준보다 뒤입니다. 을구 3번 제기준 근저당 500,000,000원, 을구 4번 배규영 근저당 150,000,000원, 합천군·국의 압류, 정충열의 300,000,000원 가압류도 모두 후순위입니다. 등기만 보면 후순위 소멸형이지만, 임차인의 대항력은 별도로 판단해야 합니다.
② 임차인·점유자 — 확인된 인수 3.10억, 추가 미상 위험
현황조사와 문건상 확인되는 임차인·점유자는 7명이며, 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 중 배당 시뮬레이션상 정충열과 정현주의 보증금 합계 310,000,000원이 매수인 인수로 반영됐습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김나연,윤준석 | 101,201호 | 165,000,000원 | 6,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이종만 | 102호 | 315,000,000원 | 4,400,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정충열 | 103호 | 300,000,000원 | 1,800,000원 | 있음 | 없음 | 매수인 인수 |
| 정현주 | 62.7000㎡ | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 있음 | 없음 | 매수인 인수 |
| 김규훈 | 3.305㎡ | 7,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박진균 | 301호 | 70,000,000원 | 2,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 코리아 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 불가 |
③ 실질취득 — 유찰돼도 인수 3.10억은 그대로
현재 회차 최저가는 566,000,000원이지만, 확인된 인수액 310,000,000원을 합치면 실질취득 876,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가 452,800,000원이라도 실질 부담은 762,800,000원, 2회 유찰 시 매각가 362,240,000원이라도 672,240,000원입니다. 유찰로 낙찰가가 내려가도 선순위 임차보증금이 사라지는 구조가 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 566,000,000원 | 310,000,000원 | 876,000,000원 | 4,552,060,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 452,800,000원 | 310,000,000원 | 762,800,000원 | 4,664,128,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 362,240,000원 | 310,000,000원 | 672,240,000원 | 4,753,631,360원 |
④ 예상배당표 (매각가 566,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,060,000원 |
| 인수 · 정충열 보증금 | 300,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 정현주 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 말소기준 근저당 · 무학신용협동조합 | 3,660,000,000원 | 557,940,000원 |
| 3. 전세권 · 지에이코리아주식회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 제기준 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 배규영 | 150,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 정충열 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,110,000,000원 중 예상 배당은 557,940,000원이며, 미배당은 4,552,060,000원입니다. 정충열·정현주 보증금 310,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 근린시설이며 집합건축물대장상 휴게음식점, 현황은 교육장으로 이용 중입니다.
- 입지. 합천초등학교 북서측 인근으로 근린생활시설·학교시설·공공시설·주택이 혼재합니다.
- 교통. 대상 또는 인근 필지까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 건물 동측으로 3차선 아스콘포장도로, 남측으로 2차선 아스콘포장도로가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 부정형이며 토지면적 840.0㎡, 공시지가 1,560,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·화재발신설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·가축사육제한구역·상대보호구역이며, 대로3류에 접하고 소로1류에 저촉됩니다.
- 가격 판단. 동일 조건 실거래 비교표본이 없어 현재 실질취득 876,000,000원의 시세 우위 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 회차는 566,000,000원이 아니라 확인된 인수액을 포함한 876,000,000원부터 자금계획을 잡아야 합니다.
- 정충열 관계 확인. 임차인이면서 가압류권자로도 등장하므로 임대차의 실체·보증금 지급자료·점유관계를 확인해야 합니다.
- 정현주 점유범위 확인. 점유 부분이 62.7000㎡로 표시돼 있으므로 202호와의 실제 점유관계를 원문에서 대조해야 합니다.
- ‘코리아’ 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 지에이코리아 전세권 구별. 전세금 500,000,000원의 등기 전세권은 말소기준 이후라 소멸하지만, 명세서상 ‘코리아’ 점유자와의 관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 용도 확인. 공부상 휴게음식점과 현황 교육장 사이의 이용상태 차이가 있으므로 인허가·영업신고·원상복구 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 배당변수 확인. 당해세·최우선변제는 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았으므로 매각기일 전 최신 배당요구·세금 관련 자료를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 5.66억”보다 “실질취득 8.76억”이 먼저다
이 사건의 등기구조만 보면 말소기준 이후 권리들은 정리됩니다. 그러나 경매에서 더 중요한 것은 매각으로 없어지지 않는 임차보증금입니다. 정충열 300,000,000원과 정현주 10,000,000원이 현재 배당 시뮬레이션상 전액 인수이므로 신건의 실질취득은 876,000,000원입니다. 게다가 전입일·보증금이 확인되지 않은 ‘코리아’가 남아 있어 추가 위험도 닫히지 않았습니다.
따라서 이 물건은 최저가 자체를 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 1회·2회 유찰돼도 확인된 인수액 310,000,000원은 그대로 남습니다. 근린시설이라는 용도 특성과 실거래 비교표본 부재까지 고려하면, 입찰 전에는 임차관계 원본 확인과 실질취득 기준의 시세 검증이 먼저입니다.
