창원지방법원 2025타경31069. 경남 하동군 진교면 진교리 667, 산복벚꽃길 16-2의 지상 4층 다세대주택 중 1층 101호입니다. 소유자는 주식회사코리아자산관리로, 2021년 9월 10일 임의경매 매각을 원인으로 같은 달 23일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 2022년 2월 8일 주식회사에이치엠인베스트먼트 앞으로 채권최고액 500,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.

등기상 권리 순서만 보면 후순위 근저당과 압류가 매각으로 소멸할 예정이므로 구조가 비교적 명확합니다. 다만 이 물건에서 주의할 부분은 등기부가 아니라 임차인의 점유와 전입신고입니다. 매각물건명세서와 현황조사에는 101호 임차인 한찬근이 확인되지만, 전입신고일이 밝혀지지 않았습니다. 따라서 낙찰자가 보증금을 떠안는지 여부를 단정할 단계가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 정리되지만 임차권은 별개

2019년에 설정됐던 효천신용협동조합·세림신용협동조합·주식회사태성의 근저당권은 2021년 임의경매 매각으로 이미 말소됐습니다. 따라서 2022년 에이치엠인베스트먼트 근저당권보다 먼저 설정됐다는 이유로 이들 옛 근저당을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.

현재 권리분석의 기준은 을구 6번, 2022년 2월 8일 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 을구 7번 주식회사두손종합상사의 근저당권 75,000,000원, 2025년 임의경매개시결정, 국가와 하동군의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다.

② 임차인 분석 — 101호 대항력 확인이 핵심

확인된 임차관계는 101호 한찬근, 201호 이민홍이며, 별도로 전태길의 전입 내역이 있습니다. 이 중 이번 매각 대상과 직접 일치하는 호실은 101호입니다. 201호는 별도 호실이므로 그 보증금을 101호의 매수인 인수액에 자동으로 합산해서는 안 됩니다. 전태길은 점유 호실과 임대차관계가 명확하지 않아 추가 확인이 필요합니다.

대항력은 전입신고일뿐 아니라 실제 점유 및 임대차관계 등 관련 요건을 함께 확인해야 합니다. 전태길의 전입일은 말소기준권리 이후이므로 해당 전입만으로 선순위 대항력이 성립하지 않습니다. 한찬근·이민홍의 전입 이력은 별도 확인이 필요합니다.

또한 한찬근의 보증금은 소액임차인 최우선변제 검토와도 연결될 수 있습니다. 실제 적용 여부는 임대차 시점·점유·전입·배당요구 등 법적 요건을 확인해야 하며, 이에 따라 채권자 배당액도 달라질 수 있습니다.

③ 가격 검토 — 신건 127,000,000원의 경쟁력은 미확인

감정가와 최저매각가격은 모두 127,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 대비 할인은 없습니다. 하동 진교리의 이 다세대주택에 대해 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 감정가가 현재 매매시세보다 높은지, 낮은지 판단하기 어렵습니다.

특히 이 물건은 다수 세대가 거래되는 대단지 아파트가 아니라 8개호 규모의 다세대주택입니다. 실제 매도 시 유사 물건의 거래 빈도, 매수 수요, 임대수익성, 주변 매물과의 경쟁을 확인할 필요가 있습니다. 전용면적과 호실별 권리관계 역시 원본 서류를 대조한 뒤 적절한 비교 물건을 선정해야 합니다.

유찰 회차는 감정가의 80%·64%를 가정한 시나리오이며 실제 매각 진행과 가격 변동을 보장하지 않습니다. 미배당액은 등기상 근저당권의 채권최고액을 기준으로 한 추정치입니다. 임차인 최우선변제·세금 등은 미반영되어 실제 배당과 인수 결과는 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 127,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,578,000원을 공제한 124,422,000원이 선순위 근저당권자에게 배당됩니다. 후순위 두손종합상사는 배당을 받지 못하고, 소유자에게 돌아갈 금액도 없습니다.

근저당권 채권최고액 합계는 575,000,000원이고, 이 중 450,578,000원이 미배당되는 계산입니다. 신청채권자의 경매 청구금액 719,452,054원과 등기상 근저당 채권최고액 500,000,000원은 서로 다른 수치이며, 여기서 채권최고액 기준 예상배당을 신청채권 전액의 회수로 해석해서는 안 됩니다.

