배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다).
표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다.
채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
명세서 기재 다음 매각예정2026.10.161회 · 최저 549,000,000원
C매력지수48D-4
부동산임의경매
2025타경10264 · 거창지원 · 근린시설
일반철골구조 218.5978㎡
최저매각가
신건 · 1차
549,000,000원
5억 4,900만
감정가 549,000,000원
감정가의 100%유찰 없음
다음 매각기일
10-16D-4
거창지원 10:00
입찰 보증금
5,490만원
최저가의 10% · 54,900,000원
감정가 대비
≈ 0%시세 수준
감정가
5.49억원
최근 결과
0회 유찰
신건 · 첫 매각기일
내진설계 적용 · VII-0.214g 매각 임박 경상남도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것권리 정리는 가능하지만 대항력 임차인 2명의 보증금 3.1억원이 매수인 인수로 남는 근린시설입니다.
말소기준 이후 권리는 소멸하지만 대항력 임차인 보증금 3.1억원이 매수인에게 승계되어 실질취득 부담이 커 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 근저당·압류 등 후순위 권리는 매각으로 정리되지만, 대항력 있는 임차인 2명의 보증금 3.1억원은 매수인이 인수합니다. 최저가 5.49억원만 보면 안 되고, 실질취득가는 약 8.59억원 기준으로 판단해야 합니다.
감정가 / 최저가
549,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득 부담
859,000,000원
낙찰가+인수 310,000,000원
매수인 인수
310,000,000원
대항력 임차인 2명
핵심지표
C등급
인수 부담형
창원지방법원 2025타경10264. 합천군 합천읍 동서로 95 소재 3층302호 근린시설입니다. 말소기준권리는 2020년 무학신용협동조합 근저당권이며 이후 압류·근저당·전세권 등은 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 이 사건의 핵심은 권리 소멸 여부가 아니라 대항력 임차인의 보증금 인수입니다.
물건 개요
사건번호
창원지방법원 2025타경10264
소재지
경상남도 합천군 합천읍 합천리 322-5 3층302호
물건종류
근린시설
소유자
주식회사재이랑
감정가 / 최저가
549,000,000원 / 549,000,000원
신청채권자 / 청구
무학신용협동조합 / 3,165,955,262원
매각기일
2026.10.16
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2020.08.18 을구 1번 근저당권(무학신용협동조합)입니다. 이후 압류, 추가 근저당, 전세권 등은 매각으로 소멸합니다. 그러나 정충열·정현주 임차인은 말소기준권리 이전 전입으로 대항력 있음이 확인되어 보증금 인수 가능성이 있습니다.
② 임차인 분석 — 인수 3.1억원
임차인
부분
보증금
판정
정충열
103호
300,000,000원
대항력 有 · 매수인 인수 가능
정현주
62.7000㎡
10,000,000원
대항력 有 · 매수인 인수 가능
김나연,윤준석
101,201호
165,000,000원
대항력 없음
이종만
102호
315,000,000원
대항력 없음
김규훈
3.305㎡
7,000,000원
대항력 없음
박진균
301호
70,000,000원
대항력 없음
코리아
주거
미상
대항력 판정 불가
⚠️ 실질취득 기준 판단 최저가 549,000,000원에 낙찰되어도 정충열 300,000,000원과 정현주 10,000,000원을 인수하면 실질취득 부담은 약 859,000,000원입니다. 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 549,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
7,890,000원
무학신용협동조합 근저당
3,660,000,000원
541,110,000원
잔여 소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
낙찰가 vs 실질취득
인수 보증금을 포함한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
⛔ 핵심 리스크 대항력 임차인 정충열·정현주 보증금 310,000,000원이 매수인 부담입니다. 또한 정충열은 등기부상 권리자와 동일 이름으로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기재되어 있어 사실관계 확인이 필요합니다.
용도. 근린생활시설(바른윤내과의원, 세종약국, MEGA COFFEE, GS25, 본치과 등)으로 이용 중입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 도로 및 대중교통 접근은 보통입니다.
환금성. 일반상업지역 내 상업용 건물로 활용되고 있으나 합천 지역 특성상 임차수요와 공실 여부 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
인수금 반영. 입찰가는 5.49억원이 아니라 인수 3.1억원을 더한 실질취득 기준으로 계산해야 합니다.
임차인 확인. 정충열·정현주의 실제 점유 및 계약관계를 확인해야 합니다.
세금 리스크. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부 확인이 필요합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “소멸과 인수는 다르다”
이 물건은 후순위 권리는 매각으로 정리되지만, 대항력 임차인 보증금이라는 핵심 부담이 남습니다. 경매에서 말소기준 이후 권리가 사라지는 것과 매수인이 부담 없이 취득하는 것은 다릅니다. 권리 정리는 가능하지만, 가격 판단은 5.49억원이 아닌 실질취득 8.59억원 기준으로 접근해야 합니다.