본 배당은 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 단순 예상이며, 집행비용도 추정값입니다. 실제 채권 잔액·공동담보 배당관계·조세채권·소액임차인 최우선변제 등을 반영한 법원의 배당표와 다를 수 있습니다. 특히 101호 임차인의 권리관계는 아직 확정되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 하동군 진교면 진교리 소재 진교초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 주택, 근린생활시설 및 농경지가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 동측 도로를 통해 진출입할 수 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 4층 다세대주택으로, 101호 외 7개호가 있습니다. 위생·급배수·가스설비를 갖추고 있으며 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
• 토지. 완경사지대 내 자체 지반은 평탄한 부정형 토지입니다. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역과 진교초등학교 및 병설유치원 상대보호구역에 해당합니다.
• 환금성. 8개호 규모의 다세대주택으로, 매도 시 해당 지역의 실거래 빈도와 수요를 별도로 확인해야 합니다. 대규모 아파트 단지와 동일한 환금성을 전제로 평가하기는 어렵습니다.
• 가격 검증. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않았으므로 현재 감정가를 시장가격의 확정적인 기준으로 삼지 않는 것이 적절합니다.
• 공적 규제. 공시지가 129,100원/㎡이며 토지이용계획상 자연녹지지역, 영농여건불리농지, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 관련 사항을 확인할 필요가 있습니다. 감정요항표상 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 101호 전입 이력 확인. 한찬근의 최초 전입신고일과 실제 점유 개시일을 확인하세요. 2022.02.08. 말소기준권리보다 앞서는지 여부가 핵심입니다.
• 임대차계약 및 확정일자. 보증금 5,000,000원, 월차임 550,000원의 실제 계약관계와 확정일자, 계약 변경 여부를 확인하세요.
• 배당요구·최우선변제. 임차인의 배당요구 여부와 소액임차인 최우선변제 요건을 검토하세요. 낙찰 후 보증금 인수 여부와 실제 배당금액에 영향을 줄 수 있습니다.
• 호실별 점유 분리. 이민홍은 201호로 기재돼 있습니다. 전태길은 호실이 특정되지 않았으므로 101호 점유 여부 및 실제 임대차관계를 확인하세요.
• 실질취득비용 산정. 낙찰대금만으로 취득비용을 확정하지 말고 실제로 승계되는 임차보증금이 있는지 확인한 후 자금계획을 세우세요.
• 시세 및 환금성 검증. 진교리 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래, 호가, 임대료 수준을 비교해 127,000,000원의 가격 적정성을 확인하세요.
• 공동담보 확인. 에이치엠인베스트먼트의 공동담보목록 제2022-12호 및 두손종합상사의 공동담보목록 제2023-55호를 대조하여 담보 범위와 채권관계를 확인하세요.
• 세금 및 관리비. 국가·하동군의 압류에 관한 체납 내역, 조세채권의 배당 영향과 관리비 미납 여부를 확인하세요.
• 현장 점검. 1층 호실의 채광·습기·누수·접근성, 내부 상태 및 실제 점유관계를 직접 확인하세요.
• 원본 서류 재확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 임차보증금 인수 0원”

이 물건은 등기상 권리의 선후관계가 복잡해 보이지만, 과거 경매로 정리된 권리와 현재 말소기준권리를 분리하면 구조 자체는 비교적 명료합니다. 에이치엠인베스트먼트의 2022년 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.

문제는 101호 임차인 한찬근의 대항력을 아직 판단할 수 없다는 점입니다. 보증금은 5,000,000원으로 확인되지만 전입신고일과 확정일자가 미상입니다. 따라서 계산상 인수액 0원만 믿고 들어가서는 안 됩니다. 실제 임차보증금 인수가 확인되면 실질취득비용도 그만큼 달라집니다.

가격 측면에서도 감정가와 최저가가 동일한 신건이며, 비교 실거래 시세가 없어 저평가 물건으로 판단할 근거가 부족합니다. 8개호 규모의 다세대주택이라는 특성까지 고려하면 권리 확인과 시세 검증을 마치기 전까지 입찰을 보류하는 보수적인 접근이 적절합니다.

결론은 ‘등기상 근저당 소멸 구조는 양호하지만, 101호 임차인 인수위험이 미확정이고 가격 경쟁력도 검증되지 않았다’입니다. 신건 최저가 127,000,000원만으로 투자 매력을 평가하지 말고, 임차권 확인 후 실제 취득비용을 확정하고 시세와 비교해야 합니다.